案例：盛世花園的業(yè)主劉先生覺得小區(qū)《業(yè)主公約》里業(yè)主不能封閉陽臺的規(guī)定不合理，他想陽臺要是不封閉的話，萬一失竊怎么辦呢?于是，劉先生在裝修時安裝了封閉式陽臺。物業(yè)公司為此多次找到劉先生，說這是違...
案例： 盛世花園 的業(yè)主劉先生覺得小區(qū)《業(yè)主公約》里 業(yè)主不能封閉陽臺 的規(guī)定不合理，他想陽臺要是不封閉的話，萬一失竊怎么辦呢?于是，劉先生在裝修時安裝了封閉式陽臺。物業(yè)公司為此多次找到劉先生，說這是違反《業(yè)主公約》的行為，要求他拆除，但劉先生認(rèn)為物業(yè)公司只是提供服務(wù)的，沒有權(quán)力要求業(yè)主怎么做，再說小區(qū)里又不是只有他一家裝了封閉式陽臺。最近物業(yè)公司向劉先生發(fā)來《律師函》，信里說再不拆除的話將到法院起訴他，劉先生這可犯難了。
解析：劉先生封閉陽臺的行為違反了《業(yè)主公約》規(guī)定，應(yīng)予以糾正。不過，物業(yè)公司是否能作為原告來起訴他卻要視情況而定。
業(yè)主與物業(yè)公司是通過《前期物業(yè)服務(wù)合同》(由開發(fā)商和物業(yè)公司簽訂)或《物業(yè)服務(wù)合同》(由業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽訂)建立起來的合同關(guān)系。《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》是規(guī)定業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系的最重要的法律文件。而《業(yè)主公約》是由業(yè)主大會制定的規(guī)范業(yè)主對物業(yè)使用、維護(hù)、管理等業(yè)主的共同利益所作的書面約定，是規(guī)范業(yè)主關(guān)系的法律文件。
如果劉先生封閉陽臺只違反了《業(yè)主公約》而沒有違反《前期物業(yè)服務(wù)合同》或《物業(yè)服務(wù)合同》，那么，劉先生就只能向其他業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任而不應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司承擔(dān)違約責(zé)任。這是因為合同法有一個相對性原理，通俗的說就是誰簽訂的合同誰就受到合同的約束，誰沒有簽訂合同誰就不用受合同的約束，所以，劉先生違反的是規(guī)范業(yè)主關(guān)系的《業(yè)主公約》，他只應(yīng)當(dāng)向其他業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。在這種情況下，物業(yè)公司不能以原告的身份來起訴劉先生。
但是，如果《業(yè)主公約》里授權(quán)物業(yè)公司可以對違反《業(yè)主公約》的業(yè)主提起訴訟的話，我認(rèn)為物業(yè)公司可以基于這種授權(quán)而具備原告資格。因為《業(yè)主公約》的這個規(guī)定可以被認(rèn)為是全體業(yè)主將本該由全體業(yè)主利益的代表――業(yè)主委員會――行使的訴訟權(quán)利授予物業(yè)公司來行使，且由于《業(yè)主公約》對全體業(yè)主都有約束力，因而即使劉先生不同意該條的規(guī)定，這一條款仍然是有法律效力?摹?
