深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例
(1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過)
第一章 總 則
第一條 為加強深圳經(jīng)濟特區(qū)(以下簡稱特區(qū))的住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主、物業(yè)管理公司及其他有關(guān)管理部門的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)的合理使用，維護(hù)住宅區(qū)的公共秩序，創(chuàng)造良好的生活環(huán)境，制定本條例。
第二條 本條例所稱住宅區(qū)，是指以住宅為主，并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。住宅區(qū)的范圍由深圳市人民政府(以下簡稱市政府)住宅行政管理部門會同有關(guān)部門劃定。
本條例所稱物業(yè)，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地。
本條例所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。
第三條 住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施，由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用與維護(hù)。
第四條 住宅區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的管理模式。
第五條 業(yè)主有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋和公用設(shè)施、維護(hù)住宅區(qū)公共秩序的義務(wù)。
第六條 市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理的主管部門(以下簡稱市住宅主管部門)。
各區(qū)人民政府住宅行政管理部門(以下簡稱區(qū)住宅管理部門)是本轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)管理部門，對本轄區(qū)的住宅區(qū)物業(yè)管理依法進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。
第七條 各住宅區(qū)可以依照本條例規(guī)定成立業(yè)主管理委員會(以下簡稱管委會)。管委會代表住宅區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，依據(jù)本條例規(guī)定、業(yè)主公約和管委會章程行使職權(quán)。
第八條 物業(yè)管理公司根據(jù)本條例規(guī)定和管委會的委托對住宅區(qū)的物業(yè)統(tǒng)一實施管理。
物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)在其管理的住宅區(qū)內(nèi)設(shè)住宅區(qū)管理處。
第二章 業(yè)主大會及管委會
第九條 住宅區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到百分之五十以上時，區(qū)住宅管理部門應(yīng)會同開發(fā)建設(shè)單位及時召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會;但經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主決定，可以推遲召開業(yè)主大會。
第十條 業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。
業(yè)主大會必須有持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿十八周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
第十一條 業(yè)主大會由管委會負(fù)責(zé)召集，并每年至少召開一次。管委會應(yīng)負(fù)責(zé)在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主。
經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議，管委會應(yīng)于接到該項提議后十四天內(nèi)就其所指明的目的召開業(yè)主大會。
第十二條 業(yè)主大會的決定，由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。
大會表決可以采用投票方式或其他方式，實行住宅房屋為一戶一票;一百平方米以上的非住宅房屋每一百平方米的建筑面積為一票，一百平方米以下的有房地產(chǎn)權(quán)利證書的非住宅房屋每證一票。
第十三條 業(yè)主大會行使下列職權(quán)：
(一)選舉、罷免管委會的組成人員;
(二)監(jiān)督管委會的工作;
(三)聽取和審查管委會的工作報告;
(四)決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項;
(五)修改業(yè)主公約;
(六)改變和撤銷管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(七)批準(zhǔn)管委會章程。
第十四條 管委會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。管委會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任管委會委員。
管委會委員的數(shù)額一般為十一至十七人，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少于五人。
管委會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的人士擔(dān)任。
管委會聘請執(zhí)行秘書一至二名，負(fù)責(zé)處理管委會日常事務(wù)。
第十五條 管委會應(yīng)當(dāng)制訂章程。管委會章程經(jīng)管委會委員一致同意制訂，并經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。
第十六條 管委會經(jīng)市政府社團(tuán)登記部門依法核準(zhǔn)登記后，取得社團(tuán)法人資格。社會團(tuán)體法人登記證簽發(fā)日期為管委會成立日期。
第十七條 管委會每屆任期三年，管委會委員可以連選連任。管委會委員為兼職，管委會主任可以為專職。
管委會會議由管委會主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會議召開七天前將會議通知書及有關(guān)材料遞達(dá)每位委員。管委會召開會議時，可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。
第十八條 管委會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作。
第十九條 管委會行使下列職權(quán)：
(一)召集和主持業(yè)主大會;
(二)審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用;
(三)采取公開招標(biāo)或其他方式，聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂委托管理合同;
(四)審議物業(yè)管理公司制訂的對本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目;
(五)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn);
(六)監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。
前款第(三)、(四)、(五)項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。
第二十條 管委會決定問題，采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。
第二十一條 業(yè)主大會的決定和管委會章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。
違反本條前款規(guī)定的，區(qū)住宅管理部門有權(quán)予以糾正或撤銷。
第三章 物業(yè)管理公司及其職責(zé)
第二十二條 物業(yè)管理公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。
委托管理合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：委托管理事項、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理期限、管理費收支、利潤及風(fēng)險、監(jiān)督檢查、違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。
委托管理合同應(yīng)當(dāng)報區(qū)住宅管理部門備案。
第二十三條 物業(yè)管理公司必須持有市住宅主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》方可從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第二十四條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)開始入住前六個月開始自行或者委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行前期管理，管理費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。
