購買一套房屋，對于普通消費者來說，可能要花費一輩子的積蓄。所以，特別希望能住得舒心。然而，由于部分開發(fā)商以及物業(yè)管理公司等方面的問題，造成業(yè)主與其之間的糾紛不斷。 要減少這類糾紛，其中最重要的就是要明晰小區(qū)物業(yè)物權(quán)歸屬問題。在本月23日，《物權(quán)法》草案
購買一套房屋，對于普通消費者來說，可能要花費一輩子的積蓄。所以，特別希望能住得舒心。然而，由于部分開發(fā)商以及物業(yè)管理公司等方面的問題，造成業(yè)主與其之間的糾紛不斷。
要減少這類糾紛，其中最重要的就是要明晰小區(qū)物業(yè)物權(quán)歸屬問題。在本月23日，《物權(quán)法》草案第五次審議稿再次對小區(qū)車庫、綠地、會所等歸屬問題進(jìn)行了詮釋，并欲征求各方意見后提交審議。
問題一
誰是小區(qū)內(nèi)車庫（車位）的“主人”？
《物權(quán)法》草案：對于小區(qū)內(nèi)車庫（車位）、綠地、會所的歸屬問題，本次《物權(quán)法》草案進(jìn)行了重點修改。草案五次審議稿將這一款修改為：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬于業(yè)主共有。”
案例回放：本報2005年9月28日，以《小區(qū)物管辦公室變“活動室”、麻將聲聲業(yè)主叫苦》一題，報道了成都市成華區(qū)新鴻南路51號新龍苑（查看）西區(qū)七棟樓下的“活動室”變成麻將室的事件。原因在于該小區(qū)物管不僅開設(shè)活動室影響小區(qū)居民休息，而且收費問題遭遇部分業(yè)主的質(zhì)疑。同時，部分業(yè)主提出，物管收取小區(qū)內(nèi)過道停車費不合理。因此，小區(qū)內(nèi)道路歸屬問題一直是業(yè)主和物管公司爭論的焦點。
解讀：小區(qū)的車庫和車位到底歸誰所有？公生明律師事務(wù)所徐正飛認(rèn)為，《物權(quán)法》草案五次審議稿已經(jīng)明確進(jìn)行了詮釋。針對上述報道，徐正飛認(rèn)為，小區(qū)內(nèi)的過道是業(yè)主公攤的面積，肯定是屬于業(yè)主所有。根據(jù)誰擁有誰得利的原則，業(yè)主不應(yīng)該交納停車費用。
然而，在采訪中，曾有部分物業(yè)公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，雖然車位是公攤面積，屬于業(yè)主共同所有，但是物業(yè)管理人員看管了車輛，收取一定的費用理所當(dāng)然。
對此，徐律師認(rèn)為，這樣的說法有些牽強。物業(yè)公司的主要職責(zé)之一就是為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主看管物品，如果說物管為業(yè)主看管了停在自家地上的汽車也要收費，那么物管為業(yè)主看管了室內(nèi)的電視、冰箱等物品是否也要收費？這個費用顯然應(yīng)該是包含在物業(yè)管理費當(dāng)中。
在得知《物權(quán)法》草案關(guān)于車庫（車位）的新規(guī)后，成都物業(yè)管理有限公司主管趙先生表示，草案對公司并不會造成影響，因為在公司所管理的中，對車庫的歸屬等問題早都做了明確的規(guī)定。趙主管還表示，如果物業(yè)公司沒有對小區(qū)內(nèi)的車庫（車位）做相應(yīng)的歸屬權(quán)規(guī)定，那歸業(yè)主所有是合理的。
問題二
小區(qū)內(nèi)道路該如何“劃分”？
《物權(quán)法》草案：建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示歸個人的除外。建筑物區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
解讀：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有。”徐正飛認(rèn)為，這表明以后再有過道停車收費這樣的糾紛，就能迎刃而解。理由在于，按照規(guī)定，道路只要是在建筑區(qū)劃內(nèi)，不管是否公攤，首先它應(yīng)屬于全體業(yè)主所共有。同時，還進(jìn)一步從法律上明確了業(yè)主對小區(qū)內(nèi)道路的所有權(quán)。
問題三
“會所”界定值得商榷
《物權(quán)法》草案：在第三次審議中有如下內(nèi)容，“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”
然而，在第五次審議中，法律委員會研究認(rèn)為，從實際情況看，提供健身、娛樂等服務(wù)的會所，絕大多數(shù)是作為獨立的房屋由開發(fā)商出售或者出租經(jīng)營的，一般不作為建筑物的附屬設(shè)施歸業(yè)主共有，草案關(guān)于“會所”的規(guī)定可以刪去，會所不再歸業(yè)主所有。
案例回放：本報上月26日報道的《田園業(yè)主：物管公司“下課”》一文中，成都田園小區(qū)關(guān)于開發(fā)商水果商鋪的歸屬收益問題，再次成為焦點，備受關(guān)注。
解讀：徐正飛認(rèn)為，草案認(rèn)為關(guān)于“會所”的規(guī)定可以刪去，會所不再歸業(yè)主所有的做法值得商榷。因為刪去之后，某些開發(fā)商可能在此問題上大做文章，比如在銷售初期，宣傳本樓盤的休閑、娛樂設(shè)施，進(jìn)入公攤面積，不用收費等來吸引消費者，一旦消費者購買，可能因為沒有相關(guān)規(guī)定而吃啞巴虧。
問題四
個體業(yè)主能告物業(yè)
《物權(quán)法》草案：法律委員會建議將業(yè)主起訴物業(yè)的條件修改為：“對侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，對物業(yè)服務(wù)機構(gòu)等違反合同發(fā)生的爭議，經(jīng)占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主或者占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。”
新修改的規(guī)定條件顯然比草案三次審議稿更為寬裕，草案三次審議稿中對侵害業(yè)主共同權(quán)益等行為，必須通過業(yè)主會議，經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會議的名義提起訴訟、申請仲裁。
案例回放：去年10月26日，本報報道的《維修資金被挪用銀都花園業(yè)主告房管局不作為》被省高級法院收入“典型案例”向公眾發(fā)布。當(dāng)物管公司侵害了你的權(quán)益怎么辦？當(dāng)主管部門未能切實維護(hù)你的權(quán)益怎么辦？《物權(quán)法》草案進(jìn)一步明確了業(yè)主和業(yè)主委員會的訴訟權(quán)利。
解讀：按照草案，如果要訴訟物業(yè)管理公司，個體業(yè)主不用通過業(yè)主委員會就可提起訴訟。這本來是令廣大業(yè)主高興的事情，但四川泰和泰律師事務(wù)所律師熊永文卻有些擔(dān)憂，由于業(yè)主委員會沒有自己獨立的財產(chǎn)，對外不能承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，所以它作為訴訟主體會帶來很多問題。如果業(yè)主委員會敗訴，賠償費用由誰承擔(dān)就成為問題。
而這樣的問題的確已經(jīng)在很多地方開始出現(xiàn)，南京某業(yè)主委員會告小區(qū)物業(yè)公司，最終以敗訴收場。然而，由于業(yè)主委員會沒有獨立財產(chǎn)，不能承擔(dān)賠償責(zé)任，物業(yè)公司要求業(yè)主委員會賠償500元精神損失費的要求遭到了法院拒絕。而在北京同樣的訴訟事件中，法院判決了業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)賠償物業(yè)公司損失，但是由于業(yè)主委員會沒有獨立的財產(chǎn)而未能執(zhí)行。
熊永文律師認(rèn)為，要給予業(yè)主與業(yè)主委員會以訴訟的權(quán)利，就應(yīng)該先要保障其法人資格，不然這樣的規(guī)定執(zhí)行起來可能效果并不理想。因為，業(yè)主委員會是小區(qū)內(nèi)業(yè)主的自治組織，是“自發(fā)性的公益性團(tuán)體”，并不具有獨立的財產(chǎn)。既然沒有財產(chǎn)，那么用什么來賠償呢？業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，代表的是全體業(yè)主。如果最終要進(jìn)行賠償?shù)脑挘詈笾荒苡扇w業(yè)主承擔(dān)，但是，執(zhí)行的難度很大。
