吉府辦發(fā)〔2007〕14號(hào)
井岡山管理局，各縣(市、區(qū))人民政府，市政府各部門：
《吉安市物業(yè)管理辦法(試行)》已經(jīng)市政府第十二次市長辦公會(huì)議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。
二〇〇七年六月二十八日
吉安市物業(yè)管理辦法(試行)
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范吉安市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理，以及對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
第三條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理和服務(wù)。
本辦法所稱物業(yè)管理區(qū)域，是指業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的房屋、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的范圍，具體以物業(yè)建設(shè)規(guī)劃用地為界。
本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地等。
本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。
本辦法所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或?qū)嶋H使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法成立，并取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。
第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治管理與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化有償服務(wù)相結(jié)合的原則。
第五條 吉安市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理活動(dòng)的行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。各縣(市)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃建設(shè)、城管、公安、消防、物價(jià)、工商等有關(guān)部門及市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、供水、供氣、供電、電信、有線電視等單位應(yīng)按照各自的職責(zé)共同做好物業(yè)管理的有關(guān)工作。
街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)組織召開首次業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。街道辦事處負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。
第二章 物業(yè)管理分工
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的道路和排水設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé);屬于城市道路和公共排水設(shè)施的由市政管理單位負(fù)責(zé)。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化建設(shè)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé);物業(yè)管理區(qū)域共用的綠地、園林設(shè)施等日常養(yǎng)護(hù)維修管理，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)并接受園林綠化管理部門的指導(dǎo)監(jiān)督。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃用地內(nèi)道路、樓房周圍及綠地、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。
第九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用的廁所、化糞池、垃圾站(箱、道)等環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)、維護(hù)管理和清掏、清運(yùn)工作由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，生活垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站。
第十條 高層樓(七層及以上，下同)以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)水表為界，多層樓(七層以下，下同)以樓外自來水表為界，界限以外(包括計(jì)費(fèi)水表)的供水管線及設(shè)備，由供水企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理;界限以內(nèi)(包括水表至用戶)的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理。
第十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電線路、消防設(shè)施、照明設(shè)施等，屬于共用設(shè)施設(shè)備的，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)維修管理;其它公共部分，由相關(guān)單位負(fù)責(zé)維修管理。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第十二條 建立業(yè)主名冊(cè)制度。
業(yè)主名冊(cè)，由業(yè)主委員會(huì)建立和管理。實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)，由開發(fā)建設(shè)單位建立業(yè)主名冊(cè)，并在業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后移交其管理。
業(yè)主變更的，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)在業(yè)主名冊(cè)上進(jìn)行變更登記。
第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)。
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議。
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議。
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)。
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)。
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修基金(以下簡(jiǎn)稱維修基金)的管理和使用。
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。
(四)按國家有關(guān)規(guī)定交納維修基金。
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，按下列辦法確定：
(一)住宅每套1票。
(二)非住宅每100平方米建筑面積為1票，不足100平方米建筑面積的按每個(gè)產(chǎn)權(quán)單位為1票;超過100平方米的，每超過100平方米計(jì)1票;超過部分不足100平方米的不計(jì)票。單個(gè)業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上所持的投票權(quán)數(shù)，不得超過全部投票權(quán)的30%。建筑面積的認(rèn)定，按業(yè)主房屋所有權(quán)證記載建筑面積為準(zhǔn)。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議后業(yè)主投票權(quán)的確定由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。
第十六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議可由街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位組織召開，房管、公安等部門應(yīng)積極參與指導(dǎo)、監(jiān)督。費(fèi)用開支由物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開業(yè)主大會(huì)。費(fèi)用由全體業(yè)主按擁有的投票權(quán)數(shù)按份分?jǐn)偅蚪?jīng)過業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，在維修基金的利息收入中列支。
房地產(chǎn)管理部門對(duì)業(yè)主大會(huì)的成立和日常工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。
