身價數(shù)百萬甚至上千萬元的一些別墅業(yè)主，卻長期拖欠每月幾百元的物業(yè)服務(wù)費。無奈之下，蘇州市城西別墅小區(qū)物業(yè)公司不得不把這些別墅業(yè)主告到法院。至12月20日，蘇州市金閶區(qū)法院先后審結(jié)8起拖欠物管費系列案。由此，物業(yè)公司基本上追還了8位別墅業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費。
據(jù)蘇州市城區(qū)一些法院統(tǒng)計，現(xiàn)在起訴到法院的物業(yè)管理糾紛案件中，有九成以上是物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物管費的案件。不交、少交、欠交物管費已成為困擾物業(yè)管理公司的老大難問題。業(yè)主為何要拖欠物管費、如何解決好收費難的問題也成為業(yè)內(nèi)人士普遍關(guān)注和討論的焦點問題。我們從以下涉案業(yè)主的種種拒付理由中，可以看到諸多讓人們思考的問題。
拒付一：煤氣管道和局域網(wǎng)接入不到位
物業(yè)公司將別墅業(yè)主婁先生告到法院的理由是，婁先生自2005年6月11日至今未支付約定的物業(yè)服務(wù)費(每月295.32元)。故要求法院判令婁先生支付自2005年6月以來所拖欠物業(yè)服務(wù)費1181.28元;并償付同期逾期支付物業(yè)服務(wù)費的違約金以及承擔(dān)訴訟費等其他費用。
婁先生在庭審辯稱中承認(rèn)拖欠物業(yè)服務(wù)費是事實。但他認(rèn)為這是原告在小區(qū)物業(yè)管理中的失職行為所導(dǎo)致的。小區(qū)的生活用氣本來應(yīng)該是管道煤氣(或天然氣)，現(xiàn)變成部分業(yè)主使用管道煤氣的氣源，部分業(yè)主使用瓶裝管道液化石油氣。另外，小區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入方式，原為局域網(wǎng)光纜傳輸接入，現(xiàn)變成部分業(yè)主使用局域網(wǎng)光纜傳輸接入，部分業(yè)主使用電話線路的ADSL接入法。
婁先生認(rèn)為物業(yè)公司的失職行為致使一部分業(yè)主在支付相同的物業(yè)管理費后，卻得不到相應(yīng)的服務(wù)。使用液化石油氣的業(yè)主，在獲得相同大卡燃燒熱量時，要比使用管道煤氣的每立方米多支付3.76元;使用ADSL接入法的業(yè)主要比使用局域網(wǎng)的每年多支付400元。
對此，婁先生提起反訴，請求法院判令物業(yè)公司按原定計劃統(tǒng)一小區(qū)的管道煤氣的供氣方式，并按原定規(guī)劃統(tǒng)一小區(qū)的互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入。據(jù)此，要求法院判令物業(yè)公司從收受物業(yè)管理費之日起，賠償他多支付的供氣和寬帶接入費用1363.21元，并按20%的利率支付利息人民幣77.57元，合計人民幣1440.78元。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，該物業(yè)服務(wù)合同合法有效。婁先生反訴主張的煤氣供氣方式和局域網(wǎng)光纜傳輸?shù)慕尤敕绞剑皇俏飿I(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中的義務(wù)。婁先生未按約支付物業(yè)服務(wù)費，對造成本案糾紛應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。據(jù)此，判令婁先生在判決生效后10日內(nèi)付清所欠的全部物業(yè)服務(wù)費，承擔(dān)合同約定的逾期付款違約金，同時承擔(dān)訴訟費772元。
拒付二：開發(fā)商違背承諾
針對物業(yè)公司追償2291.04元物業(yè)服務(wù)費的訴訟請求，范先生在庭審答辯中認(rèn)為，他拒付物業(yè)服務(wù)費是有充足理由的。他說，在2003年與開發(fā)商簽訂購房合同時，開發(fā)商口頭承諾為他們保留一塊綠地，并聲稱，開發(fā)商和物業(yè)管理共同管理該小區(qū)，在此基礎(chǔ)上，他才和開發(fā)商簽訂了購房合同，但后來開發(fā)商違背了這些承諾。范先生還認(rèn)為，他因工作原因長期居住在國外，但回蘇州時，發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問題，比如電路漏電，房屋漏雨，瓷磚、玻璃、瓦片突出，綠化較差等，開發(fā)商和物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人曾承諾為我解決這些問題，但經(jīng)多次交涉一直未解決。據(jù)此，他們拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。
法院判決認(rèn)為，該物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主均具有約束力，被告作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費用。
關(guān)于被告提出的開發(fā)商未兌現(xiàn)當(dāng)時的承諾，且房屋存在諸多質(zhì)量問題等，這是被告與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關(guān)系，可通過另案處理。據(jù)此，判令被告及時付清拖欠的全部物業(yè)服務(wù)費用，按照合同約定支付滯納金，并承擔(dān)全部訴訟費用。
拒付三：合同未經(jīng)業(yè)主大會簽訂無效
業(yè)主衛(wèi)女士欠下的物業(yè)管理費達(dá)4506.12元。庭審中，衛(wèi)女士專門聘請了華律師到庭答辯，華律師認(rèn)為，該《物業(yè)服務(wù)合同》是業(yè)主委員會簽訂的，而不是通過業(yè)主大會的形式簽訂的，對業(yè)主沒有約束力。他認(rèn)為，原告要求支付物業(yè)管理費的直接證據(jù)是與其小區(qū)業(yè)主委員會簽署的《蘇州市物業(yè)服務(wù)合同》，業(yè)主委員會并不是決策機構(gòu)，僅僅是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，而只有業(yè)主大會才有權(quán)選聘物業(yè)管理企業(yè)，在經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主所持投票權(quán)203以上通過后，其選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定才對全體業(yè)主有拘束力。
華律師還強調(diào)，他們居住到現(xiàn)在沒有接到業(yè)主委員會的任何通知，在業(yè)主大會及業(yè)主委員會的設(shè)立及做出決定存在瑕疵的情況下，要求業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，這是不符合法律規(guī)定。針對被告方的答辯，原告物業(yè)公司認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第35條規(guī)定，由業(yè)主委員會簽訂的合同是合法的有效的，所以對業(yè)主有約束性。
后經(jīng)雙方商討，華律師表示被告一方愿意支付給原告物業(yè)服務(wù)費的全部本金4506.12元，但違約金、訴訟費等費用就不承擔(dān)了。原告也同意不再主張其他訴訟請求。
公司業(yè)主各有苦衷
在蘇州，一些小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量每況愈下的例子不在少數(shù)，許多業(yè)主反映物業(yè)公司本來管理得不錯，后來就越來越差。而很多物業(yè)管理公司則訴苦，大家都不交物業(yè)管理費，物業(yè)公司無法運作，當(dāng)然談不上管理的質(zhì)量。這在很多小區(qū)成為一種怪圈：先是沒有繳費的業(yè)主和交費的業(yè)主享受同等服務(wù)，然后攀比從眾心理導(dǎo)致更多的人欠費，物業(yè)公司為了控制成本，只好減少人員，降低服務(wù)質(zhì)量，導(dǎo)致業(yè)主滿意率降低，從而使更多的業(yè)主不交費，進(jìn)入惡性循環(huán)。可見，這是一種兩敗俱傷的后果。
據(jù)了解，在有關(guān)拖欠物業(yè)管理費的官司中，物業(yè)公司大多會勝訴。因為只要物業(yè)公司實施了物業(yè)管理，又不是亂收費，法院就可以判業(yè)主繳錢，業(yè)主的拒交“理由”則另行解決。但是，對于這樣穩(wěn)贏的官司，物業(yè)公司覺得與業(yè)主對簿公堂實在是無奈之舉。下轉(zhuǎn)C17、C24版中縫)(上接C24版)對物業(yè)公司來說，一旦發(fā)生欠費糾紛，總是想用其他的辦法來解決。一位不愿透露姓名的物業(yè)公司經(jīng)理說，打欠費官司，把業(yè)主放在了對立面，傷了感情，有時得不償失。這位經(jīng)理的話代表了大多數(shù)物業(yè)公司的真實想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總是難以接受。
而另一物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人告訴記者：對于像拖欠物業(yè)服務(wù)費這樣的小標(biāo)的官司，他們也要牽扯較多精力。同時，由于標(biāo)的額小，很少有律師愿意代理。法院判決后，執(zhí)行難的問題依然存在。
對業(yè)主來說，由于與物業(yè)公司簽訂合同的主體是業(yè)主委員會或其他的代理機構(gòu)，不是業(yè)主本人，所以業(yè)主在物業(yè)服務(wù)方面的維權(quán)要難得多，迫使他們往往將拒絕交費作為維護(hù)自身權(quán)利的手段。
