物業(yè)管理中的黑洞有多深?一名剛剛離任不久的某物業(yè)公司經(jīng)理向本報(bào)爆料，揭開了眾多不為人知的行業(yè)潛規(guī)則。 劉強(qiáng)(化名)，34歲，在北京某小區(qū)物業(yè)管理公司當(dāng)過(guò)4年的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理。對(duì)于自揭內(nèi)幕的行為，劉強(qiáng)的說(shuō)法是去年業(yè)主炒了自己的公司，公司有些事情自己也看不過(guò)去，
物業(yè)管理中的黑洞有多深?一名剛剛離任不久的某物業(yè)公司經(jīng)理向本報(bào)爆料，揭開了眾多不為人知的行業(yè)潛規(guī)則。
劉強(qiáng)(化名)，34歲，在北京某小區(qū)物業(yè)管理公司當(dāng)過(guò)4年的物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理。對(duì)于自揭內(nèi)幕的行為，劉強(qiáng)的說(shuō)法是去年業(yè)主炒了自己的公司，公司有些事情自己也看不過(guò)去，愿意對(duì)公眾講點(diǎn)兒實(shí)話。
斂錢三條渠道
物業(yè)費(fèi)只是一部分
劉強(qiáng)此前所在公司管理的是一家中型小區(qū)，1500多戶業(yè)主，總面積在20萬(wàn)平方米左右。
面對(duì)記者最關(guān)心的物業(yè)公司收入問(wèn)題，劉強(qiáng)僅僅心算了幾秒鐘后就回答：我們這個(gè)公司一年進(jìn)賬有400多萬(wàn)吧。
他籠統(tǒng)計(jì)算了一下：板樓和塔樓物業(yè)費(fèi)平均下來(lái)在每平方米2元/月左右。物業(yè)費(fèi)實(shí)行包干制，年物業(yè)費(fèi)應(yīng)收480萬(wàn)左右，前兩年實(shí)際收取物業(yè)費(fèi)在400 萬(wàn)以上，現(xiàn)在相當(dāng)一部分業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，降到了200萬(wàn)。電梯廣告收費(fèi)一年差不多15萬(wàn)。地面停車，360個(gè)車位，月租費(fèi)150元，一年下來(lái)60多萬(wàn)。
開發(fā)商吃肉我喝湯
對(duì)于其他的地上共用部分，例如會(huì)所、幼兒園等配套設(shè)施應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)，劉強(qiáng)表示，這些是不收費(fèi)的，外包出去的收入只能跟著喝開發(fā)商的湯，吃不到肉。
小區(qū)現(xiàn)在有4000多平方米的會(huì)所，一年外包收益超過(guò)200萬(wàn)，主要上交開發(fā)商，但物業(yè)公司也能分成一部分，差不多60萬(wàn)。劉強(qiáng)說(shuō)。
面對(duì)記者強(qiáng)調(diào)《物權(quán)法》規(guī)定公共部分收益歸業(yè)主的提法，劉強(qiáng)笑稱想法太天真。
說(shuō)是公共收益歸業(yè)主，只要業(yè)主不鬧事打官司判決給他們，該經(jīng)營(yíng)照樣經(jīng)營(yíng)。劉強(qiáng)說(shuō)，現(xiàn)在很多小區(qū)產(chǎn)權(quán)都不明晰，也沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)，收益當(dāng)然主要還是進(jìn)開發(fā)商的口袋。
記者了解到，會(huì)所、幼兒園等
||| 這些本意是按照成本運(yùn)營(yíng)、為業(yè)主提供服務(wù)的公共配套設(shè)施和場(chǎng)所，在絕大多數(shù)小區(qū)實(shí)際上是掌握在開發(fā)商手中。
地上賺完賺地下
讓記者意外的是，對(duì)物管公司來(lái)說(shuō)，小區(qū)最賺錢的不是會(huì)所等公共部位，而是地下空間。
地下室不是不能隨便出租，產(chǎn)權(quán)歸人防的嗎?記者問(wèn)。
沒(méi)錯(cuò)，所有權(quán)一般是歸人防的。人防有的城區(qū)是不收費(fèi)的，也有的區(qū)每年要提取管理費(fèi)，但也就在每平方米1.5元到3元左右。20萬(wàn)平方米一年只需要上繳30來(lái)萬(wàn)，具體用途是出租還是車庫(kù)，就看各個(gè)小區(qū)了。劉強(qiáng)說(shuō)，他所在的小區(qū)改成900來(lái)個(gè)車位，每個(gè)車位300元一個(gè)月，一年停車費(fèi)收入就在360萬(wàn)左右。
對(duì)于如此高的停車費(fèi)記者表示了懷疑。劉強(qiáng)則舉著報(bào)紙說(shuō)，你看看，業(yè)主為停車打破頭，前一段時(shí)間剛剛發(fā)生了一起血案。地下停車費(fèi)一般都遠(yuǎn)高于地上，而且現(xiàn)在的情況是停車位根本不夠用。
劉強(qiáng)說(shuō)，這筆錢名義上是都?xì)w開發(fā)商，不過(guò)具體數(shù)字并不是特別清楚，應(yīng)該是三七分成吧，我們公司這邊差不多能分個(gè)100來(lái)萬(wàn)。
記者隨后查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，雖然業(yè)主購(gòu)房款中包含地下室成本，但目前沒(méi)有任何法律、法規(guī)對(duì)城市居民小區(qū)防空地下室的產(chǎn)權(quán)歸屬予以明確界定。
省錢三大絕招
除了明面上暗地里的進(jìn)賬，各家物管公司都有省錢節(jié)流的絕招。
第一招：減員以吃空額
劉強(qiáng)所在的小區(qū)物管公司滿額應(yīng)是80人左右，保潔一般配20人，保安是30人，工程項(xiàng)目部、客服和辦公室30人，實(shí)際上從來(lái)就沒(méi)滿員過(guò)。
現(xiàn)在保安對(duì)外報(bào)價(jià)都是1800元，真正工資發(fā)到保安手里不到1200元。保潔對(duì)外報(bào)價(jià)1400元，實(shí)發(fā)工資是不到1100元。劉強(qiáng)說(shuō)，一般保潔保安都會(huì)外包
主要為了方便吃空額 這是行業(yè)的通行規(guī)則。
劉強(qiáng)透露，他此前所在的小區(qū)實(shí)際上崗總數(shù)一直少了近30人。減掉30人，你算算一年多少錢?六七十萬(wàn)。劉強(qiáng)說(shuō)，一年人工上省下來(lái)的錢就是老總的一輛寶馬。
我聽說(shuō)海淀有個(gè)小區(qū)業(yè)主天天查崗，后來(lái)發(fā)現(xiàn)上崗的少了1/3，其實(shí)大部分小區(qū)都不會(huì)這么查。業(yè)主要查是很難查出來(lái)的，名字都登記在那兒，你是看不出來(lái)的。劉強(qiáng)說(shuō)。
第二招：減少維護(hù)費(fèi)用
舉例來(lái)說(shuō)，頂樓水箱、排水系統(tǒng)每年清一次得兩萬(wàn)，那就兩年清一次。有些設(shè)備該維護(hù)三次的，那就維護(hù)兩次或者一次。公共照明，剛?cè)胱〉臅r(shí)候肯定都是亮的，現(xiàn)在壞了不少，能不換的就先不換，還可以省下不少電費(fèi)。電梯運(yùn)行也是，這樣一年下來(lái)省個(gè)20萬(wàn)沒(méi)問(wèn)題。劉強(qiáng)說(shuō)。
第三招：綠化上打主意
能省下來(lái)的是細(xì)賬。劉強(qiáng)強(qiáng)調(diào)。比如澆水、割草、修枝，干我們這行的一看就知道是該修的沒(méi)修。綠化頻率降低，成本就降低。一年也能省不少錢。
記者問(wèn)，據(jù)媒體報(bào)道有些大型小區(qū)物業(yè)管理公司僅綠化費(fèi)一項(xiàng)幾年能賺幾十萬(wàn)上百萬(wàn)是否屬實(shí)?劉強(qiáng)點(diǎn)點(diǎn)頭：差不多。
不過(guò)這并不是行業(yè)通病。也有不差錢的物業(yè)公司，不用這么精細(xì)。我們小區(qū)小，成本就高，老總總想著開源節(jié)流。劉強(qiáng)說(shuō)，但是問(wèn)題都是這么出來(lái)的，物業(yè)公司一摳，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)自然就下來(lái)了。
如何對(duì)付業(yè)主、業(yè)委會(huì)、新物業(yè)
對(duì)業(yè)主 折騰他三五次 也就交了
在劉強(qiáng)的記憶里，新小區(qū)物管公司接手的頭兩年，是最愜意的。
開頭兩年的物業(yè)費(fèi)鐵定白掙 劉強(qiáng)說(shuō)，起初物業(yè)費(fèi)的收取率超過(guò)90%，幾乎所有業(yè)主都
||| 交費(fèi)。而且，頭兩年新小區(qū)基本沒(méi)有太多的管理成本，門窗、防水都有廠家質(zhì)保，電梯、路燈都是新的，連紗窗更換都有人替你掏錢。
但由于老總每次開會(huì)都強(qiáng)調(diào)開源節(jié)流，結(jié)果小區(qū)環(huán)境變得大不如前。后來(lái)，由于停車收費(fèi)提價(jià)引發(fā)糾紛，一些業(yè)主和公司打過(guò)幾次架。去年業(yè)委會(huì)炒了物業(yè)，不過(guò)我們一直沒(méi)有撤出，前不久還發(fā)生了激烈沖突。小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取比率從原先的百分之七八十陡然降至目前不到四成，公司和業(yè)主兩方給劉強(qiáng)的壓力也越來(lái)越大。而作為項(xiàng)目經(jīng)理，他的收入主要和物業(yè)費(fèi)實(shí)行績(jī)效掛鉤。最后，劉強(qiáng)選擇了離職。
不過(guò)，物業(yè)公司一直堅(jiān)守在小區(qū)。
收不上物業(yè)費(fèi)，一年虧幾百萬(wàn)，當(dāng)活雷鋒有可能嗎?劉強(qiáng)說(shuō)，如果沒(méi)有停車費(fèi)這些公共部分收益撐著，物業(yè)公司也早跑路了。
起初大多數(shù)還是交的，不交物業(yè)費(fèi)就上門催。劉強(qiáng)說(shuō)，通常是貼條子，然后電話催交。物業(yè)費(fèi)再少，也還是有相當(dāng)一部分人會(huì)交。你得分析這些業(yè)主的心理，有的真是 不差錢 ，不愿找事的;有的是出租戶，房東需要和公司搞好關(guān)系。很多人一次兩次不交，折騰三次四次五次，也就乖乖來(lái)交了。
