方法論：不同類型的工業(yè)物業(yè)投資技巧 產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市更新背景下的工業(yè)物業(yè)投資逐漸進(jìn)入更多實(shí)力投資客的視野，各個(gè)區(qū)關(guān)于自身支柱產(chǎn)業(yè)的定位以及給與相關(guān)企業(yè)的政策扶持，更是給當(dāng)?shù)毓I(yè)物業(yè)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。我們以產(chǎn)品分類，分別就廠房、倉(cāng)庫(kù)、園區(qū)以及其他工業(yè)物業(yè)
方法論：不同類型的工業(yè)物業(yè)投資技巧
產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市更新背景下的工業(yè)物業(yè)投資逐漸進(jìn)入更多實(shí)力投資客的視野，各個(gè)區(qū)關(guān)于自身支柱產(chǎn)業(yè)的定位以及給與相關(guān)企業(yè)的政策扶持，更是給當(dāng)?shù)毓I(yè)物業(yè)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。我們以產(chǎn)品分類，分別就廠房、倉(cāng)庫(kù)、園區(qū)以及其他工業(yè)物業(yè)的投資技巧逐一闡述。
投資廠房，不可小覷改建成本
關(guān)于工業(yè)廠房，主要是看所處區(qū)域面臨怎樣的客戶群體，而這些客戶所處的行業(yè)對(duì)于廠房有怎樣的要求。因?yàn)閺S房雖然建設(shè)起來(lái)簡(jiǎn)單，但是改建的成本很高，有時(shí)候可能是一個(gè)小小的瑕疵便會(huì)被整個(gè)行業(yè)所放棄。
通常而言的標(biāo)準(zhǔn)廠房，單層面積在1000-2000平方米，單層承重在350kg-750kg之間，層高為4-5米，層數(shù)在4-5層的比較好用。這樣的標(biāo)準(zhǔn)廠房適用于電子信息、玩具、鐘表、珠寶、內(nèi)衣等行業(yè)中的大部分企業(yè)。但是一些制造行業(yè)，則需要看使用設(shè)備的情況，尤其是可能會(huì)使用大型制造機(jī)械的行業(yè)。以家具行業(yè)為例，要求就會(huì)有所不同。至少層高和承重兩個(gè)方面要充分考慮，而且家具行業(yè)一般會(huì)要求單層面積更大，并且由于考慮物流成本，有的會(huì)要求不設(shè)貨梯，而是設(shè)置專用通道，可以直接開(kāi)進(jìn)廠房裝運(yùn)貨物。而汽車行業(yè)對(duì)于廠房的要求則是約1000kg的承重。
如果從投資選址區(qū)域方面來(lái)說(shuō)，可能是由于所面對(duì)行業(yè)的利潤(rùn)率不同，深圳不同區(qū)域工業(yè)廠房的租金水平還是頗有些差距。目前企業(yè)向關(guān)外遷移的趨勢(shì)已經(jīng)是無(wú)法阻擋，關(guān)外標(biāo)準(zhǔn)廠房的租金在15元-24元/平方米/月。其中有兩個(gè)區(qū)域在上一輪全球的金融風(fēng)暴中表現(xiàn)比較搶眼，一個(gè)是光明新區(qū)，近幾年來(lái)標(biāo)準(zhǔn)廠房一直保持在20元/平方米/月左右的價(jià)格，與同圈層的關(guān)外相比算是較高水準(zhǔn)，另一個(gè)是石巖，幾年前與龍華、福永都是不能比的，但是在上一輪金融危機(jī)中卻幾乎沒(méi)有受太大影響，這個(gè)片區(qū)公司的實(shí)力未來(lái)也是不容小覷的。
投資倉(cāng)庫(kù)和園區(qū)，選址最重要
現(xiàn)在越來(lái)越多的公司更加注重物流成本，除了建筑標(biāo)準(zhǔn)之外，倉(cāng)庫(kù)的選址也是重中之重，原則還是要根據(jù)所需要面對(duì)的客戶群體來(lái)確定。以物流以及與物流相關(guān)家電連鎖行業(yè)為例，一般會(huì)追求及時(shí)性，通常今天下單，明天要送，一天要跑4-5次，周轉(zhuǎn)率越高，配送效率越高。
這樣的企業(yè)通常會(huì)選擇配送的地理中心作為自己的倉(cāng)庫(kù)。以一個(gè)物流公司的倉(cāng)庫(kù)選址為例，雖然關(guān)外倉(cāng)庫(kù)租金通常在18元-40元/平方米/月，另一個(gè)位置只遠(yuǎn)了十幾公里，公司仍然愿意以高出十幾元的價(jià)格租賃地理中心的倉(cāng)庫(kù)，因?yàn)殚L(zhǎng)遠(yuǎn)算來(lái)，添置的車輛、人員成本已經(jīng)高于房租成本，還有公司品牌、客戶滿意度等其他損失無(wú)法用金錢衡量。
正常來(lái)說(shuō)，如果投資工業(yè)園區(qū)，自有資金30%-40%即可啟動(dòng)起來(lái)，如果名下有家生產(chǎn)型企業(yè)，還可以用產(chǎn)品、生產(chǎn)線或者業(yè)務(wù)來(lái)抵押貸款，如果是名下有物業(yè)、有現(xiàn)金流的企業(yè)，則更受銀行青睞。現(xiàn)金流特別好的，利率還有8.5折優(yōu)惠，不過(guò)如果現(xiàn)金流不夠好，利率也有可能上浮。
風(fēng)險(xiǎn)不定，但長(zhǎng)期回報(bào)超住宅
雖然城市更新背景下，有人覺(jué)得選擇投資市區(qū)內(nèi)的工業(yè)物業(yè)看上去更像一個(gè)賭博，但是如果一顆紅心兩手準(zhǔn)備，即使沒(méi)有拆遷利好，能夠選準(zhǔn)投資的方向，長(zhǎng)期回報(bào)率也會(huì)超過(guò)住宅，是進(jìn)可攻退可守的好產(chǎn)品。為了以后便于出手及改造，投資此類物業(yè)首要一點(diǎn)便是產(chǎn)權(quán)能夠分割出讓。目前深圳天安數(shù)碼城有60%-70%的物業(yè)可以分割產(chǎn)權(quán)出售，恒豐工業(yè)城可以把產(chǎn)權(quán)分割到層出讓，福田保稅區(qū)內(nèi)有一些工業(yè)物業(yè)可以分拆到戶，能夠?qū)a(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的還有蓮塘片區(qū)和梅林一村片區(qū)以及臨近西麗片區(qū)的沙河西路路段上的部分物業(yè)。如果想在城市更新的背景下選擇進(jìn)入這個(gè)相對(duì)冷門的投資產(chǎn)品，不妨多加關(guān)注上述片區(qū)。
另外由于目前企業(yè)形態(tài)的變化，一些中小型的公司難以把研發(fā)制造和辦公設(shè)計(jì)等部分嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)，便逐漸衍生出一種介于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)之間的物業(yè)，如金地在珠海的一個(gè)商務(wù)花園項(xiàng)目，則是融合了上述工業(yè)和商業(yè)的功能，產(chǎn)權(quán)以層和棟為單位來(lái)分散銷售，前期銷售中也不乏投資客參與。
方法論：不同類型的工業(yè)物業(yè)投資技巧
產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市更新背景下的工業(yè)物業(yè)投資逐漸進(jìn)入更多實(shí)力投資客的視野，各個(gè)區(qū)關(guān)于自身支柱產(chǎn)業(yè)的定位以及給與相關(guān)企業(yè)的政策扶持，更是給當(dāng)?shù)毓I(yè)物業(yè)一個(gè)新的發(fā)展機(jī)遇。我們以產(chǎn)品分類，分別就廠房、倉(cāng)庫(kù)、園區(qū)以及其他工業(yè)物業(yè)的投資技巧逐一闡述。
投資廠房，不可小覷改建成本
關(guān)于工業(yè)廠房，主要是看所處區(qū)域面臨怎樣的客戶群體，而這些客戶所處的行業(yè)對(duì)于廠房有怎樣的要求。因?yàn)閺S房雖然建設(shè)起來(lái)簡(jiǎn)單，但是改建的成本很高，有時(shí)候可能是一個(gè)小小的瑕疵便會(huì)被整個(gè)行業(yè)所放棄。
通常而言的標(biāo)準(zhǔn)廠房，單層面積在1000-2000平方米，單層承重在350kg-750kg之間，層高為4-5米，層數(shù)在4-5層的比較好用。這樣的標(biāo)準(zhǔn)廠房適用于電子信息、玩具、鐘表、珠寶、內(nèi)衣等行業(yè)中的大部分企業(yè)。但是一些制造行業(yè)，則需要看使用設(shè)備的情況，尤其是可能會(huì)使用大型制造機(jī)械的行業(yè)。以家具行業(yè)為例，要求就會(huì)有所不同。至少層高和承重兩個(gè)方面要充分考慮，而且家具行業(yè)一般會(huì)要求單層面積更大，并且由于考慮物流成本，有的會(huì)要求不設(shè)貨梯，而是設(shè)置專用通道，可以直接開(kāi)進(jìn)廠房裝運(yùn)貨物。而汽車行業(yè)對(duì)于廠房的要求則是約1000kg的承重。
如果從投資選址區(qū)域方面來(lái)說(shuō)，可能是由于所面對(duì)行業(yè)的利潤(rùn)率不同，深圳不同區(qū)域工業(yè)廠房的租金水平還是頗有些差距。目前企業(yè)向關(guān)外遷移的趨勢(shì)已經(jīng)是無(wú)法阻擋，關(guān)外標(biāo)準(zhǔn)廠房的租金在15元-24元/平方米/月。其中有兩個(gè)區(qū)域在上一輪全球的金融風(fēng)暴中表現(xiàn)比較搶眼，一個(gè)是光明新區(qū)，近幾年來(lái)標(biāo)準(zhǔn)廠房一直保持在20元/平方米/月左右的價(jià)格，與同圈層的關(guān)外相比算是較高水準(zhǔn)，另一個(gè)是石巖，幾年前與龍華、福永都是不能比的，但是在上一輪金融危機(jī)中卻幾乎沒(méi)有受太大影響，這個(gè)片區(qū)公司的實(shí)力未來(lái)也是不容小覷的。
投資倉(cāng)庫(kù)和園區(qū)，選址最重要
現(xiàn)在越來(lái)越多的公司更加注重物流成本，除了建筑標(biāo)準(zhǔn)之外，倉(cāng)庫(kù)的選址也是重中之重，原則還是要根據(jù)所需要面對(duì)的客戶群體來(lái)確定。以物流以及與物流相關(guān)家電連鎖行業(yè)為例，一般會(huì)追求及時(shí)性，通常今天下單，明天要送，一天要跑4-5次，周轉(zhuǎn)率越高，配送效率越高。
