最高人民法院于今年5月份公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱兩部司法解釋），將于10月1日起實施。 最高人民法院于今年5月份公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛
最高人民法院于今年5月份公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱兩部司法解釋），將于10月1日起實施。
最高人民法院于今年5月份公布了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱兩部司法解釋），將于10月1日起實施。
兩部司法解釋解答了廣大群眾關心的熱點、難點問題，諸如：業主身份的界定、專有部分和共有部分的劃分、面積的計算方法、業主權利義務的范圍、車位車庫糾紛處理、利害關系業主的認定；物業服務合同對業主的約束力、物業服務企業違約責任承擔，業主妨害物業服務企業管理的責任承擔等。從而為妥善處理物業服務糾紛，化解物業管理中的矛盾，規范物業管理起到重大作用。
沒有產權證能否當業主？
［案例］鄭女士購買了我市某小區商品房一套，但開發商因為手續不全等原因，遲遲未給鄭女士辦理房屋產權證。一年之后，鄭女士因樓內公共部分的使用問題與物業公司發生爭議，而物業公司認為，鄭女士還沒有取得房屋產權證，不能算真正意義上的業主，無權對該公共部分提出要求。
［分折］本案涉及業主身份的界定問題。我國《物權法》第六章中提到 業主 的概念，但法律沒有對此作出規定。因此，在司法解釋中予以明確：依法登記取得或者依據生效法律文書，繼承或者受遺贈，以及合法建造房屋等事實行為取得專有部分所有權的人，應當認定為業主。這是界定業主身份的一般原則。但在現實生活中，基于與開發商之間的商品房買賣民事法律行為，房屋購買人在己經合法占有使用專有部分的情況下，仍未依法辦理所有權登記的情況大量存在。此種情況下，如果僅以是否己經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標準，將與現實生活產生矛盾，對這部分人應當享受的權利會造成損害。因而有必要對其 業主 身份問題進行特別規定，司法解釋明確：對這種情況下的 業主身份 可以認定為《物權法》第六章所稱的 業主 。
由此可見，本案中鄭女士雖未辦理產權證，但應認定是該小區業主，有權對公共部分提出要求。
住改商可否擅自作主？
［案例］秦先生購買了某小區普通住宅一套，并將其改裝成藝術培訓中心對外營業。秦先生的鄰居對此提出了異議，認為該中心白天和晚上九點前產生的噪音影響了周圍人們尤其是老年人的休息，樓內社會人員往來的增加也帶來安全隱患。于是向物業公司提出要求秦先生停辦。秦先生辯稱：在自己的房屋內經營業務并無不妥。
［分折］《物權法》77條規定：業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規定外，應當經有利害關系的業主同意。但在實踐中的做法是按多數來確定利害關系業主，這既沒有法律依據，也違反了《物權法》77條立法目的。針對這種情況，司法解釋特別規定，將住宅改變為經營性用房的業主
以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，不予支持。也就是說 住改商 必須經整棟樓的全體業主同意才可進行，相關利害關系的業主具有 一票否決權 。據此，本案中秦先生住改商的做法是違法的，應自行糾正，還周圍鄰居一個安全、寧靜、舒適的居住環境。
車位、車庫使用，應先滿足業主
［案例］祁先生最近在市區XX花苑買了一套商品房，在去辦理停車位租用手續時，才知道開發商己把所有的規劃車位賣給跟開發商關系密切的一個業主，然后再通過這個業主把車位零散地高價賣給其他業主。為此，祁先生非常生氣，找開發商理論，認為開發商在車位充足的情況下應該合理保證每一個有車業主的需求，不能將車位賣給關系戶。
［分折］車位、車庫屬于業主的專有部分還是全體業主的共有部分，應該如何在業主中分配？
司法解釋此次著重解決了如何認定建設單位己經履行法律有關 首先滿足業主的需要 問題。根據規定，如果建設單位己經按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位。車庫與專有部分的比例，將車位、車庫經出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合《物權法》74條第一款有關 應當首先滿足業主的需要 的規定。可見，規劃確定的配置比例是有法定性和確定性，業主在購買專有部分的時候對此也是明知的，只有業主己經按照配置比例或者租賃到車位、車庫，才應當認為其需要己經 首先滿足業主 。本案開發商將所有規劃車位賣給關系戶，再由關系戶以高價賣給業主，顯然是與 應當首先滿足業主 的規定相背，希望開發商認真聽取祁先生的意見，重新分配好車位。
物業公司未獲續聘無權再收費
［案例］某住宅小區物業管理合同到期后，業主委員。聘請了新的物業公司，但原物業公司卻一直以種種理由拒絕撤出，雙方協商未果訴至法院。原物業公司稱，物業合同到期后，該公司一直堅持為小區業主提供正常的物業服務，業主享受了服務，就應該繳納相應的物業管理費，物業公司只有在收到全部物業費后才能撤出。
［分折］《物權法》第76條規定：業主大會有權決定解聘物業服務企業。按照業主大會決定，業主委員代表業主，應有請求解除物業服務合同的權利。業主委員會為物業服務合同的一方當事人，但其不是欠費人。所以，如果確實存在欠費的情形，物業服務企業可以在合同解除后，向拖欠物業費的業主提起起訴。
物業服務合同權利義務終止后，物業服務企業拒絕撤出，并以存在事實物業服務為由要求業主支付物業費，對此，司法解釋的規定是：在物業服務合同權利義務終止后，物業服務企業應當退出物業服務區域，移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。如果物業服務企業拒絕退出物業服務區域，并以存在事實物業服務為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，人民法院不予支持。
此次司法解釋取消了 事實服務 這個概念，有望從根本上解決物業服務企業清退難、更換難的糾紛。因為物業公司拒不退出，業主有權利不交物業費，法院也不會支持物業公司討要物業費，物業公司沒有經濟利益，自然也會不得不撤出。
