張東旭 季如進(jìn) 清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所
物業(yè)服務(wù)費(fèi)(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)費(fèi))交納率低早已是物業(yè)管理行業(yè)中存在的一大難題。據(jù)北京市建委小區(qū)辦的隨機(jī)抽樣調(diào)查，2004年北京市商品房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)交納率不超過65％。原北京物業(yè)管理商會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)則顯示，在回遷房小區(qū)，這一數(shù)字甚至不足三成。如何解決該問題，業(yè)內(nèi)及社會(huì)各界都曾提出過不少意見和建議。
由北京市工商局和市建委聯(lián)合制定并于2008年 5月1日起正式推行的《北京市前期物業(yè)服務(wù)合同》和《北京市物業(yè)服務(wù)合同》的示范文本中也都有專門條款解決物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)的問題，其中規(guī)定：業(yè)主逾期未交納物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照逾期每日萬分之五或雙方約定的其他標(biāo)準(zhǔn)，承擔(dān)相應(yīng)的滯納金。“滯納金”這一名稱用在這里是否合適以及應(yīng)該如何收取在社會(huì)上引起了廣泛討論。
一、“滯納金”的名稱問題及法律認(rèn)定
滯納金是行政強(qiáng)制執(zhí)行中執(zhí)行罰的一種類型，是指行政強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)關(guān)對(duì)不履行交納義務(wù)的相對(duì)人從滯納之日起按滯納款比例持續(xù)不斷地加收金錢，以迫使其履行義務(wù)。滯納金作為一種行政強(qiáng)制行為，只能發(fā)生在雙方法律地位不平等、國(guó)家行使公共權(quán)力的過程中，個(gè)人和其他團(tuán)體都無權(quán)私自設(shè)立。滯納金及其數(shù)額必須由法律法規(guī)明文做出規(guī)定，且其征收是由國(guó)家強(qiáng)制力保障的。在我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)中，“滯納金”一詞主要存在于《稅收征收管理法》、《海關(guān)法》、《公路法》、《水法》、《人口與計(jì)劃生育法》、《勞動(dòng)法》、《公路養(yǎng)路費(fèi)征收管理規(guī)定》等。但民事領(lǐng)域中的“滯納金”是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期遺留的產(chǎn)物，隨著我國(guó)依法治國(guó)進(jìn)程的加快，“滯納金”這一名詞將在民事領(lǐng)域中逐漸退出歷史舞臺(tái)。
物業(yè)服務(wù)合同的簽訂雙方是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方之間是平等的民事主體關(guān)系。因此，在物業(yè)服務(wù)合同中使用“滯納金”一詞不妥，應(yīng)當(dāng)改為“違約金”。
違約金是指?jìng)鶛?quán)人或債務(wù)人完全不履行或不適當(dāng)履行債務(wù)時(shí)，必須按約定給付他方一定數(shù)額的金錢。違約金是對(duì)違約行為的一種經(jīng)濟(jì)制裁。在我國(guó)現(xiàn)行法律中，“違約金”一詞出現(xiàn)于《民法通則》、《合同法》、《擔(dān)保法》等民商事法律中。
所以對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的有關(guān)滯納金條款，應(yīng)該理解為合同雙方在詞語的選擇和表述上不夠準(zhǔn)確，未能分清違約金與滯納金的法律區(qū)別，雙方在合同條款中約定的滯納金的真實(shí)意思表示為違約金。根據(jù)民法的公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)將物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的有關(guān)滯納金條款解釋為違約金。
但是如果在物業(yè)服務(wù)合同中雙方既有違約金條款又有滯納金條款，則應(yīng)該認(rèn)定合同雙方對(duì)于滯納金和違約金的法律區(qū)別是明知的，這時(shí)滯納金條款則因不符合法律規(guī)定，應(yīng)確認(rèn)為無效。
二、物業(yè)費(fèi)違約金的標(biāo)準(zhǔn)及約定探討
1．物業(yè)費(fèi)逾期付款違約金的標(biāo)準(zhǔn)
對(duì)違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)《合同法》確定的是由當(dāng)事人約定的原則?！逗贤ā返?14條第1款規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。但我國(guó)同時(shí)又采納了對(duì)違約金條款予以干涉的原則，其目的就是使違約金以賠償為主，兼具一定的懲罰性?！逗贤ā返?14條第2款規(guī)定，約定的違約金低于所造成損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。如何判定約定的違約金“過分高于造成的損失”，如何予以“適當(dāng)減少”，法律均未進(jìn)一步明確。在當(dāng)前的司法實(shí)踐中，一般認(rèn)為人民法院在認(rèn)定違約金是否過高時(shí)，應(yīng)以違約造成的損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況等因素，根據(jù)公平原則、誠(chéng)信原則進(jìn)行平衡。
鑒于上述分析，對(duì)于物業(yè)費(fèi)逾期付款違約金的標(biāo)準(zhǔn)，合同中有約定的應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同約定。但是當(dāng)出現(xiàn)“天價(jià)”違約金或者過低的違約金時(shí)，當(dāng)事人可以通過法律手段請(qǐng)求調(diào)整。
當(dāng)雙方?jīng)]有約定物業(yè)費(fèi)逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于修改<最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)>的批復(fù)》(法釋(2000)34號(hào))的規(guī)定：“人民法院可以參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金。中國(guó)人民銀行調(diào)整金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，人民法院可以相應(yīng)調(diào)整計(jì)算逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)”。而中國(guó)人民銀行規(guī)定的逾期貸款罰息利率是在貸款利率水平上加收30％～50％計(jì)息(銀發(fā)[2003]251號(hào))。即當(dāng)雙方?jīng)]有約定時(shí)，物業(yè)費(fèi)逾期付款違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照在貸款利率水平上加收30％一50％計(jì)算。例如，2008年 12月23日調(diào)整后的1年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率是 5．31％，加收30％～50％后換算成逾期付款違約金為萬分之一點(diǎn)九到萬分之二點(diǎn)二。
《物業(yè)服務(wù)合同示范文本》是向行業(yè)內(nèi)推廣使用的，必須站在中立的立場(chǎng)上制定。所以筆者認(rèn)為示范文本中違約金的默認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)當(dāng)參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)，并按照年度不同進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。如2009年的標(biāo)準(zhǔn)可按逾期每日萬分之二收取。
2．違約金應(yīng)當(dāng)如何約定
物業(yè)服務(wù)合同的甲方不是一個(gè)特定的主體，而是一群人，即全體業(yè)主。物業(yè)費(fèi)是全體業(yè)主按建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偟模溥^程實(shí)質(zhì)上是所有業(yè)主先籌集資金，之后再支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)來購(gòu)買和消費(fèi)服務(wù)。從理論上說，物業(yè)服務(wù)費(fèi)首先不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而屬于全體業(yè)主。個(gè)別業(yè)主欠交或拒交物業(yè)費(fèi)，實(shí)際上造成了全體業(yè)主的違約，損害的是全體業(yè)主，尤其是正常交費(fèi)的業(yè)主的利益。
因此，違約金的約定過程最好是由全體業(yè)主事先討論決定，在《管理規(guī)約》中先行約定物業(yè)費(fèi)逾期付款違約金以及標(biāo)準(zhǔn)，之后再與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。在前期物業(yè)管理中，由于《臨時(shí)管理規(guī)約》是由開發(fā)商主導(dǎo)制訂的，規(guī)定的違約金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際往往較高，這樣就成了“霸王條款”，所以建議《臨時(shí)管理規(guī)約》對(duì)于違約金標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定應(yīng)不高于中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)。
