第一章 總則
第一條 為進一步加強西湖區農轉居小區的物業管理，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造安全、文明、和諧的社區環境，根據國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》和《杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法》等規定，結合我區實際，制定本辦法。
第二條 西湖區與之江國家旅游度假區范圍農轉居小區(含多層、高層、小高層建筑)物業管理均適用本辦法。市政府另有規定的除外。
第三條 農轉居小區物業管理實行社區管理與委托物業專業機構管理相結合的原則，實施社區管理的由鄉鎮人民政府、街道辦事處報區(之江)房產行政主管部門審批，并由社區承擔相應的物業管理職責。
第四條 區(之江)房產行政主管部門根據本辦法對區農轉居小區物業管理進行監督和指導，鄉鎮人民政府、街道辦事處負責協調物業管理與社區建設的關系，協助物業主管部門對物業管理進行指導和監督。
建設、規劃、城管、綠化、公安、環保、物價、民政、工商等部門按各自的職責，協同物業管理部門實施本辦法。
第二章 業主、業主(代表)大會和業主委員會
第五條 本辦法中的業主，是指物業的所有權人。包括股民業主和非股民業主。在農轉居小區內擁有房屋且持有該區域經濟合作社股份的稱股民業主。股民業主、非股民業主享有同等權利和義務。
第六條 業主享有以下權利：
(一)參加業主大會，享有表決權;
(二)享有業主委員會的選舉權和被選舉權;
(三)享有與所交納物業管理服務費用相符的服務;
(四)監督業主委員會的工作;
(五)監督物業管理企業的管理服務活動;
(六)法律、法規規定的其他權利。
業主應當履行以下義務：
(二)遵守物業管理法律、法規;
(三)遵守業主公約、有關物業管理的規定;
(四)配合業主大會或業主代表大會組織者做好有關選舉工作;
(五)按照合同約定交納物業管理服務費用和其他分攤費用;
(六)對業主委員會簽訂的合同承擔責任。
第七條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會;業主人數超過100名的，可按比例推選業主代表，組成業主代表大會。業主大會或業主代表大會須投票權數超半數以上的業主或業主代表出席才能舉行。業主代表的任期一般不超過3年，可以連選連任。
業主的投票權，按每一房地產權證計一票原則確定。建筑面積超過二百平方米的部分，每滿二百平方米另計一票，但單個業主所計票數不得超過物業管理區域內全體業主總票數的30%。
建設單位未出售或者已經出售但未交付的物業，按前款規定計投票權數。
第八條 物業管理區域內，有下列情況之一的，區(之江)房產行政主管部門應指導、監督前期物業管理單位召開第一次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會：
(一)入住率達到60%以上的;
(二)入住率達到30%以上，且物業交付使用已滿2年的。
業主大會籌備組由業主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成。籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。
業主大會籌備組應當于首次業主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業主，并告知所在地物業主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。
第一次業主(代表)大會的費用開支由建設單位承擔。
第九條 農轉居小區業主委員會在社區黨組織和社區居委會的領導下選舉產生。
通過履行相應的選舉程序，經業主大會(代表)投票權數的超半數同意，農轉居小區業主由單個經濟合作社股民組成的，其業主委員會的職權原則上由經濟合作社董事會行使;由多個經濟合作社和非股民業主組成的，按其占投票權數的比例，在業主委員會組成人員中占有相應的比例。經濟合作社董事會行使業主委員會職權的，還需經股民(代表)大會追授。
第十條 業主大會或業主代表大會每年至少召開一次;業主委員會認為必要時或經由20%以上投票權數的業主或者業主代表提議，應召開臨時業主大會或者業主代表大會。業主委員會應在接到業主或業主代表提議后15日內組織召開臨時業主大會或業主代表大會;逾期不組織召開的，由社區居委會負責組織召開。業主大會或者業主代表大會可以邀請鄉鎮人民政府、街道辦事處、社區居民委員會和使用人代表列席。業主可書面委托代理人出席，物業管理企業不能以代理人身份出席。
業主委員會要求物業管理企業列席會議的，物業管理企業的負責人或其書面委托代理人應當列席會議。
第十一條 業主大會或業主代表大會的決定，須經出席大會的業主或者業主代表投票權數的超半數通過，并予以公布。
第十二條 業主大會或業主代表大會行使下列職權：
(一)審議通過或修改業主委員會章程和業主公約;
(二)聽取和審議業主委員會工作報告;
(三)選舉、罷免業主委員會成員;
(四)決定聘用或解聘物業管理企業;
(五)審議通過物業管理方案;
(六)變更或撤銷業主委員會不適當的決定;
(七)審查本區域內物業管理制度;
(八)決定其他有關業主權益的重大事項。
第十三條 業主委員會是在物業管理區域內代表全體業主對物業實施管理的自治組織。
業主委員會委員由業主大會或業主代表大會在業主中選舉產生，業主委員會由5人以上的單數組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中選舉產生。業主委員會成員提前兩個月書面通知業主委員會可以辭職，缺額按業主委員會章程補選。根據工作需要，業主委員會可聘請社區居民委員會有關單位的人員擔任業主委員會顧問。
第十四條 業主委員會應在選舉產生之日起十五日內，將業主委員會章程和名單報區(之江)房產行政主管部門登記備案。
第十五條 業主委員會是業主(代表)大會的執行機構，履行下列職責：
(一)組織召開業主大會或業主代表大會;
(二)草擬業主公約、業主委員會章程草案或修訂草案;
