《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，業(yè)經市政府2005年10月24日第46次常務會議討論通過，現予發(fā)布，自2006年1月1日起施行。
市長：陳政高
二○○五年十一月十六日
沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定
第一章總則
第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據國務院《物業(yè)管理條例》，結合本市實際，制定本規(guī)定。
第二條在本市行政區(qū)域內從事住宅物業(yè)管理活動，適用本規(guī)定。
第三條本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內的業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理以及維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人。
本規(guī)定所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人或實際使用物業(yè)的其他人。
本規(guī)定所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務活動的企業(yè)。
第四條市房產局是本市物業(yè)管理活動的行政主管部門，負責本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
區(qū)、縣(市)房產行政主管部門負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的日常監(jiān)督管理工作。
區(qū)、縣(市)人民政府及街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對本轄區(qū)內物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。
第二章業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第五條
物業(yè)管理區(qū)域，應當根據物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分，新建住宅區(qū)，在商品房銷(預)售之前，建設單位應當向區(qū)、縣(市)房產行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求，建設單位應當向房屋買受人告知物業(yè)管理區(qū)域劃分情況。分期建設的住宅，其配套設施設備為共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;尚未劃分或者需要調整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣(市)房產行政主管部門應當會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)進行劃分。
第六條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。同一物業(yè)管理區(qū)域，住宅房屋按套計算，業(yè)主入住率達50%以上，或自首套住宅房屋出售并交付使用之日起滿兩年的，應當由物業(yè)所在地的房產行政主管部門會同街道辦事處指導業(yè)主代表和建設單位組成業(yè)主大會籌備組，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產生業(yè)主委員會。
業(yè)主大會應當根據物業(yè)建設情況和業(yè)主入住情況增選業(yè)主委員會委員。
第七條業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數，按其擁有的住宅套數計算，每套住宅為一票。住宅區(qū)內的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數，按其擁有的物業(yè)建筑面積計算，不超過100平方米有單獨房屋所有權證的為一票;超過100平方米的，每超過100平方米計一票;超過部分不足100平方米的不計票。
單個業(yè)主在業(yè)主大會會議上所持的投票權，不得超過全部投票權的30%，剩余投票權按照其他業(yè)主占全部投票權的比例分攤給其他業(yè)主。
第八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。
業(yè)主大會做出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權1/2以上通過。業(yè)主大會做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。
業(yè)主大會做出專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，需經涉及物業(yè)范圍內的全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過。
第九條業(yè)主大會應當制定業(yè)主大會議事規(guī)則，就業(yè)主大會議事方式、表決程序以及業(yè)主委員會工作經費的籌集、管理、使用等事項作出約定。
第十條業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中選舉產生。業(yè)主委員會委員由五人以上單數組成。業(yè)主委員會委員任期為三年，可連選連任。任職期間發(fā)生變動，應及時進行補選。
業(yè)主委員會委員必須履行業(yè)主義務，公正廉潔。
第十一條召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前通知全體業(yè)主。并告知物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)房產行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
第十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，區(qū)、縣(市)房產行政主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第十三條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與社區(qū)委員會協作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合社區(qū)委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)委員會工作，并接受其指導和監(jiān)督。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定，應當告知社區(qū)委員會，并認真聽取社區(qū)委員會的意見、建議。
第三章前期物業(yè)管理
第十四條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂《前期物業(yè)服務合同》，由受聘的物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
第十五條住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者建筑面積少于5萬平方米的，經區(qū)、縣(市)房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。
第十六條物業(yè)管理企業(yè)與建設單位辦理物業(yè)承接驗收時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。查驗中發(fā)現問題的，由建設單位負責，并由交接雙方書面認定。
建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
第十七條辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
(三)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理用房、《商品房買賣合同》示范文本、《業(yè)主臨時公約》、書面承諾等物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第十八條建設單位應當在銷(預)售物業(yè)之前，制定《業(yè)主臨時公約》，并在與買受人簽訂《商品房買賣合同》時，向買受人明示，并予以說明。買受人應當對遵守《業(yè)主臨時公約》予以書面承諾。
