鐵嶺市人民政府令
第 62 號(hào)
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《鐵嶺市物業(yè)管理暫行辦法》業(yè)經(jīng)2007年6月25日鐵嶺市第五屆人民政府第40次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自2007年10月1日起實(shí)施。
市 長(zhǎng)
二00七年八月二十八日
鐵嶺市物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)單位或業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或?qū)嶋H使用人。
本辦法所稱物業(yè)管理企'業(yè)，是指依法設(shè)立，具有獨(dú)立法人資格、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第四條 市房產(chǎn)局是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督、管理。
縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)、鐵嶺經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理實(shí)施監(jiān)督、管理。
城市街道辦事處，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主自治管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
建委、規(guī)劃、物價(jià)、城市綜合執(zhí)法、環(huán)保、公安消防等部門(mén)，按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本辦法。
第五條 業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)積極推行以招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第二章 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 新建住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%以后，在縣(市)區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)和協(xié)助下，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組;達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的原有住宅小區(qū)由社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主代表組成業(yè)主大會(huì)籌備組，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)應(yīng)于會(huì)議召開(kāi)15日前，通知全體業(yè)主及物業(yè)使用人，并安排專人做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主代表應(yīng)在會(huì)議召開(kāi)3日前，將會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表如實(shí)反映給業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主代表因故不能參加會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可另選一名業(yè)主代表參加。
第十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域由所轄區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。只有一個(gè)業(yè)主的或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主大會(huì)投票權(quán)數(shù)的確定：
住宅：按擁有的住宅套數(shù)計(jì)算，每套住宅計(jì)一票。
非住宅：按房屋建筑面積計(jì)算lOOm2(含100m2以下的)計(jì)一票，每超過(guò)100m2再計(jì)一票。
第十二條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(三)選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)或其他管理人;
(四)決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施;
(五)制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。
第十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
