近日，貴州省黔西南州法庭內(nèi)外爭執(zhí)了半年多的物業(yè)公司狀告業(yè)主拒交物業(yè)管理費一案，已由黔西南州中院做出終審判決：黔西南州施達物業(yè)管理有限責任公司強行收取業(yè)主袁某每月每平方米0.25元的物業(yè)管理費沒有法律依據(jù)，不受法律保護。物業(yè)公司狀告業(yè)主反而敗訴，這不得不引起業(yè)內(nèi)的重視，同時更應(yīng)該有所反思。
2002年5月28日，黔西南州施達物業(yè)管理有限責任有限公司向興義市法院起訴，稱在向該市吉利一區(qū)業(yè)主袁某收取物業(yè)管理費時，被其以未簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕(袁某只同意按原與開發(fā)商黔西南州施達房地產(chǎn)開發(fā)總公司的約定交納管理費)，公司稱袁某拒交納按有關(guān)規(guī)定應(yīng)收取的98.26元物業(yè)管理費，訴請法院判令被告交納所欠的物業(yè)管理費及滯納金，責令被告今后按期交納管理費。興義市法院通過審理做出一審判決，駁回原告的訴訟請求。物業(yè)公司不服，上訴到黔西南州中級人民法院，請求撤銷原判，依法改判。
黔西南州中院經(jīng)審判認定，物業(yè)公司未依據(jù)有關(guān)規(guī)定在平等主體一致的基礎(chǔ)上，明確物業(yè)公司與業(yè)主之間的責、權(quán)、利，也未將開發(fā)商黔西南州施達房地產(chǎn)開發(fā)總公司在對業(yè)主售房時的簡介、承諾、優(yōu)惠辦法等諸多因素考慮進去，與業(yè)主袁某在物業(yè)管理收費及服務(wù)上未達成共識，未依照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定與袁某簽訂物業(yè)管理合同，導(dǎo)致收費的標準、應(yīng)收取的項目、服務(wù)的內(nèi)容等模糊不清，也未辦理收費許可證。州中院依法做出終審判決，駁回原告訴訟請求，維持原判。
同樣的事情發(fā)生在南京，某物業(yè)公司因增加治安護衛(wèi)員，進行24小時巡邏，便貼出告示，告知全體業(yè)主(住戶)，將每戶的物業(yè)管理費提高。物業(yè)管理公司在事先未征求業(yè)主意見的情況下，便擅自將物業(yè)管理費提高，一些業(yè)主對此十分不滿，于是也出現(xiàn)拒繳物業(yè)管理費的現(xiàn)象。
專家分析道，上述案例業(yè)主才入住半年，大廈很可能還未成立業(yè)主委員會，此時物業(yè)管理公司應(yīng)通過其他途徑征求業(yè)主意見。另一方面，業(yè)主入住半年就要調(diào)整物業(yè)管理費，這表明管理者制定大廈管理預(yù)算不夠完善，原因可能是物業(yè)管理公司未能準確估計大廈的真實開支，以致因估計過低而出現(xiàn)赤字，也有可能公司未能預(yù)計到一些特殊的支出。例如，因人力資源短缺，管理員工的工資增加，直接增加管理開支的負擔；或是入住初期，大廈一切設(shè)施處在保養(yǎng)期內(nèi)，各種保養(yǎng)及維修費由建設(shè)單位負責，一旦保養(yǎng)期過后，各類設(shè)備維護保養(yǎng)由物業(yè)管理公司負擔；此時準備不足以致經(jīng)費超支等等。這些情況管理者都沒認真考慮研究，便報送物價局審核，而物價局對每幢大廈、每個小區(qū)也并不十分了解，一旦物價局定出指導(dǎo)價后，物業(yè)管理公司再對物業(yè)管理收費進行修改，就會造成不好的影響。
毫無疑問，物業(yè)管理公司未征求業(yè)主委員會同意，單方面提高服務(wù)收費標準，此做法欠妥。雖然有些地區(qū)管理公約明確規(guī)定物業(yè)管理公司通過成本核算，發(fā)現(xiàn)管理費收入確實不足，支出超過收入時，物業(yè)管理公司有權(quán)增加管理費，但在增加管理費時，應(yīng)召開業(yè)主委員會，通報情況，征求意見，在獲得同意的情況下實行
來源：職業(yè)培訓教育網(wǎng)
