綿陽市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則
【實(shí)施日期】2004/03/01
綿陽市物價(jià)局、綿陽市房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)《綿陽市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》的通知
各縣(市、區(qū))物價(jià)局、房產(chǎn)管理局(建設(shè)局):
為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)正常的價(jià)格秩序,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展,我們依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《四川省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》制定了《綿陽市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》,現(xiàn)印發(fā)給你們,請遵照執(zhí)行。
附:
1、《綿陽市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》
2、《綿陽市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》
3、《綿陽市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》
二00四年三月十日
綿陽市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)正常的價(jià)格秩序,保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展,依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》特制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè),鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭,禁止價(jià)格欺詐,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。
第二章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理
第四條 綿陽市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
縣(市、區(qū))人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。
對于實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的企業(yè)(已取得物管資質(zhì)證書和工商營業(yè)執(zhí)照)所管理的普通住宅(含同一區(qū)域內(nèi)的商業(yè)辦公用房)項(xiàng)目,統(tǒng)一實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);高檔別墅區(qū)、專用商場、專用寫字摟、工業(yè)區(qū)和特約服務(wù)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
各縣(市、區(qū))應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素,制定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定,但不得突破最高限價(jià)。
第七條 政府指導(dǎo)價(jià)由市政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定和調(diào)整,并定期公布。各地應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素,制定、調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第八條 前期物業(yè)管理階段,建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同,應(yīng)當(dāng)約定前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容,涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第三章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)形式
第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用(包括政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià))。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在物業(yè)服務(wù)資金中除按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算(以產(chǎn)權(quán)證登記建筑面積計(jì)費(fèi),未辦產(chǎn)權(quán)證的以售房合同中建筑面積計(jì)費(fèi))。一般按每月、每平方米計(jì)收。除另有約定外,不得提前累積預(yù)收。
第四章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)形式
第十一條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照本細(xì)則規(guī)定和當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門制定的基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度,在物業(yè)合同中約定。
凡獲得全國城市物業(yè)管理(示范)住宅小區(qū)或大廈稱號的可在政府指導(dǎo)價(jià)的基礎(chǔ)上上浮20%;獲得四川省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)或大廈稱號的可在此基礎(chǔ)上上浮10%;獲得綿陽市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號的可在此基礎(chǔ)上上浮5%。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,并將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門備案。
第十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)利潤。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:
1、 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2、 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3、 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4、 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5、 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6、 辦公費(fèi)用;
7、 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9、 經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
第十三條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用、應(yīng)通過專項(xiàng)維修資金列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。
第十四條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用屬于代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
第五章 實(shí) 施
第十五條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī),嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照服務(wù)合同按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。