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淺談物業(yè)管理收費(fèi)難的解決之道
發(fā)布時間:2017-07-03 09:03:00作者: 上海律師網(wǎng)瀏覽量:958 ℃

  基于物業(yè)管理的不可分割性,部分人拖交、欠交物業(yè)管理費(fèi)、房租,不僅侵害了物業(yè)管理公司的權(quán)益,同時也侵害了同小區(qū)其他業(yè)主的利益。據(jù)調(diào)查,北京南城某小區(qū)業(yè)主 60 ~ 70 %為回遷戶,且其中有相當(dāng)一部分業(yè)主在拆遷時是私房戶。他們認(rèn)為,物業(yè)管理公司將小區(qū)地下室出租、且在小區(qū)空地上劃停車位收費(fèi)都是經(jīng)營性收入,如再向住戶收取管理服務(wù)費(fèi)則不能接受。可見,對公用面積的使用經(jīng)營不能與業(yè)主達(dá)成共識是導(dǎo)致欠費(fèi)的原因之一。

  筆者曾在物業(yè)管理企業(yè)中工作多年,通過對實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié),造成物業(yè)收費(fèi)糾紛有開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主幾方面的原因。

  首先,開發(fā)商遺留的問題。例如給業(yè)主一些虛假承諾,公攤面積不實(shí)、施工質(zhì)量低劣、規(guī)劃的配套設(shè)施不到位問題、項(xiàng)目分期開發(fā)影響居住環(huán)境、售后服務(wù)不到位等,在業(yè)主接房后這些問題得不到有效解決,自然將矛頭指向物業(yè)管理企業(yè)。而面對這些問題時,物業(yè)管理企業(yè)又缺乏對開發(fā)商的有效制約,不能從根本上去解決業(yè)主面臨的問題,從而引發(fā)業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的方式來維權(quán)。

  其次,業(yè)主的辦事方法有時也是“憑感覺”,開業(yè)主大會討論時,有的業(yè)主發(fā)言時像小孩子吵架似的發(fā)泄情緒,這對于事情的解決于事無補(bǔ),只會使矛盾不斷升級。而在物業(yè)管理較發(fā)達(dá)的國家或地區(qū),業(yè)主如果認(rèn)為物業(yè)管理收費(fèi)過高,會理性地審查物業(yè)管理公司的預(yù)算報(bào)告,或找評估機(jī)構(gòu)來對其收費(fèi)進(jìn)行公正評估。

  再次,物業(yè)管理公司存在不規(guī)范運(yùn)作,主要體現(xiàn)在財(cái)務(wù)制度和管理缺乏專業(yè)性,不能提交物業(yè)收費(fèi)的預(yù)算、決算等財(cái)務(wù)報(bào)告,無法讓業(yè)主了解他們所交納的物業(yè)費(fèi)究竟是如何構(gòu)成和分配使用的。比如地下停車庫收費(fèi),應(yīng)該明確列出管理人員工資、設(shè)備費(fèi)等費(fèi)用支出項(xiàng)目情況,讓業(yè)主看個“清清楚楚、明明白白”。而有些物業(yè)管理公司在出現(xiàn)糾紛后,常常采取不正當(dāng)?shù)氖侄谓鉀Q問題,通過停水、停電或者暫停電梯使用來管制,這種行為明顯擾亂了居民的正常生活,侵犯了消費(fèi)者的權(quán)益,同時也激化了矛盾。

  最后,還有一個不能回避的原因就是法規(guī)尚有“真空”地帶。比如,空置房如何交納物業(yè)費(fèi)就缺乏明確規(guī)定。在實(shí)際中,相關(guān)的糾紛也是五花八門,開發(fā)商沒有賣掉的房子,有些就不交物業(yè)費(fèi),而這些支出攤到其他業(yè)主的身上,便會抬高物業(yè)費(fèi)。

   (一)政府定價不可行

  盡管目前許多糾紛集中在市場價的收費(fèi)項(xiàng)目上,但是專家認(rèn)為,我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制導(dǎo)致的政府定價帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩,而在市場經(jīng)濟(jì)條件下,價格應(yīng)該由價值規(guī)律和供求關(guān)系決定。在國外的物業(yè)管理中,政府只負(fù)責(zé)制定“游戲規(guī)則”和涉及公共利益和設(shè)施設(shè)備的規(guī)范,而不直接制定價格。原則性的規(guī)定對于業(yè)主和物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)以及合同能否順利執(zhí)行至關(guān)重要。

  (二)加強(qiáng)行業(yè)自律

  要使物業(yè)管理企業(yè)不斷提升誠信自律的意識,進(jìn)一步提高科學(xué)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,推動物業(yè)管理企業(yè)向著規(guī)范化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展,牢固樹立“誠實(shí)守信、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文明從業(yè)”的服務(wù)宗旨,力求“業(yè)主滿意、企業(yè)受益、行業(yè)順意”。通過開展物業(yè)管理企業(yè)的誠信活動,逐步規(guī)范企業(yè)運(yùn)作,提升業(yè)主滿意度,加大政府對物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范管理,形成優(yōu)勝劣汰競爭機(jī)制,樹立良好的企業(yè)形象。

  (三)業(yè)主委員會應(yīng)擔(dān)起責(zé)任

  由廣大業(yè)主選舉、代表全體業(yè)主利益的業(yè)主委員會應(yīng)該發(fā)揮應(yīng)有的作用,不僅要監(jiān)督居住小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化等日常物業(yè)管理工作,還要監(jiān)督業(yè)主的交費(fèi)和維護(hù)公共設(shè)施設(shè)備上。對于欠費(fèi)的業(yè)主,業(yè)委會有義務(wù)幫助物業(yè)管理工作人員進(jìn)行催繳和說服工作,因?yàn)槲飿I(yè)管理提供的服務(wù)是公共服務(wù),在服務(wù)交費(fèi)業(yè)主的同時也在服務(wù)沒有交費(fèi)的業(yè)主,如果欠費(fèi)的業(yè)主增多肯定會影響到已交費(fèi)的業(yè)主,很多情況是大家都在看別的業(yè)主是否交費(fèi)而不是主動交費(fèi)。作為以物業(yè)費(fèi)為主要收入的物業(yè)管理公司,業(yè)主欠費(fèi)就意味著收支不平衡,從而影響到服務(wù)的質(zhì)量與效率,進(jìn)而引起交費(fèi)業(yè)主的不滿,最終導(dǎo)致惡性循環(huán)。所以,業(yè)主委員會應(yīng)該擔(dān)起一定的責(zé)任,及時配合物業(yè)管理公司催繳物業(yè)費(fèi),當(dāng)絕大部分業(yè)主交費(fèi)時,物業(yè)管理公司才會為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),才會使整個居住小區(qū)更加和諧。

  (四)規(guī)范開發(fā)企業(yè)的銷售行為,杜絕虛假承諾

  不少糾紛的產(chǎn)生是由于開發(fā)商在售樓時為了促進(jìn)銷售作不切實(shí)際的承諾,給今后的物業(yè)管理帶來無窮后患。根據(jù)有關(guān)的法律法規(guī),業(yè)委會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同,合同中對委托管理的事項(xiàng)、管理的標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理費(fèi)收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等加以明確規(guī)定。只要合同規(guī)定的內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的規(guī)定,就應(yīng)以合同為依據(jù)來確認(rèn)雙方的合同義務(wù)。雙方在合同履行過程中發(fā)生糾紛,應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同規(guī)定來確定違約事實(shí),承擔(dān)違約責(zé)任。只要有一方?jīng)]有按合同規(guī)定的要求履行或不完全履行義務(wù),另一方就有權(quán)以違約為由起訴,要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。

  (五)更新服務(wù)觀念

  當(dāng)前,我國的物業(yè)管理服務(wù)整體水平還不是很高,基本還是傾向于事務(wù)性服務(wù)內(nèi)容,如:清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、治安巡防等。但物業(yè)服務(wù)特別是住宅區(qū)物業(yè)服務(wù),應(yīng)朝著商業(yè)化與公益化相結(jié)合的方向發(fā)展,將以人為本的理念深入到服務(wù)中,如:可以在社區(qū)內(nèi)設(shè)立“心理咨詢”、“理財(cái)咨詢”、“醫(yī)療服務(wù)”等社區(qū)服務(wù)中心,將商業(yè)性經(jīng)營與公益性服務(wù)融為一體,以充分滿足業(yè)主不同層次的需求。因此,物業(yè)管理公司只有不斷地更新服務(wù)觀念,“以人為本”真正地做到一切從維護(hù)業(yè)主的利益考慮,提供盡善盡美的服務(wù),才能得到業(yè)主的肯定。物業(yè)管理收費(fèi)難這個問題也就會迎刃而解了。

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