物業服務市場,雖然同樣是由市場機制支撐著的市場,但與一般的市場相比有其特殊性。物業服務市場,是否需要政府介入、政府如何介入,對政府介入此類市場的行為如何規制,顯然也是政府在市場經濟體制中地位和作用的一種具體體現。今年 7 月 5 日,北京市發展和改革委員會、市建設委員會就擬定的 《 北京市物業服務收費管理辦法 》 和 《 北京市物業服務收費政府指導價收費標準 》 進行聽證,再一次吸引了社會的關注,并使政府在物業服務市場中的地位和作用問題進一步突現出來?! ?/P>
一、物業收費所體現的是物業公司與業主之間的關系
物業收費,是物業公司依照其與業主(含通過業主大會或業主委員會的形式,下同)之間的服務合同,在履行小區物業服務義務的同時收取價金的行為。因此,物業收費體現的是物業公司與業主之間的關系。如果交易雙方的信息非常充分、對等,如果交易雙方的經濟實力、市場地位、交易風險非常對等、勻稱,如果交易雙方都享有充分的平等交易權、交易選擇權,如果同一小區內部的業主之間的信息渠道暢通、觀點分歧不大或者協調容易,物業收費所體現的關系,就僅僅是私主體與私主體之間的普通民事關系。明確物業收費所體現的是物業公司與業主之間的關系,是理清相關關系的基本前提。假設這一系列“如果”是現實狀態,物業收費就如同集貿市場中買方向賣方支付蔬菜價款、街頭理發店里顧客向理發店(或理發師)支付理發服務費一樣簡單。收取蔬菜、理發服務價款,幾乎不需要政府介入,這已是共識。問題在于,物業收費是不是這樣簡單,物業收費行為是否并不需要政府介入?
二、物業服務市場屬于需要政府介入的特殊市場之一
物業收費凝結著物業服務市場中的各類關系。在物業收費標準、收費方式等方面普遍存在著的物業公司與業主之間的爭議或糾紛,也表明上述一系列“如果”僅僅是或大多數是假設。物業服務市場之特殊性,是物業服務的公共性、整體性與業主享受服務的個體性、個別性之間不易協調的矛盾,是物業服務市場特殊性的集中體現。
物業服務以公共服務為主,服務的公共性和享有的個體性決定了圍繞物業收費行為的一系列矛盾。在一個小區內,物業服務的內容主要是小區內的公共服務,即提供“公共物品”( public goods ),如小區內公共環境保潔、綠化交通水電氣暖的提供與設施維護、公共安全的一般保障等等;服務的主體一般是一家物業公司;服務的對象則是小區內數十到數千個業主;服務的設施大多具有網絡的特點。作如是觀,似乎一方是物業公司,另一方是業主整體。問題是,物業服務又是由業主個體享受、個別消費,物業公司是與每一個業主之間訂立的合同,物業服務最終是由每一個業主分別“埋單”。公共服務、個別服務各有其特點,但在物業服務中,二者結合在一起,各自的利弊和結合而生的矛盾也就更集中、更突出了。
比如,公共服務又輔之以網絡化設施,往往使服務者具有獨占地位,即壟斷;純粹的個別服務,很少具有壟斷地位。物業公司盡管可以被業主們選擇,但物業服務在小區內的獨占地位卻不大可能被改變。一旦獨占,所有基于獨占而生的弊端不可避免地顯現出來,如獨家交易、限制交易、拒絕交易、業主或業主委員會被“挾持” (capture) 等。
再比如,公共服務往往是共有公益,對其享受往往不具有排他性;純粹的個別服務,很少不具有排他性。這樣,享有而不付費、多享有而少付費等基于人的本性的“搭便車”現象便在所難免。更何況,業主對小區公共服務的享有,事實上并非是勻質的、均等的。
還比如,雖然每一個業主都有其對物業服務的需求、都可以基于其是最終付費享有意思表示權,但小區的公共服務最終只能是按一套方案實施。這樣多數決定制必然帶來持少數意見的業主的意思表示形同虛無,使其利益被“多數人侵犯”。
上述由于小區物業服務的公共性、整體性和接受服務的個體性、個別性所帶來的一系列現象,凝結在物業收費行為中,便有多方面的表現。突出的外在表現之一就是服務成本的計量和分攤非常困難。無論提供小區內的公共服務還是個別服務,都會發生成本,成立物業公司的出資人還需要利潤,這都需要由接受服務的業主支付。物業公司所提供的公共服務中,對均攤異議相對較小的是公共照明、公共保潔、公共安全與秩序、公共景觀、公共路、水、電、氣、暖服務的提供與設施維護。異議較大的則是電梯服務、高層住宅水泵提水服務等。在普通高層住宅小區中,異議較大的部分往往占物業單位面積月均成本或費用的一半左右,異議者也集中在低樓層業主和高樓層業主之間。享受公共服務不均等是客觀存在的,但如何將這種不均等的享受科學、合理地量化到每一位業主,并實現實質上的對價給付,則至為困難。這樣,在公共服務分攤變量的選取(如業主面積、常住人數等)、權重的測算、計算公式的確定等方面,要在一個小區達成完全一致幾乎不可能。要實行多數決定制,又必然出現處于少數方的業主利益被侵犯,少數方業或會被動接受,也會主動對抗。
在業主之間、業主與業主大會(或業主委員會)、業主與物業公司之間出現矛盾后,矛盾的協調解決常常無法完全在當事人之間完成。在一對一的交易中,作為博弈結果的成交或不成交、原價成交還是新價成交,都是雙方可以接受的。在圍繞核心問題 —— 物業收費這種一對多或多對一的博弈中,所有業主個人、業主委員會或業主大會事實上并無法勝任協調人之職,作為交易雙方的業主和物業公司更難勝任協調人。物業公司可以被更換,但小區物業服務不可以被取消。小區內物業服務被取消,或者業主付費終止,都會帶來局部的社會危害。這樣,當矛盾難以在當事人之間協調,小區物業服務又不可以被取消,尋求第三方居中協調便成為必然和必要。按照我國現行的體制和傳統,能夠和事實上居中協調的只能是政府有關部門(如物價、建設、工商、質檢、環衛、環保、公安等)、法院、消費者協會和物業管理協會等機構與組織。