常州市市區(qū)物業(yè)管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護當事人的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于市區(qū)范圍內的物業(yè)管理活動。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相結合的原則。提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
新建住宅小區(qū)應當實行物業(yè)管理，凡未落實前期物業(yè)管理的新建住宅區(qū)不得投入使用。
配套設施不全的原有住宅小區(qū)按照"市組織整治、區(qū)落實管理"的原則，實施綜合整治，創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。
配套設施比較齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，應結合各自不同特點推行物業(yè)管理。
第五條 市房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱市房管部門)是全市物業(yè)管理行政主管部門，負責制訂物業(yè)管理規(guī)章制度，實施對物業(yè)管理企業(yè)資質的管理，對全市物業(yè)管理活動進行指導與監(jiān)管，配合市物價部門對物業(yè)服務收費實施監(jiān)督，處理重大的物業(yè)管理糾紛與投訴，依法查處物業(yè)管理活動中違反法律法規(guī)的行為等。
市物業(yè)管理中心接受市房管部門的委托，負責管理市區(qū)物業(yè)專項維修資金，監(jiān)督新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標活動，負責新建住宅小區(qū)非營業(yè)性公建配套設施的監(jiān)管工作，指導與推進市區(qū)住房的社會化、市場化維修工作,組織實施原有住宅區(qū)的綜合整治。
各區(qū)政府負責指導與監(jiān)督轄區(qū)內的物業(yè)管理活動，協(xié)調和處理轄區(qū)內物業(yè)管理方面的糾紛與投訴，會同市相關部門維護轄區(qū)內的物業(yè)管理市場秩序。
各區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱區(qū)房管部門)是轄區(qū)內物業(yè)管理的行政主管部門，負責對轄區(qū)內的物業(yè)管理活動進行指導與監(jiān)督。具體負責新建住宅區(qū)前期物業(yè)管理協(xié)議招投標的監(jiān)管工作，會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)籌建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，指導與監(jiān)督業(yè)主委員會的日常工作，撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的違反法律、法規(guī)的決定，受理物業(yè)管理活動中的投訴，協(xié)助市房管部門管理物業(yè)管理企業(yè)資質。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負責指導和監(jiān)督本區(qū)域內的物業(yè)管理活動，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。
市發(fā)改委、建設、規(guī)劃、物價、民政、環(huán)保、城管、園林、水利、公安、勞動保障、地稅、工商、衛(wèi)生等行政管理部門按照各自職責，協(xié)同做好物業(yè)管理工作。
第六條 各級政府應當扶持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。
物業(yè)管理企業(yè)按照國家有關規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。物業(yè)管理企業(yè)崗位可按規(guī)定享受公益性崗位補貼。
第二章 業(yè)主自治管理
第七條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督專項維修資金的使用執(zhí)行情況;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
第八條 業(yè)主應當履行下列義務：
(一)遵守物業(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;
(二)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(三)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(四)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;
(五)按照合同約定按時交納物業(yè)服務費用;
(六)按照有關規(guī)定交納專項維修資金;
(七)配合物業(yè)管理企業(yè)的管理與服務活動;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第九條 業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主戶數(shù)少于100戶的，物業(yè)管理的自治組織形式可以由業(yè)主自主決定。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主戶數(shù)超過100戶的，可以按一定比例推選業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會會議(以下統(tǒng)稱為業(yè)主大會)。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會。
第十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域內入住率達50%以上的，或者入住率達30%以上、物業(yè)交付使用一年以上的，應當依照本辦法規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
物業(yè)所在地的區(qū)房管部門應當會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導業(yè)主召開首次業(yè)主大會。
一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，由市房管部門根據(jù)該物業(yè)的區(qū)域規(guī)劃和共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素進行劃定。
第十二條 業(yè)主的投票權數(shù)，普通住宅房屋實行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算，具體計算規(guī)則由市房管部門制定。
第十三條 業(yè)主大會履行下列職責：
(一)制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
(四)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)對專項維修資金的使用執(zhí)行情況，按有關規(guī)定決定專項維修資金的續(xù)籌方案;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(六)決定有關業(yè)主共同利益的重大事情;
