第一章 總 則
第一條 為引導(dǎo)和規(guī)范本市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國招投標(biāo)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》和《南充市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》(試行)的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。
第二條 本實(shí)施辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的前期、后期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)及其監(jiān)督管理。
第三條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)守信的原則。招、投標(biāo)雙方不得弄虛作假，惡意串通，損害雙方或其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。
第四條 政府提倡住宅物業(yè)以外的其他物業(yè)區(qū)域的建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
政府鼓勵(lì)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)方式選聘具有資質(zhì)的物管企業(yè)。
第五條 南充市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理;直接負(fù)責(zé)市轄三區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。縣(市)房地產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。
第二章 招 標(biāo)
第六條 物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)人(以下簡稱"招標(biāo)人")是指依照本實(shí)施辦法進(jìn)行物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的新建物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。
業(yè)主大會(huì)采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論同意。
第七條 住宅和同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，均應(yīng)采用招標(biāo)投標(biāo)方式。
但符合下列條件之一并經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)：
(一)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)建筑面積不足3萬平方米的住宅小區(qū);
(二)物業(yè)產(chǎn)權(quán)單一并由產(chǎn)權(quán)人自用的;
(三)在保密或安全等方面有特別要求的;
(四)國家規(guī)定或行業(yè)要求不適宜采用招標(biāo)方式的。
任何單位和個(gè)人不得將必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。
第八條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在以下規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)工作：
(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在辦理現(xiàn)售登記備案前30日完成;
(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在正式交付使用前90日完成;
更換物業(yè)管理企業(yè)的應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止前60日完成。
第九條 招標(biāo)人可以委托市物業(yè)管理中介機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)事宜，或組建招標(biāo)工作小組自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。
招標(biāo)人自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)具有能夠編制招標(biāo)文件、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格評(píng)審和組織評(píng)標(biāo)的能力，按下列規(guī)定組建招標(biāo)工作小組：
(一)招標(biāo)人是新建住宅建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，其法人代表(負(fù)責(zé)人)或其代理人參加招標(biāo)工作小組。
(二)熟悉物業(yè)管理招標(biāo)業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理人員占招標(biāo)工作小組成員總數(shù)的50%以上。
第十條 物業(yè)管理招標(biāo)活動(dòng)一般實(shí)行公開招標(biāo);住宅規(guī)模較小的，也可以實(shí)行邀請(qǐng)招標(biāo)。
第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制。物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：
(一)招標(biāo)人名稱和地址，招標(biāo)工作小組或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的聯(lián)系方式;
(二)物業(yè)基本情況，包括物業(yè)名稱、座落、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、公建配套設(shè)施、主要設(shè)備設(shè)施、物業(yè)檔案、出售情況、入住率等;
(三)物業(yè)管理用房的安排;
(四)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及要求;
(五)投標(biāo)人的資質(zhì)與條件;
(六)投標(biāo)書的編制要求;
(七)組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地考察物業(yè)的時(shí)間;
(八)投標(biāo)書密封要求和送達(dá)的截止時(shí)間、地點(diǎn)及方式;
(九)開標(biāo)、詢標(biāo)的時(shí)間，地點(diǎn)，方法與程序;
(十)投標(biāo)報(bào)價(jià)要求及評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn);
(十一)擬簽訂合同的主要條款;
(十二)其他事項(xiàng)的說明及法律、法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
第十二條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)實(shí)行備案制度。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案：
(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件;
(二)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書;
(三)招標(biāo)文件;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
房地產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。
第十三條 招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過報(bào)刊、廣播、電視或其他公開方式發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告;招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)向3家以上的具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)和物業(yè)管理實(shí)績的企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)包括以下內(nèi)容：
(一)招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式;
(二)招標(biāo)物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實(shí)施管理的時(shí)間;
(三)投標(biāo)資格條件、報(bào)名的地點(diǎn)和期限;
(四)獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。
第十四條 公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。
在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。
第十五條 招標(biāo)文件要求由投標(biāo)人繳納投標(biāo)報(bào)名費(fèi)、保證金的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)繳納;中標(biāo)人確定后30日內(nèi)，招標(biāo)人應(yīng)將報(bào)名費(fèi)退還給未中標(biāo)人，投標(biāo)保證金退還給投標(biāo)人。招標(biāo)文件對(duì)未中標(biāo)人承諾支付標(biāo)書編制補(bǔ)償金的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)支付。
第十六條 物業(yè)管理招標(biāo)文件發(fā)出之日至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件的截止期間，不得少于20日。
第十七條 招標(biāo)人可召開招標(biāo)文件答疑會(huì)議或組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，就招標(biāo)文件向投標(biāo)人解釋說明。解釋說明內(nèi)容與招標(biāo)文件內(nèi)容不一致的，招標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)日前15天，以書面形式告知所有招標(biāo)文件收受人。
