很多地方政府主管部門(mén)都制定了當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
地方政府主管部門(mén)制定的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只適用于“公共物業(yè)管理”。地方政府主管部門(mén)制定當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是基于“公共物業(yè)管理”就是物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)的管理、是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的合同關(guān)系的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，因而，存在諸多違法之處。
1.違反《合同法》第四條規(guī)定的“自愿”原則。委托或不委托物業(yè)管理公司，是小區(qū)公共財(cái)產(chǎn)全體共有人的代表——開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利，“物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”明顯帶有強(qiáng)迫開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理公司的意思。
2.違反《合同法》第三百九十八條和《合同法》第四百零五條?！逗贤ā返谌倬攀藯l規(guī)定：“委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費(fèi)用。受托人為處理委托事務(wù)墊付的必要費(fèi)用，委托人應(yīng)當(dāng)償還該費(fèi)用及其利息?！薄逗贤ā返谒陌倭阄鍡l規(guī)定：“受托人完成委托事務(wù)的，委托人應(yīng)當(dāng)向其支付報(bào)酬。因不可歸責(zé)于受托人的事由，委托合同解除或者委托事務(wù)不能完成的，委托人應(yīng)當(dāng)向受托人支付相應(yīng)的報(bào)酬。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定?！?/P>
根據(jù)《合同法》的這兩條規(guī)定，物業(yè)管理公司收取的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分清楚哪一部分是委托人“預(yù)付”或物業(yè)管理公司“墊付”的，哪一部分是“報(bào)酬”。按照稅務(wù)方面的相關(guān)法律規(guī)定，委托人“預(yù)付”或物業(yè)管理公司“墊付”的費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入委托人與物業(yè)管理公司之間的資金往來(lái)或物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)成本，是不納稅的；“報(bào)酬”，是物業(yè)管理公司的企業(yè)所得，應(yīng)當(dāng)交納營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅?！拔飿I(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)”沒(méi)有做出這樣的區(qū)分，各項(xiàng)收費(fèi)似乎都是“報(bào)酬”，又似乎都不是“報(bào)酬”，使物業(yè)管理公司逃稅、漏稅成了一個(gè)普遍現(xiàn)象，流毒非淺。
