對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿等三種類型成糾紛主因；專家認(rèn)為欠費與業(yè)委會缺失有關(guān) 專題動機(jī) 10月30日，57名業(yè)主因長期拒付物業(yè)費，并不履行判決，被朝陽法院強制執(zhí)行，其中16人被處以司法拘留。 這不僅在北京的業(yè)主中引起震動，也在關(guān)注物業(yè)的各界人士中引發(fā)討論。因為欠交物業(yè)
對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿等三種類型成糾紛主因；專家認(rèn)為欠費與業(yè)委會缺失有關(guān) 專題動機(jī) 10月30日，57名業(yè)主因長期拒付物業(yè)費，并不履行判決，被朝陽法院強制執(zhí)行，其中16人被處以司法拘留。 這不僅在北京的業(yè)主中引起震動，也在關(guān)注物業(yè)的各界人士中引發(fā)討論。因為欠交物業(yè)費不僅在北京大量存在，也成為一個全國性的普遍現(xiàn)象。 欠費只是物業(yè)糾紛的一個反映。可以說，物業(yè)管理在中國發(fā)展的二十余年中，始終在收費與糾紛中前行。本報調(diào)查了三種主要的物業(yè)糾紛類型，它們各有特點，但又有著相似之處——在業(yè)委會等自治機(jī)構(gòu)的缺失之外，業(yè)主法律權(quán)利的實現(xiàn)也面臨諸多難題。 10月31日清晨，舒可心正在開車，手機(jī)突然響了，此后鈴聲不斷。 “法院對不交物業(yè)費的人強制執(zhí)行了，這可怎么辦。”來電內(nèi)容基本相同。此前一天的清晨，朝陽法院將57名長期拒付物業(yè)費并不履行判決的業(yè)主堵在了家里，其中16名仍堅持不履行判決的業(yè)主被處以司法拘留。隨后，這一消息被多家媒體報道。 打來電話的有北京各個小區(qū)的業(yè)主，他們或是自己選擇拒交物業(yè)費，或是對這一強制執(zhí)行方式持贊同態(tài)度。 根據(jù)北京市建委小區(qū)辦的隨機(jī)抽樣調(diào)查，去年北京市商品房小區(qū)的物業(yè)費繳納率不超過65%；北京物業(yè)管理商會的調(diào)查數(shù)據(jù)則顯示，在回遷房小區(qū)，這一數(shù)字甚至不足三成。 “業(yè)主們沒有意識到，欠費行為不僅僅是對物業(yè)公司不利，更是損害社區(qū)繳費業(yè)主的利益。”在過去的幾年里，舒可心活躍在北京的幾十個社區(qū)中。從一個積極維權(quán)的普通業(yè)主到一個小區(qū)的業(yè)主管理委員會，再到現(xiàn)在的中國人民大學(xué)公共政策研究中心社區(qū)治理項目組的研究員，他希望樹立起更為公平合理的維權(quán)環(huán)境，同時也希望改變?nèi)藗兊挠^念。 變色的“保姆” “物業(yè)公司往往把自己定位為一個‘管理者’，而業(yè)主則希望物業(yè)公司能提供全心全意的服務(wù)。” 1993年，舒可心獲得了一個新的身份———“業(yè)主”，開始同物業(yè)公司，而不是房管局打交道。這在當(dāng)時的北京，還屬于少數(shù)人。 1981年3月10日，我國內(nèi)地第一家物業(yè)管理公司在深圳產(chǎn)生。 “物業(yè)管理從收費第一天起，不可避免會產(chǎn)生糾紛。”舒可心認(rèn)為。 在他看來，相對于房地產(chǎn)市場的成熟，物業(yè)公司跟不上發(fā)展速度，因為人員培訓(xùn)需要很長的時間，矛盾和糾紛由此產(chǎn)生。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，開發(fā)商與物業(yè)往往合二為一，開發(fā)商成立自己的物業(yè)管理部提供物業(yè)管理服務(wù)。20世紀(jì)90年代以后，物業(yè)管理作為一個行業(yè)逐步發(fā)展，但真正市場的競爭與運作、發(fā)展的格局遠(yuǎn)沒有形成。 這一時期，物業(yè)管理公司的服務(wù)處于學(xué)習(xí)上升階段，大量物業(yè)管理人員未有物業(yè)管理上崗證，專業(yè)水平普遍不高。不少物業(yè)管理公司的服務(wù)沒有按照物業(yè)管理合同提供服務(wù)。業(yè)主發(fā)現(xiàn)，以“保姆”角色出現(xiàn)的物業(yè)公司，并沒有像最初想象的那么溫順合意。 “物業(yè)公司往往把自己定位為一個‘管理者’，而業(yè)主則希望物業(yè)公司能提供全心全意的服務(wù)。”和諧社區(qū)發(fā)展中心理事長蔡若焱說。 “作為商業(yè)機(jī)構(gòu)，物業(yè)公司必然以利益最大化為目標(biāo)。隨著物業(yè)公司和業(yè)主各自的定位越來越明晰，利益之爭也就不可避免。”
物業(yè)糾紛種種
物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量與收費不符，社區(qū)共有財產(chǎn)權(quán)屬、管理、收益等問題不明，是物業(yè)糾紛的三大類型 盡管對物業(yè)并不滿意，但舒可心自己走上維權(quán)的道路，卻是在1999年以后。 這一年，他又在北京朝陽園小區(qū)買了一套房子，房價比第一套房子貴了一倍多。在此前后，房地產(chǎn)熱也帶來了物業(yè)糾紛大量出現(xiàn)。 “我開始維權(quán)也只是因為我們家墻的縫太大。”曾是個成功商人的舒可心成了小區(qū)維權(quán)的積極分子———掛標(biāo)語、小區(qū)游行，鬧房產(chǎn)會。也有其他業(yè)主選擇了拒交物業(yè)費的方式。 開發(fā)商遺留問題導(dǎo)致糾紛，成為物業(yè)糾紛的主要原因之一。北京市消協(xié)對市內(nèi)100個居住小區(qū)和99個物業(yè)管理公司進(jìn)行的隨機(jī)抽樣調(diào)查顯示，此類問題占到小區(qū)物業(yè)管理糾紛的80%以上，更多則表現(xiàn)在自開發(fā)商對規(guī)劃任意更改、房屋工程出現(xiàn)質(zhì)量等問題。 “開發(fā)商遺留下問題，業(yè)主想直接與之溝通問題較難，物業(yè)公司就替開發(fā)商背了黑鍋。”舒可心說。他認(rèn)為，開發(fā)商遺留問題，物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量與收費不符，社區(qū)共有財產(chǎn)權(quán)屬、管理、收益等問題不明，是物業(yè)糾紛的三大類型。 在進(jìn)行“社區(qū)治理”研究時，舒可心曾走訪北京57個小區(qū)，發(fā)現(xiàn)其中有36個小區(qū)因共有財產(chǎn)侵權(quán)出現(xiàn)糾紛(占63%)，其中嚴(yán)重和比較嚴(yán)重的有31個(占有糾紛小區(qū)的86%)。他形容此狀態(tài)為房地產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域內(nèi)的“春秋戰(zhàn)國時代”。 這些共有物權(quán)包括沒有獨立產(chǎn)權(quán)證的會所、公建用房、地下停車庫等；也包括有發(fā)布廣告價值的樓內(nèi)通道、電梯間等共用走廊、通道和空間等。糾紛各方都關(guān)注那些能夠有收益的財產(chǎn)，而那些不能產(chǎn)生收益的共有財產(chǎn)又都被各方推脫管理、監(jiān)督責(zé)任。 歌手朱明瑛與建國物業(yè)糾紛案被舒可心視為一種“特例”。“這個案子和其他的糾紛不同，我們追求的是程序正義。”舒可心同時是朱明瑛一案的代理人。他認(rèn)為，建國物業(yè)公司的入駐，未經(jīng)法定的業(yè)主大會討論及三分之二以上有投票權(quán)業(yè)主的同意，業(yè)主委員會背著業(yè)主大會聘請物業(yè)公司，程序上是非法的。 他認(rèn)為，此案中，物業(yè)公司服務(wù)的好壞并不重要，主因在于程序與《物業(yè)管理條例》不符。一審敗訴的朱明瑛不服判決，已決定上訴。 欠費：惟一的方式？ 調(diào)查顯示，56.63%業(yè)主解決問題時選擇“拒交物業(yè)費” 在線調(diào)查顯示，在回答“如果您對小區(qū)的物業(yè)公司的服務(wù)不滿，您會采取什么方式解決？”時，56.63%(總票數(shù)6094)的業(yè)主選擇“拒交物業(yè)費”。 “很多人都認(rèn)為，拒交物業(yè)費是表達(dá)他們對物業(yè)不滿的惟一方式。”舒可心說，但這實際上損害的是其他業(yè)主的利益。 “業(yè)主繳物業(yè)費，其行為本質(zhì)不是一種購買物業(yè)服務(wù)的消費行為，而是在履行社區(qū)業(yè)主的公共約定。” 北京市建委小區(qū)辦副主任鄒勁松曾就物業(yè)服務(wù)問題發(fā)表看法，認(rèn)為這包括兩個方面：一是物業(yè)公司自身的問題，如企業(yè)管理、員工培訓(xùn)等；二是業(yè)主自身對業(yè)主公約的遵守等問題。 惠能物業(yè)似海怡家項目管理處物業(yè)部經(jīng)理高建國認(rèn)為，目前許多業(yè)主對物業(yè)存在認(rèn)識誤區(qū)，把物業(yè)當(dāng)成原來單位的行政科，什么事都要找物業(yè)，但實際上物業(yè)公司只是提供一種服務(wù)，沒有強制措施，也不是什么事情都可以做到的。 舒可心說，很多業(yè)主拖欠物業(yè)費與小區(qū)沒有業(yè)委會有關(guān)，因為兩者的矛盾中間缺少一個代表組織來予以解決。 所以，沒有業(yè)主大會和業(yè)主委員會，解決業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾也就無從談起。“最簡單的例子，業(yè)主可以要求物業(yè)公司財務(wù)公開，但是單個業(yè)主沒有資格去公司查賬。只有業(yè)主委員會有資格去核實物業(yè)公司財務(wù)。”
