房子長期無人居住是否需要繳納物業費？住宅物業小區車庫、車位等能否只售不租？這些問題關系到很多業主的切身利益。即將實施的《石家莊市物業管理條例修訂案》將對此作出明確規定。有關負責人表示，該《條例修訂案》主要解決社區管理和物業管理脫節的問題。
昨天，在省十一屆人大常委會第十二次會議上，石家莊市人大常委會做了關于《石家莊市物業管理條例修訂案》(以下簡稱《條例修訂案》)的說明。該《條例修訂案》經省人大常委會審批后將正式實施。
據了解，《石家莊市物業管理條例》自2004年8月1日公布實施以來，較好地維護了我市物業管理市場秩序，同時也積累了一些物業管理經驗。但隨著社會經濟發展，在物業管理中出現了一些新的問題。主要是社區管理和物業管理脫節，業主依法享有的權益沒有得到有效保障。因此，對《石家莊市物業管理條例》進行修改十分必要。
入住率50%以上的成立業主大會
《條例修訂案》規定，已交付使用的物業業主入住率達到50%以上和入住建筑面積達到50%以上的，物業所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府應當指導成立業主大會。業主大會籌備機構由業主代表、街道辦事處或鄉鎮人民政府代表七至十一人組成。
業主可以共同選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘、解聘物業服務企業，籌集和使用住宅專項維修資金，決定改建、重建建筑物及其附屬設施，以及監督業主委員會工作，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定等。
“業主委員會由五至十三名委員單數組成。”《條例修訂案》明確了業主委員會應當履行的職責：代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；接受業主、使用人對物業服務企業的投訴；監督業主管理規約的實施，督促業主交納物業管理等依照合同應當繳納的費用等。
不低于千分之四的比例建設物業經營用房
《條例修訂案》規定，如果建設單位把未達到交付使用標準的新建住宅交付使用，或者符合交付標準但超過半年不交付，將由市房產、建設、規劃等有關部門記入企業誠信檔案。給購房人造成損失的，由建設單位承擔責任。新建住宅物業交付時，應當符合新建住宅的配套建筑及設施設備配置和使用標準，未達到配置使用標準的不予辦理房屋權屬初始登記，物業服務費由建設單位承擔。
規劃、設計新建住宅區時，應當按照不低于開發建設住宅總建筑面積千分之三的比例建設物業管理用房，不低于千分之四的比例建設物業經營用房，費用計入建筑成本。而且，物業管理用房、物業經營用房所有權屬于全體業主共同所有，不得買賣、抵押或者改作他用。物業經營用房所得收益屬于全體業主所有。物業經營用房的經營和收益管理方式，由業主大會決定。可以用于折抵物業服務費和彌補專項維修資金不足。
三個月無人居住交20%物業服務費
《條例修訂案》規定，連續無人居住、使用、空置三個月以上的物業，空置期間按20%繳納物業服務費。
針對物業小區普遍存在私搭亂建，影響市容市貌和物業安全的問題，《條例修訂案》賦予了物業服務企業管理責任。物業服務企業應當加強物業管理區域的巡察管理，發現違反治安管理，違反規劃私搭亂建，違規裝飾、裝修，損壞公共設施設備及綠地環境等違法違規行為時，應當及時制止，并向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
物業服務企業接受委托代收有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用和提供無償服務。
業主或物業不能單方終止約定的義務
業主或物業服務企業提前解除物業服務合同的，應在三個月前與對方協商。協商不成的，按照合同約定的爭議解決方式進行解決。雙方協商或爭議解決期間，任何一方不得單方終止履行合同約定的義務。
根據實際存在的一些物業服務企業合同外亂收費和無端給業主停供等問題，《條例修訂案》規定，禁止物業服務企業以物業服務合同約定以外的任何理由給業主停水、停電、停暖，向業主收取物業服務合同約定以外的任何費用。業主有權拒絕和舉報物業服務企業收取物業服務合同約定以外費用的行為。
業主優先承租車庫、車位
為規范物業小區車庫、車位問題，《條例修訂案》規定，依法不屬于業主所有權的車庫和依法不屬于業主使用權的車位應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。業主、物業使用人要求承租車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。車庫、車位租賃費的標準按照物價部門發布的指導價格確定。在滿足業主、物業使用人需要后，建設單位將車庫、車位出租給物業管理區域外的單位和個人的，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。
物業管理區域內，依法屬于業主使用權或所有權的車庫、車位停車服務費，由業主與物業服務企業在合同中約定。依法不屬于業主使用權或所有權的規劃用于停放車輛的車庫、車位停車費，按照政府價格主管部門的有關規定執行。業主對機動車輛有保管要求的，由業主和車位、車庫經營權人簽訂機動車輛保管合同。
占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當征得業主大會同意，確保消防通道和道路暢通。經業主大會同意收取場地占用費的，場地占用費歸全體業主所有。物業服務企業履行看管義務的，可以獲取適當的看管服務費。看管服務費標準由業主和物業服務企業雙方商定，并在物業服務合同中約定。
專項維修資金屬業主所有
《條例修訂案》規定，業主應當按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積首期交存標準市區內由房產行政部門，縣(市)、礦區由物業所在地縣級房產行政主管部門在國家規定的幅度內確定，并向社會公布。專項維修資金以及所有增值部分屬業主所有，任何單位和個人不得占有、挪用。
在住宅共用部分、共用設施設備的維修和更新、改造時，其費用從相關業主交存的住宅專項維修資金中列支。專項維修資金的使用應當經專有部門占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。房屋因拆遷等原因滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金應返還業主。
如果物業服務企業不履行規定的義務，將由房產行政主管部門予以警告，責令限期改正。逾期不改正的，由頒發資質證書的部門降低其資質等級或吊銷其資質證書。物業服務企業擅自撤離服務區域、停止物業服務活動的，由房產行政主管部門處以三萬元以上五萬元以下罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門降低資質等級或吊銷其資質證書。
