摘 要：居住物業管理行業中普遍存在的收費難問題，物業管理企業必須以物業管理服務合同為平臺，以合同雙方真實意愿為基礎，通過市場游戲規則和監督保障機制實現物業管理市場的“公平”、“誠實信用”的思路。應從“加強物業管理活動主體意識”、“物業管理市場誠信建設”，“通過科學合理的市場機制，調節和規范市場參與者的行為”，“加強市場監管”等方面努力實現物業管理收費的質價相符。
關鍵詞：質價相符 物業管理收費 合同意識 市場機制
我國的居住物業管理脫胎于計劃經濟時代的房管體制，又以新加坡、香港等國外、港臺地區引進的管理模式為藍本，因此，從居住物業管理的發展過程來看，理想和現實之間、新觀念與舊觀念之間的碰撞比較激烈。從目前物業管理行業狀況來看，物業管理市場尚不規范，政府雖然通過一些物價方面的規定和審批環節對居住物業管理的收費標準進行了比較嚴格的控制，然而居住物業管理的服務質量（服務要求）與收費標準之間的矛盾仍然比較突出。
一、解決物業管理收費難關鍵在于“質價相符”
不可否認，一些物業管理企業急于實現企業贏利，忽視了自身在管理服務方面存在的問題，如人員素質不高、服務意識和技能缺乏、服務標準和服務水平低下等；但一些業主不夠成熟的消費意識更加大了問題的解決難度，如消費觀念不強、個人利益凌駕于公共利益之上、對物業管理服務概念的理解偏差等。這些問題“我中有你，你中有我”，形成了錯綜復雜的矛盾和糾葛，作為市場“裁判員”的政府主管部門或者媒體的“輿論監督”往往難以判斷誰是過錯方，誰應該承擔主要責任。
物業管理收費的難點到底在哪里，其實就是大家對“質價相符”這四個字的理解有偏差。對業主而言，付了物業管理費，當然希望企業提供相應價值的服務；對企業而言，提供了相應的服務，發生了服務成本，當然需要收取相應的報酬；然而雙方對于怎樣的物業收費標準，應該得到怎樣的服務往往各有各的理解，無法得到統一。
中國物業管理協會發布了《普通住宅小區物業管理服務等級標準》，一些地方政府也出臺了居住物業服務收費辦法。然而，物業管理服務的主要對象――物業本身所具有的獨一無二的特性，如物業的自然地理位置、社會經濟位置、規模、硬件配置、使用年限、周邊環境等等，都對管理費用的高低產生影響。對于物業管理收費標準難以用一種普遍適用的、模板式的服務等級模式來決定和把握，只能根據“質價相符”原則，靈活掌握。
二、如何實現物業管理收費的“質價相符”
“物業管理收費質價相符”應該是物業管理活動主體之間訂立和執行物業管理服務合同時遵循“自愿”、“公平”、“誠實信用”原則的具體體現，關鍵的一點就是如何充分利用合同制度來約束、調節、規范、保護當事人的權利、義務。
（一）業主應該成為合格的物業管理活動主體。
作為物業管理活動的主體，業主應該了解市場的規則、物業管理行業的標準、自身的權益以及應承擔的責任，并自愿參與市場的活動。在物業管理過程中經常會碰到業主因為這樣或那樣的問題拒付物業管理費，而有些問題并不是物業管理企業的違約行為造成的，比較多見的如施工質量問題、開發商不信守承諾、相鄰關系涉及的公共利益問題、業主提出的一些其他服務要求沒有被滿足等等。
出現這種情況的原因主要是，部分業主對物業管理內涵了解不夠，無法分辨哪些是物業管理企業的責任，哪些是物業管理服務合同之外的內容。部分業主不能理解物業服務需要通過消費才能獲得，總希望享受更多的服務卻不愿支付費用，甚至認為物業管理服務可以無限的延伸。
因此，只有當業主以一個成熟的消費者的身份去參與物業管理活動，根據自己的愿望選擇自己所需要的服務，維護自己的正當權益，愿意也承擔必要的市場風險時，收費難才有望真正解決。
（二）物業管理企業應加強誠信和自律。
在物業管理實際操作過程中有些物業管理企業不顧業主的承受能力和實際意愿，一廂情愿抬高管理收費標準，有些企業不守信、不守約，服務標準和質量低下，員工素質良莠不齊等等，這些都有悖于“公平”、“誠實信用”原則，因此要改變物業管理收費難這一局面，物業管理企業應通過自我修煉，加強服務意識，提高服務能力，加強自律，樹立誠信，同時企業應盡其所能協調和幫助解決轄區內各類難題，為業主排憂解難，使業主感受到超值的服務。付出不一定總有回報，但企業的盡心盡責正是雙方互相信任的基礎。
（三）物業管理市場應具備比較完善的市場規則。
一個成熟的市場需要有公正的裁判、完善的市場“游戲規則”以及成熟的市場參與者。業主（包括開發商）和物業管理企業是物業管理市場的參與者，政府和社會權力機構則是市場“游戲規則”的制定者和維護者，如何確保市場的游戲的公正、公平，發揮市場機制的作用，關鍵要看游戲規則是否符合市場經濟規律，是否能經受市場的檢驗。
在實物交易的市場中，商品具有品牌、規格、尺寸、質量和重量等一系列可以衡量的標準，而物業管理市場同樣需要對“物業管理服務”這一商品有一個量化的過程，明確一系列可以度量的標準，也就是通常我們所說的服務品牌、服務標準、物業的硬件配置條件等等，而市場規則的作用就是讓這些條件可以清楚、明白、真實地展現在消費者（業主）的面前，讓他們可以去放心選擇。另外每件商品都有其實際成本，“物業管理服務”也一樣，且這種成本有可能處于變動之中。如社會勞動力成本的上升、水電能源的上漲將直接提高物業管理的開支，油氣等費用的上漲會影響到各種材料運輸成本的上升，間接地影響到物業管理維修費用的增加。因此衡量“物業管理服務”是否“質價相符”除了全面科學地對服務產品本身進行評價之外，還應從經濟變動和市場預測的角度出發為市場留下必要的調節的空間。
