巴音郭楞蒙古自治州人民政府辦公室
二○○六年八月八日
自治州城鎮(zhèn)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則(試行)
第一章 基本原則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管
理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的有效管理、服務(wù)和使用，營(yíng)造良好的
居住生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，
結(jié)合我州實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 在自治州各縣市城鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理和對(duì)物業(yè)管理
的監(jiān)督管理，適用本細(xì)則。
實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)(項(xiàng)目)，配套設(shè)施應(yīng)完善、齊全。新
建住宅小區(qū)(項(xiàng)目)和配套設(shè)施比較齊全的原有住宅小區(qū)(項(xiàng)目)應(yīng)
實(shí)行物業(yè)管理。配套設(shè)施不完善的原有住宅小區(qū)(項(xiàng)目)，如水、電、
供暖、天然氣、物管用房、垃圾箱、自行車棚等建設(shè)不到位以及地下
相關(guān)管線嚴(yán)重老化的，由原開(kāi)發(fā)建設(shè)(產(chǎn)權(quán))單位及相關(guān)供應(yīng)單位整
治完善，經(jīng)驗(yàn)收合格后實(shí)行物業(yè)管理。
第三條 實(shí)施物業(yè)管理應(yīng)逐步實(shí)行招投標(biāo)方式,以公開(kāi)、公平、公
正的原則，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。
第四條 物業(yè)管理實(shí)行專業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制。一個(gè)物
業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分由各縣市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在充分考慮物
業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備使用、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素自行確定。
第五條 各縣市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是本行政區(qū)域物業(yè)管理的行政
主管部門(mén)，具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
各縣市規(guī)劃、物價(jià)、園林、民政、公安、郵政、電信、供電、有
線電視、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、供暖、供氣等部門(mén)和單位，按照職責(zé)分
工，做好與物業(yè)管理有關(guān)的管理工作。
街道辦事處(居委會(huì))按照國(guó)家、自治區(qū)和本細(xì)則規(guī)定，做好物
業(yè)管理活動(dòng)中的協(xié)調(diào)和指導(dǎo)工作。
物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的
約定，實(shí)施物業(yè)管理。業(yè)主應(yīng)自覺(jué)遵守業(yè)主公約的約定，支持配合物
業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施有效管理。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條 業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。對(duì)于業(yè)主人數(shù)較少的
物業(yè)管理住宅小區(qū)，經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，
由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
新建住宅小區(qū)(項(xiàng)目)交付使用，入住率達(dá)到50%以上的,應(yīng)召開(kāi)
首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第七條 物業(yè)小區(qū)(項(xiàng)目)內(nèi)成立業(yè)主大會(huì)的,應(yīng)在物業(yè)所在地縣
市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處(居委會(huì))指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)
籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)。籌備組成員由業(yè)主代表、街
道辦事處(居委會(huì))、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)及公安派
出所人員組成。籌備組成員名單確定后，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域
內(nèi)公示。
第八條 籌備組應(yīng)做好下列籌備工作：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)參照政府主管部門(mén)制訂的示范文本,擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)
則》(草案)和《業(yè)主公約》(草案);
(三)確認(rèn)業(yè)主身份,擬定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(四)擬定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單;
(五)做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)在首次業(yè)主大
會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第九條 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、
業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)做出規(guī)定。
第十條 業(yè)主公約應(yīng)就物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益、
業(yè)主應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出約定;業(yè)主公約
對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)
組織召開(kāi)。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)
議：
(一)20%以上業(yè)主提議;
(二)發(fā)生重大事故或者突發(fā)緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況;
發(fā)生上述情況之一的，業(yè)主委員會(huì)如不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，
各縣市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)。
第十二條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)
面征求意見(jiàn)的形式。 但應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)
主參加。
業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加。
第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的,可以棟、單元、樓層
為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)于參加業(yè)主大會(huì)
會(huì)議3日前,就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意
見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽
字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前將會(huì)議通知
及有關(guān)材料以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
住宅小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議,應(yīng)同時(shí)告知所在地的街道辦事處(居
委會(huì))。
第十五條 業(yè)主大會(huì)做出決定,必需經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以
上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì)做出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、選聘、
解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案等重大決定，必需
