如果你是業(yè)主，你就不會(huì)不關(guān)心下列新聞，因?yàn)樗鼈?，物業(yè)管理糾紛再次成為社會(huì)熱點(diǎn)話題。 10月30日，朝陽法院采取堵被窩方式對(duì)57戶長(zhǎng)年拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)16人進(jìn)行了司法拘留。 11月1日，...
如果你是業(yè)主，你就不會(huì)不關(guān)心下列新聞，因?yàn)樗鼈?，物業(yè)管理糾紛再次成為社會(huì)熱點(diǎn)話題。
10月30日，朝陽法院采取 堵被窩 方式對(duì)57戶長(zhǎng)年拒交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，對(duì)16人進(jìn)行了司法拘留。
11月1日，北京市公安局一位女刑警因?yàn)橥锨肺飿I(yè)管理費(fèi)用拒不執(zhí)行被拘留15天。
11月2日，歌手朱明瑛拖欠物業(yè)管理費(fèi)敗訴。
消費(fèi)者都知道購買商品要交錢，那他們?yōu)槭裁丛诮邮芪飿I(yè)服務(wù)后卻不愿交物業(yè)費(fèi)?昨天上午，部分
人大代表給市建委提出建議：盡快建立完善的物業(yè)公司市場(chǎng)準(zhǔn)入制度及懲戒制度。
那業(yè)主除了拒絕交費(fèi)還有其他維權(quán)方式嗎?本報(bào)記者進(jìn)行了多方面采訪。
【物業(yè)糾紛 現(xiàn)狀】
法院：物業(yè)糾紛案欠費(fèi)占九成
據(jù)朝陽法院立案庭庭長(zhǎng)郎團(tuán)聚介紹，近幾年，物業(yè)管理糾紛增長(zhǎng)極快，從2002年194件升至2004年的1895件，此類案件兩年激增了近9倍。今年漲幅也達(dá)到了43%，由去年的1895件上升到今年的2713件。
而在朝陽法院審結(jié)的2140件物業(yè)管理糾紛案件中，物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)的為2021件，占到此類案件的九成以上。郎團(tuán)聚分析認(rèn)為，之所以這類案件激增，關(guān)鍵就是立法不完備。
建委：物業(yè)管理尚存五大頑癥
昨天，市人大常委會(huì)內(nèi)務(wù)司法辦公室召開了征求有關(guān) 加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì) 的意見和建議座談會(huì)。市建委物業(yè)管理處處長(zhǎng)劉剛說，全市目前共有物業(yè)管理企業(yè)2318家，從業(yè)人員20多萬人，全市實(shí)行物業(yè)管理房屋總建筑面積達(dá)到2.97億平方米，覆蓋面達(dá)到80%。
劉剛說，目前北京的物業(yè)管理發(fā)展中，還存在五個(gè)方面的問題，即：開發(fā)建設(shè)遺留問題仍然嚴(yán)重困擾和影響物業(yè)管理;部分物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范;業(yè)主大會(huì)成立難問題;業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)居委會(huì)關(guān)系不順，業(yè)主自律機(jī)制不完善;老舊居住區(qū)推行物業(yè)管理難度大。
【物業(yè)糾紛 分析】
建委：多數(shù)糾紛根兒在開發(fā)商
劉剛坦承，目前圍繞物業(yè)發(fā)生的糾紛多數(shù)屬于開發(fā)建設(shè)期間遺留問題的反映，不是圍繞物業(yè)服務(wù)發(fā)生的糾紛，這類問題主要包括擅自更改規(guī)劃、不按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)配套設(shè)施、物業(yè)質(zhì)量不合格、面積縮水、公用面積分?jǐn)傆袪?zhēng)議等。另外，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不能及時(shí)公布或明示也是侵害業(yè)主合法權(quán)益的一大問題。
劉剛說，在目前情況下，業(yè)主不積極、社區(qū)居委會(huì)不參與、街道不指導(dǎo)等因素還導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)成立難，即使已經(jīng)成立的也因?yàn)樵趯?shí)踐中隨意性很大，業(yè)主自律機(jī)制不完善，很容易引發(fā)矛盾。
律師：合同才是惡性循環(huán)起點(diǎn)
北京市隆安律師事務(wù)所律師陳旭認(rèn)為，購房合同本身存在陷阱。很多業(yè)主在簽訂購房合同或收房的時(shí)候，在被迫或根本不明白的情況下，同意了一些關(guān)于今后物業(yè)管理的約定。這樣很容易在入住后引起物業(yè)糾紛。
根據(jù)我們?cè)谒痉▽?shí)踐當(dāng)中了解到的情況，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)不外乎有這樣幾種情況：一個(gè)是認(rèn)為物業(yè)服務(wù)質(zhì)次價(jià)高，服務(wù)不到位;再就是收支不透明，財(cái)務(wù)不公開，亂收費(fèi);開發(fā)商遺留的問題等等。由于物業(yè)公司沒有及時(shí)解決，業(yè)主有可能會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式試圖解決。
這樣惡性循環(huán)的結(jié)果就是一方面對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿拒交物業(yè)費(fèi)，另外你這種行為本身引起雙方很大的矛盾，甚至于引起業(yè)主之間的矛盾，引起整個(gè)小區(qū)物業(yè)的貶值。
【物業(yè)糾紛 感言】
物業(yè)糾紛業(yè)主沒有起訴權(quán)
中海雅園業(yè)主委員會(huì)主任胡密珍：目前業(yè)主根本沒有辦法行使自己的權(quán)利。比如說我家里要請(qǐng)保姆不能我說了算，別人說了算，到我家里來的這個(gè)保姆不是主人給保姆定價(jià)，而是保姆給主人定價(jià)，保姆一旦進(jìn)家就別想走了。如果物業(yè)費(fèi)的收支不透明，業(yè)主還交物業(yè)費(fèi)，等于把錢送給物業(yè)公司。物業(yè)公司不是國家的稅務(wù)機(jī)關(guān)，他說交，業(yè)主就得交;他說交多少，業(yè)主就得交多少。
我們小區(qū)通過公開招標(biāo)選聘了一家物業(yè)公司，可原來的物業(yè)公司就是不走。我們想到法院告原物業(yè)公司，法院說業(yè)主沒有起訴的權(quán)利。沒有辦法我們只能等，等到有一天我們解聘的物業(yè)公司把我們告上法庭，我們不能當(dāng)原告為什么能當(dāng)被告?
打官司業(yè)主啥情況才能贏
朝陽園業(yè)主舒可心：由于與物業(yè)公司簽訂合同的主體是業(yè)主委員會(huì)或其他的代理機(jī)構(gòu)，不是業(yè)主本人，所以業(yè)主的維權(quán)要難得多。
從目前的法律制度上來看，似乎業(yè)主是有 欠交物業(yè)管理費(fèi) 即法律上賦予的抗辯的權(quán)利的。但是，什么條件下使用抗辯權(quán)可以獲得法律的支持?單個(gè)業(yè)主到底有沒有權(quán)利在某種情況下可以拒交物業(yè)管理費(fèi)呢?
【物業(yè)糾紛 出路】
給物業(yè)公司入市設(shè)個(gè)門檻
在昨天市人大常委會(huì)內(nèi)務(wù)司法辦公室召開的座談會(huì)上，徐世虹代表說，與其投入那么大的精力鼓勵(lì)成立業(yè)主委員會(huì)來維權(quán)，不如下大力氣想辦法規(guī)范對(duì)物業(yè)公司和開發(fā)商的管理。
張?jiān)糯碚J(rèn)為，之所以有一些消費(fèi)者接受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)后不交物業(yè)費(fèi)，根源在于 沒有選擇物業(yè)公司的權(quán)利 。所以，他建議，要盡快建立完善的物業(yè)公司市場(chǎng)準(zhǔn)入制度;每年對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行公開的評(píng)議和審查;盡快制定一系列標(biāo)準(zhǔn)如收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓物業(yè)公司的服務(wù)有據(jù)可查，有規(guī)可依。同時(shí)，要盡快制定針對(duì)開發(fā)商的懲戒制度。
業(yè)主告物業(yè)采用舉證倒置
那當(dāng)物業(yè)公司和業(yè)主出現(xiàn)矛盾以后怎么辦?北京物業(yè)商業(yè)會(huì)長(zhǎng)于慶新認(rèn)為有三條路。
一、成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)委會(huì)成立后，可以監(jiān)督物業(yè)公司，將物業(yè)費(fèi)公示。按照規(guī)定，在物業(yè)公司要新增費(fèi)用時(shí)，必須要經(jīng)過小區(qū)業(yè)主大會(huì)2/3以上業(yè)主的認(rèn)可方可實(shí)行，否則無效。因此，如果物業(yè)公司不肯進(jìn)行公示或者擅自提高物業(yè)費(fèi)，業(yè)委會(huì)可以召集業(yè)主大會(huì)討論重新選聘或采取其他手段。
二、政府出面接受投訴。
三、采取訴訟的方式。通過訴訟的方式起訴物業(yè)公司來維護(hù)權(quán)益。
北京市隆安律師事務(wù)所律師陳旭則認(rèn)為，在物業(yè)糾紛訴訟案件中，很多業(yè)主舉證非常困難，而且舉證成本很高。他認(rèn)為，在今后的立法中應(yīng)該規(guī)定對(duì)于這類證據(jù)應(yīng)該采取舉證倒置，由物業(yè)公司提交服務(wù)到位的證據(jù)。
新聞附件
北京85%小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)
11月7日，在首佳物業(yè)公司 規(guī)范服務(wù)，構(gòu)建和諧 活動(dòng)啟動(dòng)大會(huì)上，北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，北京市共有3032個(gè)住宅小區(qū)，由2000多個(gè)物業(yè)管理公司管理服務(wù)，但其中只有440個(gè)小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，占小區(qū)總數(shù)的14.5%，還有超過85%的小區(qū)沒有成立業(yè)委會(huì)。
