第一章 總 則
第一條 為規范我市物業管理活動，明確業主、物業使用人和物業管理企業、開發建設單位以及與物業管理有關單位的權利和義務，保障物業合理使用，促進物業管理的健康發展，根據國家和省有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市規劃區內住宅區和非住宅的物業管理以及對物業管理活動的監督，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，按照物業管理服務合同約定，對房屋及配套的設備設施和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
本辦法所稱前期物業管理，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由開發建設單位選聘物業管理企業所進行的物業管理和服務。
本辦法所稱物業管理區域,是指業主委托物業管理企業實施物業管理的房屋、設施和相關場地的范圍，具體以物業建設規劃用地為界。
本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。
本辦法所稱使用人，是指物業的承租人或實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業管理企業，是指依法成立的并接受業主或者業主大會的委托，根據物業管理服務合同進行管理服務的企業。
第四條 新建住宅區和共用設施設備齊全的原有住宅區，建筑面積在2萬平方米以上的，應按照本辦法規定的方式實行物業管理;建筑面積在2萬平方米以下的，可以由業主大會決定采取其他方式實行物業管理。
第五條 物業管理實行業主自治管理與物業管理企業專業化有償服務相結合的原則。
第六條 新余市房產管理局是全市物業管理的主管部門(以下簡稱物業主管部門)，負責組織實施本辦法并對全市的物業管理活動進行管理。建設、規劃、城管、公安、消防、價格、工商行政等有關部門及市政、綠化、環衛、供水、供氣、供電、電信、有線電視等單位應按照各自的職責配合做好物業管理的有關工作。
城市街道辦、居民委員會和基層公安機關依法對物業管理進行指導監督。
第二章 物業管理分工
第七條 物業管理區域內共用的道路和排水設施的日常養護和維修管理，由物業管理企業負責;屬于城市道路和公共排水設施的由市政管理單位負責。
第八條 物業管理區域內綠化建設由開發建設單位負責;物業區共用的綠地、園林設施等日常養護維修管理，由物業管理企業負責并接受園林綠化管理部門的指導監督。
第九條 物業管理區域規劃用地內道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環境的清掃保潔，由物業管理企業負責。
第十條 物業管理區域內共用的廁所、化糞池、垃圾站(箱、道)等環境衛生設施的日常養護和維護管理由物業管理企業負責，廁所、化糞池的清掏、清運工作由市容環境衛生管理單位負責;生活垃圾由物業管理企業負責收集到垃圾中轉站，從垃圾中轉站送至垃圾場的清運工作由市容環境衛生管理單位負責。涉及到生活垃圾處理和衛生服務有關費用的事項，按市政府有關規定執行。
第十一條 高層樓(七層及以上，下同)以樓內供水泵房總計費水表為界，多層樓(七層以下，下同)以樓外自來水表井為界，界限以外(包括計費水表)的供水管線及設備，由供水企業負責維修管理;界限以內(包括水表井至用戶)的供水管線及設備由物業管理企業負責維修管理。
第十二條 物業管理區域內供電線路、供氣管道、消防設施、照明設施等，屬于共用設施設備的，由物業管理企業負責維修管理;屬于公共部分的，分別由供電、供氣企業和管理消防設施、路燈的單位負責維修管理。
第三章 物業管理區域劃分
第十三條 物業管理區域劃分應當充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，遵循規模經營、方便管理，降低管理成本，提高服務水平的原則。
劃定的物業管理區域內不得有市政主干道路、市級規劃道路穿越。
第十四條 新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃范圍劃分為一個物業管理區域。
新建住宅區建筑面積達不到5萬平方米的，可與相鄰住宅整合為一個物業管理區域。
新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為一個物業管理區域。
第十五條 商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業管理區域。
第十六條 原有住宅建筑規模在1萬平方米以下的，遵循規模經營、方便管理的原則，按照城市主次干道或者其他自然邊界圍合，可以將幾個項目或單位合并為一個物業管理區域。
第四章 業主和業主大會
第十七條 建立業主名冊制度。
業主名冊，由業主委員會建立和管理。實施前期物業管理的物業，由建設單位建立業主名冊，并在業主委員會產生后移交其管理。
業主變更的，新業主應當在業主名冊上進行變更登記。
第十八條 物業管理區域內的業主通過業主大會行使下列權力：
?、暹x舉、撤換業主委員會組成人員，監督業主委員會的工作;
?、鎸徸h通過業主公約和業主委員會章程;
㈢決定選聘或解聘物業管理企業;
?、铔Q定有關業主利益和物業管理的重大事項;
㈤監督物業管理企業執行物業管理合同的情況;
㈥有關法律、法規規定的其他職權。
第十九條 公有住宅出售建筑面積達到30%以上，或者新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上，或者新建商品住宅入住率達到30%以上并且首套房屋辦理入住手續已滿兩年的的居住小區，應當設立業主委員會。
第二十條 開發建設單位(包括除商品房以外的其他產權單位)應以首任業主的身份，負責(或委托物業管理公司負責)成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會。籌備組成員由開發建設單位代表、業主代表和居民委員會有關人員組成。物業主管部門和街道辦應當指導和協助業主及時召開業主大會。業主委員會成立后，業主大會由業主委員會負責召開。
業主大會分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議每年至少召開1次。業主可以提議召開業主大會臨時會議，業主大會臨時會議的召開，應經有20%以上投票權的業主提議，業主委員會在接到提議后15日內應當組織召開。
