第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。
新建住宅區(qū)和配套設(shè)施齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理;配套設(shè)施不齊全的原有住宅區(qū)和其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第三條 無錫市房產(chǎn)管理局是市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
市(縣)、區(qū)人民政府確定負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行政主管部門在市物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
市、市(縣)、區(qū)人民政府的其他有關(guān)部門，按照各自的職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。
第四條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)助有關(guān)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
第二章 業(yè)主自治管理
第五條 業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)實(shí)施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主數(shù)量少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。
第六條 在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)，按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域具備有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%以上;
(二)已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積30%不足50%，但使用已超過一年的。
只有一個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主數(shù)量較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域符合前條第一款所列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)向所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告，并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建設(shè)面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料。建設(shè)單位未及時(shí)報(bào)告的，業(yè)主也可以直接向所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)業(yè)主推薦產(chǎn)生首次業(yè)主大會(huì)籌備組成員，組成首次業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)。
籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位組成。籌備組組成人員確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不少于7日。
第九條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)參照物業(yè)管理行政主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和業(yè)主公約草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(四)通過直接提名或者采取10%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦等方式確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人;
(五)做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
第十條 首次業(yè)主大會(huì)業(yè)主的投票權(quán)數(shù)，住宅物業(yè)實(shí)行一套一票;非住宅物業(yè)按每150平方米建筑面積為一票，不足150平方米的，以每一房屋權(quán)屬證書為一票。單個(gè)業(yè)主最多票權(quán)數(shù)不能超過總投票權(quán)數(shù)的30%。
業(yè)主在第二次及其以后的業(yè)主大會(huì)上投票權(quán)數(shù)的確定，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則另有規(guī)定的，從其規(guī)定;沒有明確規(guī)定的，從前款規(guī)定。
第十一條 籌備組自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論通過業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約等內(nèi)容，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
首次業(yè)主大會(huì)籌備費(fèi)用由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議:
(一)有20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)未按照上述規(guī)定及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，物業(yè)所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，必要時(shí)也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
采用集體討論形式時(shí)，業(yè)主數(shù)量較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)持有其所代表業(yè)主的書面委托意見。到會(huì)業(yè)主代表所代表的業(yè)主持有的投票權(quán)數(shù)，應(yīng)當(dāng)超過該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)的二分之一。
采用書面征求意見形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主并及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。返回意見的業(yè)主所持有的投票權(quán)數(shù)，應(yīng)當(dāng)超過該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主投票權(quán)總數(shù)的二分之一。
第十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)召集主持。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主，并將會(huì)議主要議題、方式、時(shí)間等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
住宅物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)告知所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和相關(guān)居民委員會(huì)。所在地市(縣)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和相關(guān)居民委員會(huì)可以派人列席會(huì)議。
需要物業(yè)管理企業(yè)列席業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。
第十五條 業(yè)主大會(huì)作出的決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)二分之一以上通過。
業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案等重大決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)三分之二以上通過。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。
業(yè)主委員會(huì)由5人以上15人以下單數(shù)組成，任期為3年，可以連選連任。
