與“對手”法律地位平等的業主實現權利時面臨個體難起訴、維權成本巨大等難題 “我服了，我交錢!”在兩名法警的控制下，許某嘟囔了兩聲。他的小女兒正在吃飯，扔下飯碗跑出門哭喊：“你們別抓我爸爸，求求你們放了我爸爸!” 這是10月30日，朝陽法院在北京歐陸經典小區
與“對手”法律地位平等的業主實現權利時面臨個體難起訴、維權成本巨大等難題
“我服了，我交錢!”在兩名法警的控制下，許某嘟囔了兩聲。他的小女兒正在吃飯，扔下飯碗跑出門哭喊：“你們別抓我爸爸，求求你們放了我爸爸!”
這是10月30日，朝陽法院在北京歐陸經典小區強制執行部分業主時的一幕。理由是，
他們欠交物業費，且不履行判決。
此前另一則引起廣泛關注的消息是，在北京首個成立業委會小區———聚龍花園，原物業公司雇請了30多名身著迷彩服的保安，將社區業主委員會遠聘的新物業公司人員圍在了社區入口。東城區法院受理此案后，裁定原物業公司先退出小區，但這家公司一直拒不退出社區。
“這是一場實力懸殊的角力?！币恢被钴S在房產維權領域的律師秦兵深有感觸。
盡管在法律地位上，物業公司與業主完全平等，但在權利的真正實現上，業主顯然面對的是一條更多荊棘和更為漫長的道路。
業主起訴的先天“軟肋”
由于僅對那些綠地、電梯等享有共有所有權，單個業主無法獲得有效的原告身份。
芍藥居北里一位王姓業主是此次被強制執行的57名欠費業主之一。當他從鄰居家借了2000元交給法官時，怨氣滿腹：“我不是不交，幾次叫物業給我們修房子都不來，我憑什么交費啊?”
“這是單個業主所能找到的最直接的維權方法，雖然這是錯的，不合法的。”王才良律師曾代理過大量房地產案件。在他印象中，業主和物業公司的矛盾沖突在這個世紀初，達到了一個高潮。
但矛盾并沒有必然帶來物業訴訟數量的增加，這個曲線在2003年以后才陡升上去。
朝陽法院提供的數字表明，今年該院受理了超過7000件物業糾紛案，2004年的這一數字為1898件，而在2002年，僅有194件。
“過去由于受傳統行政主導的影響，糾紛雙方往往更愿意選擇行政方式解決。”和諧社區發展中心理事長蔡若焱認為，物業管理作為一種商業化公共事務管理，傳統行政對其制約和影響力大大降低，對很多糾紛和爭議越來越無能為力，這些矛盾和糾紛逐漸走入訴訟程序。
但在法庭上，多數坐在被告位置上的不是物業管理企業，而是業主。公開資料顯示，2003年海淀法院共受理192件物業糾紛案件，僅有11件是業主訴物業管理企業，其余全是物業管理企業訴業主，占到全部案件的94%。2004年前兩月，比例升為99.2%。
其中一個原因是，作為單個業主，無法獲得有效的原告身份。
一個看上去很復雜的法律概念“建筑物區分所有權”成為不少業主的“絆腳石”。其簡單的解釋是，業主對于自己的居室享有專有所有權，而對那些綠地、電梯等建筑物附屬設施享有共有所有權。
“所以，對于社區中的綠地侵占、電梯不通風等涉及社區共有財產的問題，單個業主就無法以個人名義出來主張權益?！蓖醪帕悸蓭熃忉?。
在與物業公司的抗衡中，這成了業主先天的“軟肋”?！拔飿I公司是為整個社區服務的，只有絕大多數社區業主投票認為它有問題，才能對其解聘?！?/p>
王才良說，所以現在業主維權必須通過一個社區組織，業主大會以及由業主大會所選出的執行機構業主委員會，“只有代表組織能主張社區共有財產的所有權，并且能決定解聘社區的物業公司?！?/p>
但是現實的情況不容樂觀。北京有2900多個物業管理區域，只有400多個區域成立了業主委員會。業主的代表組織并沒有大規模地發展起來。
維權訴訟的巨大成本
秦兵律師算過一筆賬，通過訴訟趕走物業公司，需35個月，70萬元。
“現在的業主們就像一盤散沙，而物業公司則相對來說要強勢得多。”王才良說，物業公司是個團體，是個組織，擁有的資源比單個業主更豐富，“并且它有主管部門，主管部門可以聘請專家對立法進行影響。而類似物業費價格的聽證會，根本就見不到物業代表的參加?！?/p>
物業公司還和房產開發商的關系千絲萬縷。一項權威統計顯示，目前全國2萬家物管企業中，70%屬于開發商辦的，20%屬于房管所改制或后勤單位改制，純粹意義上的專業物業管理公司僅占10%的份額。一位接受采訪的律師說，“大的開發商對政府都能施加某種程度的影響?！?/p>
甚至有的物業公司的背后就閃現著政府部門的身影。
當業主狀告物業公司時，局面就呈現出三難，“立案難”、“審理難”、“判案難”。在王才良的敘述中，每一難都讓他頭疼萬分。
“法院經常以證據不符合采信標準把案子給拒了。”王才良承認，業主通常都不具備
專業的法律知識，“他們不會留心收集證據。這對他們來說，在時間、精力上支付的成本很大?！?/p>
“考慮到訴訟成本太高，很多業主干脆就不選擇上訴?！痹谕醪帕嫉挠∠笾?，業主進行相關電話咨詢的很多，但最后委托代理辦案的則寥寥無幾。
秦兵律師曾算過一筆賬，在一個有1000戶業主的社區內，假設業主希望更換物業管理公司，那么他們就要分三步走：成立業主委員會、解除與舊物業公司的委托合同、選擇一個新的物業管理公司。在業主委員會成員足夠聰明、通曉相關法律規定、不需要任何報酬、只有一名秘書、一切事務相對順利、全部費用均由業主分攤等等幾乎不可能實現的前提下，所需時間及花費為：有訴訟為35個月，需70萬元。
即使能夠立案，真正勝訴的業主也是少之又少。海淀法院統計了近幾年的物業訴訟發現，案件審理結果多為業主敗訴或與物業管理企業和解。
物業矛盾推動立法
條例明確表明，物業公司僅是接受業主委托管理小區的“管家”。這被外界評價為當時的最大亮點。
“國內的立法環境還是在向好的方向發展，對物業行業的規范也從一無所有到日趨細致。”舒可心從1999年投身房產維權第一線。在他記憶中，沒有物業管理法規時，中國各地都是依據建設部的一個文件來約束整個行業。
王才良說，那時打物業糾紛的案子就從民法通則里去尋找相關依據。“所幸上世紀90年代的房產糾紛主要是針對開發商，涉及的都是專有所有權問題?！倍ㄖ飬^分所有權在民法中是沒有體現的。
北京的物業管理法規迅速成長起來。1991年，北京出現第一家物業公司。4年后，《北京市物業管理條例》出臺。雖然它只有粗略的22條內容，而之后出臺的《北京市居住小區物業管理服務標準》的條目數比它多出一倍有余，但在有法可依之后，越來越多的業主在解決糾紛時，從傳統的行政救濟軌道轉向了求助法律。
