物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專業(yè)化、規(guī)范化、市場化的特征，在社會主義市場經濟條件下，呈現出欣欣向榮的景象。但是由于物業(yè)管理在中國起步晚，總體上還處在一個開創(chuàng)、摸索的階段，在實際發(fā)展過程中出現了許多問題，其中最大、最難的問題就是收費難。
物業(yè)管理公司對管理區(qū)域內的業(yè)主提供保安、保潔、綠化、維修、公共設備設施的日常運行維護和其他業(yè)主所需要的服務，收取物業(yè)服務費是理所應當的事兒，但實際情況卻恰恰相反。目前，我市及至全國大部分地方的物業(yè)管理費收繳率都不是很理想。例如：據網上報道，北京市的物業(yè)收費率一般僅為50%—60%，最低的只有30%左右，能達到90%以上的屈指可數。武漢市300多家物業(yè)管理企業(yè)中，運行較好的，物管費也只能收到80%，差的只有20%。南京市居住小區(qū)物業(yè)管理費收繳率平均不足70%。廣州約有20%的業(yè)主拒交物業(yè)管理費。從以上數據可以分析出目前物業(yè)管理收繳率普遍存在于一個較低水平。我市物業(yè)管理收繳率也差不多如此。
贏利，是每一個企業(yè)生存和發(fā)展的最基本的條件。而物業(yè)管理企業(yè)也是一個企業(yè)，這一點首先要得到業(yè)主們的認同。做為一個微利的服務性行業(yè)，是否能保證正常運作，為業(yè)主提供高質量的服務，主要依賴于向業(yè)主收取物業(yè)服務費。許多物業(yè)管理公司因為收費困難而處在虧損狀態(tài)。收費難問題已經直接影響到我國整個物業(yè)管理的發(fā)展。收費難，毋庸置疑是當前物業(yè)管理亟待解決的一個棘手問題。那么為什么有那么多業(yè)主不交費，物業(yè)收費難在何處？怎樣才能提高物業(yè)管理收費率呢？就以上問題做出如下分析。
一是物業(yè)管理公司向業(yè)主提供的服務與向業(yè)主收取的管理費不成正比。
由于物業(yè)管理在中國起步較晚，物業(yè)管理在專業(yè)化、規(guī)范化等方面做得還不夠完善，所以這些物業(yè)管理公司提供的服務自然就不夠專業(yè)，不夠規(guī)范，不能讓業(yè)主滿意。業(yè)主認為物管公司提供的服務“物無所值”就以拒交物業(yè)服務費來表示心中的不滿。還有一些物業(yè)管理公司不在管理服務上下工夫，它的管理和服務已經無法滿足業(yè)主的需求了，還是“不思進取”，但管理費卻照收不誤，直至激起民憤拒交物業(yè)服務費。據《中國建設報?中國樓市》(2002年2月27日)刊載的一份中國社會調查事務所日前對京、滬、穗三地房地產發(fā)展情況的調查資料顯示，在與購房有關的問題中，消費者最關心、最擔心的問題是物業(yè)管理服務問題，其不滿意率高達90%。被調查者對于物業(yè)管理的不滿意主要是物業(yè)管理公司亂收費、房屋維修不及時、安全管理不到位、物業(yè)工作人員的服務態(tài)度不好等。
二是業(yè)主對物業(yè)管理的認識不夠。
對于上個世紀80年代才走進中國大陸的物業(yè)管理還沒有完整的認識，有些人甚至是根本就不想了解物業(yè)管理是什么。《深圳商報》和深圳萬龍騰市場研究咨詢公司曾經共同對深圳市民進行過相關調查，結果有近33%的被采訪者尚不知道住宅要交物業(yè)服務費。相對深圳這樣經濟發(fā)達的大都市亦如此。可以聯想到，我市正式開展物業(yè)管理工作也不到十年，應該有更多的人不知道住宅要交物業(yè)服務費。試想一下，連住宅要交物業(yè)服務費都不知道，又怎么會去主動交呢？由于不了解物業(yè)管理的內涵，少數業(yè)主還存有僥幸心理。由于物業(yè)管理服務具有廣泛性，服務的對象是一個物業(yè)區(qū)域內的全體業(yè)主而不是某一家，某一戶，物業(yè)公司不會因為少數業(yè)主不交物業(yè)服務費就停止服務活動，所以一些貪圖小利的業(yè)主就“逃費”、“躲費”，他們不交費，仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務，這樣很容易使更多的業(yè)主效仿他們的做法，長此以往就會形成這樣的惡性循環(huán)：業(yè)主欠費---物業(yè)公司虧損---服務質量下降---業(yè)主長期拒交費。
認識不夠還體現在一些舊的公房和房改房小區(qū)，很多人住了一輩子房都沒交過物業(yè)費，現在搬進新房要繳納如此多的費用，很多人無法接受，無法接受就不交。有的回遷戶甚至出現多年不交物業(yè)費的情況。
三是開發(fā)商越權承諾，物業(yè)公司長期受苦。
開發(fā)商為了將房屋盡快售完便采取免、減或打折物業(yè)服務費等一系列優(yōu)惠政策吸引更多的客戶，而從嚴格意義上講開發(fā)商的承諾已經越權了。業(yè)主入住后發(fā)現當初的承諾無人兌現或者是自己花了一輩子積蓄所買的房子卻沒有達到合同要求，由于業(yè)主對物業(yè)管理還不了解，不知道物業(yè)公司和開發(fā)商是“各司其職”，所以把一切怨氣都發(fā)到物業(yè)管理公司身上，而他們表達不滿的最通常和最可能的方式就是拒交物業(yè)服務費。據有關調查，由于業(yè)主對開發(fā)商不履行售房時的承諾而對物業(yè)管理公司不滿的小區(qū)中，大約有47%的業(yè)主在入住后，采用拒交物業(yè)服務費和水、電費等方式表達自己的不滿。當前，許多物業(yè)公司和開發(fā)商之間存在著紛繁復雜的關系，一些物業(yè)管理公司本身便是開發(fā)商的下屬公司，或者二者同屬于一家企業(yè)集團。一旦開發(fā)商銷售時的承諾沒有兌現，或房屋質量存在某些問題，業(yè)主得不到滿意答復，物業(yè)便很可能受到牽連。
四是物業(yè)管理的相關法律、法規(guī)不完善。
物業(yè)管理是一個涉及到社會各個方面的服務性行業(yè)，它的綜合性就決定了在其運作的過程中會出現各種各樣的問題，而且大都很復雜。在業(yè)主和物業(yè)管理公司發(fā)生的爭議中，大多數都是因為沒有相關的法規(guī)依據。如果有相關的法律、法規(guī)對物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方面進行約束，明確雙方在法律上的權利和義務，盡快提高物管收費率也大有所望了。
五是物業(yè)管理企業(yè)服務不到位。
很多業(yè)主拒交物業(yè)服務費的理由是對服務不滿意。例如：某小區(qū)業(yè)主稱：“我家里屋頂漏水，讓物業(yè)來修理，可是物業(yè)始終不來修，這樣的服務水平交物業(yè)費太冤枉了。”類似這種情況的還不在少數。由于物業(yè)缺乏優(yōu)質的服務，導致業(yè)主用拒付費用來對抗。
既然知道了收費難的原因，那么,下一步我們就研究如何提高物業(yè)管理收費率。針對上述原因采取相應的措施：
首先是加強物業(yè)管理公司的服務質量，提高其專業(yè)化、規(guī)范化的水平；其次加強物業(yè)管理知識的宣傳，讓業(yè)主明白物業(yè)管理的真正含義，使業(yè)主樹立現代的消費觀念和消費意識；再次，物管公司一定要認真與開發(fā)商進行房屋交接，嚴格按照接管理驗收程序執(zhí)行，把問題要弄清楚，并妥善解決，以免給日后的管理服務工作埋下隱患；
最后要呼吁有關部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業(yè)管理具體法規(guī)、和辦法，規(guī)范物管公司和業(yè)主的行為。最重要的是如何解決物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主間矛盾的相關規(guī)定。
