問：我入住“陽(yáng)光花苑”不到半年，就覺得物業(yè)公司把小區(qū)管理得有點(diǎn)亂。不僅垃圾不及時(shí)運(yùn)走，門口的保安對(duì)外來人員也不認(rèn)真查驗(yàn)，對(duì)業(yè)主態(tài)度還很兇，可就這樣的物業(yè)公司每個(gè)月收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用卻不低。我給物業(yè)公司提了好幾次意見，還到房地產(chǎn)管理部門投訴過，可物業(yè)公司還是沒什么改進(jìn)。我想物業(yè)公司這么差的管理水平根本沒有理由收這么高的費(fèi)用，再說自己又沒有和物業(yè)公司簽過物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)公司依據(jù)的物業(yè)服務(wù)合同是它和開發(fā)商之間簽訂的，對(duì)業(yè)主應(yīng)當(dāng)沒有約束，所以我打算不付物業(yè)服務(wù)費(fèi)了，這們做行嗎？
答：這樣做是不對(duì)的，物業(yè)公司和開發(fā)商簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主有約束力。
開發(fā)商和物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同叫作“前期物業(yè)服務(wù)合同”。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。”在業(yè)主入住到業(yè)主大會(huì)召開選聘物業(yè)公司之間有一段時(shí)間，如果這期間沒有物業(yè)公司來管理小區(qū)的話，會(huì)給業(yè)主造成很多麻煩和困難，所以法規(guī)規(guī)定在業(yè)主和業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前，由建設(shè)單位也就是開發(fā)商選聘物業(yè)公司進(jìn)行管理。等業(yè)主大會(huì)召開后，再由業(yè)主大會(huì)來決定是聘用原來的物業(yè)還是聘用新的物業(yè)公司。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主是有約束力的，它的約束力能持續(xù)到前期物業(yè)服務(wù)合同終止日為止。
這樣規(guī)定也經(jīng)常讓業(yè)主不滿。因?yàn)樘峁┣捌诜?wù)的物業(yè)公司并非由業(yè)主自己決定，可前期物業(yè)服務(wù)期限少則一二年，多則三四年。業(yè)主與物業(yè)公司本來就“感情不合”，又被“指腹為婚”，在這么一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，不可能沒有一點(diǎn)矛盾。但在業(yè)主大會(huì)召開并解聘原來的物業(yè)公司之前，你也只能按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，否則將構(gòu)成違約，要承擔(dān)違約責(zé)任。如果物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量確實(shí)很差，你可搜集相應(yīng)的證據(jù)，要求適當(dāng)少付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
