你未來(lái)的家什么樣 ,在買房時(shí)，應(yīng)向開(kāi)發(fā)商了解，小區(qū)未來(lái)的物業(yè)管理公司是哪一家？該公司是否有《北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書(shū)》？過(guò)去的物業(yè)管理業(yè)績(jī)、社會(huì)形象如何？要做到心中有數(shù)。
提供服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)
一般來(lái)說(shuō)物業(yè)管理公司提供的服務(wù)包括三種：一是公共性服務(wù)，如保潔、保安、綠化、房屋維修等服務(wù)；二是代辦性服務(wù)，如代收水電費(fèi)等；三是特約性服務(wù)，如室內(nèi)維修、代送報(bào)紙等。購(gòu)房者對(duì)未來(lái)物業(yè)管理公司提供各種服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該詳細(xì)了解，如物業(yè)公司一天打掃幾次？是否有樓內(nèi)保安？對(duì)于急迫性維修，物業(yè)公司承諾多長(zhǎng)時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)？
房屋使用維修管理的具體制度
房屋今后如何使用？具體維修怎么辦？物業(yè)管理公司如何管理？這些比較瑣碎的問(wèn)題，看起來(lái)十分簡(jiǎn)單，其實(shí)很容易產(chǎn)生糾紛。如物業(yè)公司規(guī)定：住戶封閉陽(yáng)臺(tái)要統(tǒng)一顏色、外觀，小區(qū)里禁止出租車出入，全體住戶要共同承擔(dān)樓房公共地方的維修，裝修時(shí)不得拆改某些設(shè)施，住戶不得在小區(qū)里遛狗，自行車不得上電梯等。這些規(guī)定，購(gòu)房者能否接受，都應(yīng)成為購(gòu)房時(shí)必須考慮的因素。
物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)怎么定
在物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)收費(fèi)占了主要方面。有些購(gòu)房人總是認(rèn)為所有的物業(yè)收費(fèi)國(guó)家都是有標(biāo)準(zhǔn)的，其實(shí)不然，有些物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行的是市場(chǎng)價(jià)，如特約性服務(wù)費(fèi)用、高檔住宅物業(yè)費(fèi)用等。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，今后物業(yè)管理收費(fèi)都要逐步放開(kāi)，由雙方協(xié)商確定，政府定價(jià)的會(huì)越來(lái)越少。
目前，北京市根據(jù)不同的物業(yè)類型制定了三種物業(yè)管理收費(fèi)方法：
一是普通居住小區(qū)收費(fèi)辦法：《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)暫行辦法》對(duì)15個(gè)物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目規(guī)定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及與之相適用的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。其中需使用人(住戶個(gè)人)交費(fèi)的項(xiàng)目為：裝修房屋垃圾外運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、各項(xiàng)費(fèi)用統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)、車輛存車費(fèi)(自行車)、機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)等六項(xiàng)；需產(chǎn)權(quán)人交費(fèi)的項(xiàng)目為：管理費(fèi)、小修費(fèi)、中修費(fèi)、綠化費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、小區(qū)公共設(shè)施維修費(fèi)、電梯費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用電視天線費(fèi)等9個(gè)項(xiàng)目。
二是高檔住宅物業(yè)管理收費(fèi)辦法：《北京市高檔住宅物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》規(guī)定，高檔住宅物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)價(jià)，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司協(xié)商確定。在業(yè)主委員會(huì)成立以前，開(kāi)發(fā)商應(yīng)在賣房時(shí)向購(gòu)房者明示。
三是經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)管理收費(fèi)辦法：《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房物業(yè)管理收費(fèi)辦法(試行)》規(guī)定。經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)管理收費(fèi)多層住宅每月每平方米不超過(guò)0.52元，高層住宅每月每平方米在1.00元左右。
不要輕信開(kāi)發(fā)商的口頭承諾
購(gòu)房者對(duì)于上述物業(yè)管理問(wèn)題的了解，不能局限于開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，否則，一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者的權(quán)益將無(wú)法得到保護(hù)。購(gòu)房者應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理問(wèn)題有書(shū)面文件。這樣才能真正保護(hù)自己的利益。這個(gè)文件在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上就是指《房屋使用、管理和維修公約》。
《房屋使用、管理和維修公約》是開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和物業(yè)管理公司就房屋出售后物業(yè)管理責(zé)任和權(quán)力進(jìn)行約定的契約性文件。開(kāi)發(fā)商在賣房前，必須起草制定所售項(xiàng)目的《房屋使用、管理和維修公約》，為了保證公約的公平性，公約應(yīng)報(bào)北京市居住小區(qū)管理辦公室審核備案。
購(gòu)房者在買房時(shí)，須讀經(jīng)核準(zhǔn)的公約。并簽署同意遵守公約的承諾書(shū)。由于公約中已事先明示物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等諸多內(nèi)容，對(duì)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司和購(gòu)房者均具有約束力，可以避免今后物業(yè)管理糾紛的發(fā)生。公約既是保護(hù)購(gòu)房者的法律文件，也是物業(yè)管理的依據(jù)。因此，對(duì)購(gòu)房者來(lái)講，買房之前，一定要認(rèn)真閱讀公約，弄清自己的權(quán)利和義務(wù)。
公約制度在物業(yè)管理發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)非常普遍，實(shí)踐證明，公約制度是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和物業(yè)管理銜接的最佳手段，也是業(yè)主委員會(huì)成立前實(shí)施物業(yè)管理的基礎(chǔ)。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，公約在物業(yè)管理中會(huì)發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。
一個(gè)負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商會(huì)向購(gòu)房者出示公約，如果某個(gè)項(xiàng)目出售時(shí)沒(méi)有公約，即使其他條件再好，也請(qǐng)購(gòu)房者三思而后行。因?yàn)橛幸痪湓捫枰斡洠嘿I房是一時(shí)的事，住房是您一生的事，不能安居，怎能樂(lè)業(yè)呢？
