住改商小區業主可一票否決 “住改商”就是將小區住宅改變成經營性用房，用于從事商業活動。如將住宅改成發廊、餐館、寵物店，甚至改成健身美體中心、KTV、麻將館、音樂培訓班等。隨著經濟的快速發展，“住改商”之風在全國各大城市愈演愈烈。 “住改商”有很多弊端，危
住改商小區業主可一票否決
“住改商”就是將小區住宅改變成經營性用房，用于從事商業活動。如將住宅改成發廊、餐館、寵物店，甚至改成健身美體中心、KTV、麻將館、音樂培訓班等。隨著經濟的快速發展，“住改商”之風在全國各大城市愈演愈烈。
“住改商”有很多弊端，危害性極大：第一，在“住改商”的過程中，對房屋反復裝修，隨意拆改承重結構，私改電線或燃氣，影響房屋安全；第二，在住宅小區內從事經營活動，使住宅小區缺乏應有的安寧，干擾業主的正常生活，造成鄰里不和，引發社會矛盾；第三，為了實現經營目的，商戶往往占用業主的共有部分，造成小區車位、電梯、水、電等公共設施的緊張；第四，由于外來人員流動快且雜，增加了小區不安全、不安定的因素，防火防盜壓力大，隱患多。因此近年來“住改商”引發的糾紛越來越多。
2007年10月1日實施的《物權法》在第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”《物權法》以法律的形式首次對“住改商”作了限制性規定，明確其合法性必需滿足兩個條件。但以下問題仍困擾著司法實踐：一是如果未經有利害關系的業主同意，“住改商”的法律后果是什么？二是有利害關系業主的同意，是需全部同意還是多數同意即可？三是如何確定有利害關系業主的范圍？因此，對于“住改商”，如果相關業主真正主張權益，將會付出很高的維權成本，解決起來非常困難。
最高人民法院2009年5月24日公布的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條、第十一條對以上問題給出了明確的回答：“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持；業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。”
該司法解釋明確了整棟建筑物內的其他業主都是“有利害關系的業主”。因此對于個別業主欲“住改商”的，本棟建筑物內的其他業主完全享有一票否決權；如果未經同意，已實施“住改商”的，“有利害關系的業主”可依法提起訴訟，“請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。”
