一、入住后發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問題或面積缺斤短兩，可否拒交物業(yè)管理費(fèi)?
首先我們要認(rèn)清兩種法律關(guān)系，開發(fā)商與業(yè)主之間存在的是房屋買賣關(guān)系，而業(yè)主與物業(yè)管理公司之間存在的是物業(yè)委托管理關(guān)系，二者是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。
房屋質(zhì)量問題與面積問題是業(yè)主與開發(fā)商之間由于商品房買賣而產(chǎn)生的，與物業(yè)管
公司并無直接聯(lián)系，業(yè)主不能據(jù)此拒交物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛應(yīng)由開發(fā)商與業(yè)主依據(jù)商品房買賣合同約定解決，如業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)則構(gòu)成了對(duì)物業(yè)管理合同的違反，物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行義務(wù)，交納物業(yè)管理費(fèi)。
作為業(yè)主，一定要注意住房消費(fèi)過程中的房屋買賣關(guān)系與物業(yè)委托管理關(guān)系，出現(xiàn)不同的問題由不同的責(zé)任人承擔(dān)違約責(zé)任。除房屋交付時(shí)存在這個(gè)問題之外，在房屋維修方面也存在類似的情況。希望業(yè)主能夠辨清責(zé)任的承擔(dān)者，避免開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的互相推諉，應(yīng)該讓承擔(dān)責(zé)任者無法推托，以便業(yè)主更好地保護(hù)自己的利益。
二、業(yè)主在入住時(shí)是否應(yīng)當(dāng)交納水、電、氣等入戶費(fèi)?
目前，一些項(xiàng)目的開發(fā)商在入住時(shí)向業(yè)主收取水、電、氣等入戶費(fèi)，這種做法是否合理，我國各地的規(guī)定并不相同。下面我們分別以北京、廣州二地為例談一下這個(gè)問題。
在北京，北京市人民政府第73號(hào)令《北京市商品住宅銷售價(jià)格構(gòu)成管理辦法》第六條規(guī)定：“本市商品住宅的銷售實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。開發(fā)經(jīng)營(yíng)者不得超過標(biāo)價(jià)出售商品住宅，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。”第七條規(guī)定：“住宅開發(fā)成本費(fèi)用，包括土地使用權(quán)出讓金、征地費(fèi)、房屋拆遷補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和間接費(fèi)用。”所以，所有基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本費(fèi)用和安裝費(fèi)用都應(yīng)包含在房?jī)r(jià)之內(nèi)，除了在合同中明示在交房時(shí)另行收取的，都屬于不得收取的“未予標(biāo)明的費(fèi)用”。
此外，在1986年10月1日生效的《北京市人民政府關(guān)于在規(guī)劃市區(qū)內(nèi)征收城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)的暫行規(guī)定》第二條規(guī)定：“凡在北京市規(guī)劃市區(qū)內(nèi)興建民用、工業(yè)建筑工程，并接用城市統(tǒng)一‘四源’設(shè)施的單位(以下簡(jiǎn)稱建設(shè)單位)，應(yīng)當(dāng)依照本規(guī)定，繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費(fèi)。前款所稱城市基礎(chǔ)設(shè)施‘四源’建設(shè)費(fèi)，是指自來水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設(shè)費(fèi)。‘四源’建設(shè)費(fèi)包括在建設(shè)項(xiàng)目總投資內(nèi)。”第六條規(guī)定：“建設(shè)單位繳納‘四源’建設(shè)費(fèi)后，北京市有關(guān)市政部門應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目竣工時(shí)根據(jù)交費(fèi)范圍和協(xié)議提供相應(yīng)的‘四源’設(shè)施，但從城市市政干管接到建筑工程的支管仍由建設(shè)單位投資建設(shè)。”上述規(guī)定明確說明不論是“四源”主干線，還是到具體項(xiàng)目的“支管”，費(fèi)用都應(yīng)由房地產(chǎn)商承擔(dān)。由此，開發(fā)商如果在合同中沒有明示在交房時(shí)另行收取的費(fèi)用，而在實(shí)際交房時(shí)向業(yè)主收取水、電、氣入戶費(fèi)不合理的，業(yè)主可以拒交。
在廣州，廣州市物價(jià)局1999年7月23日發(fā)布的《關(guān)于明確廣州市物業(yè)管理收費(fèi)有關(guān)問題的通知》中規(guī)定，在銷售商品房合同未有明確配套而新增加的設(shè)施，可收取下列費(fèi)用，已明確的配套項(xiàng)目不得重復(fù)收取。
(1)公共防盜門費(fèi)：按實(shí)際支出分?jǐn)偅⑿璩鍪居嘘P(guān)費(fèi)用憑證。
(2)有線電視初裝費(fèi)：300元/戶。
(3)管道煤氣初裝費(fèi)：多層住宅3000元/戶;高層住宅3500元/戶。上述收費(fèi)，物業(yè)公司必須向分管物價(jià)管理部門申報(bào)批準(zhǔn)后，領(lǐng)取《廣東省經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)許可證》始得收取，并接受業(yè)主及物價(jià)管理部門的監(jiān)督。因此，在廣州對(duì)于合同中沒有明確配套的設(shè)施，開發(fā)商收取相關(guān)費(fèi)用是合理的。
三、房子已買但沒入住，還需要交物業(yè)管理費(fèi)嗎?
業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)用的義務(wù)直接源于物業(yè)管理合同的約定。物業(yè)管理公司依照合同履行義務(wù)，提供的服務(wù)是一種公共性服務(wù)，一個(gè)小區(qū)不會(huì)因?yàn)槟骋粋€(gè)人或幾個(gè)人不在此居住，管理成本就會(huì)減少。雖然個(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際在小區(qū)內(nèi)居住，但是物業(yè)管理公司對(duì)于小區(qū)內(nèi)的保潔、保安、綠化、房屋及公共設(shè)施設(shè)備的維修、保養(yǎng)等日常管理工作已經(jīng)展開，并未因此而減少工作量和費(fèi)用支出。物業(yè)管理公司基于合同履行義務(wù)，業(yè)主們同樣也應(yīng)依據(jù)合同履行支付管理費(fèi)的義務(wù)。
物業(yè)管理公司的服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主沒有實(shí)際居住就停止，因此無論業(yè)主是否實(shí)際居住，從辦理入住手續(xù)之后就應(yīng)如期交付物業(yè)管理費(fèi)。
四、物業(yè)管理公司可以因業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)而限制其出入小區(qū)嗎?
業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)，有的物業(yè)管理公司采取了限制業(yè)主進(jìn)出小區(qū)的做法，這是不對(duì)的。
業(yè)主基于物業(yè)所有權(quán)人的地位，享有占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)利，因此有權(quán)自由進(jìn)出其所在的物業(yè)小區(qū)，其他人無權(quán)妨礙其行使所有權(quán)。業(yè)主自由進(jìn)出小區(qū)是所有權(quán)派生的權(quán)能之一，物業(yè)管理公司無權(quán)妨礙業(yè)主對(duì)所有權(quán)的行使。業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)是基于物業(yè)管理合同產(chǎn)生的，是業(yè)主的違約行為，但與業(yè)主進(jìn)出小區(qū)的物權(quán)并無關(guān)系。將二者聯(lián)系在一起是不正確的。
物業(yè)管理公司對(duì)于業(yè)主不交付物業(yè)管理費(fèi)的違約行為所能采取的措施是有限制的。在業(yè)主違約拒絕交付物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)，物業(yè)管理公司可以采取訴訟的方式來解決。
