在房屋買賣中，有時(shí)候賣方或者買方是以代理人的身份簽訂合同，但簽訂合同以后，卻表示自己沒有代理權(quán)，那么房屋買賣合同的效力如何？上海房產(chǎn)糾紛律師表示一方無權(quán)代理的合同效力待定，要看被代理人是否追認(rèn)。
近日，江西省南昌市西湖區(qū)人民法院審結(jié)了一起因無權(quán)代理引起的房屋買賣合同糾紛。原告李某與被告王某簽訂了一份《南昌市城市房屋存量房買賣居間合同》，約定:原告購(gòu)買被告王某代理的其母親趙某所有的位于南昌市西湖區(qū)某小區(qū)的一套房屋，合同約定若被告未取得其母親趙某的授權(quán)則應(yīng)向原告賠償3萬元。合同簽訂后，原告依約向被告交付了5萬元定金。但被告王某遲遲不與原告簽訂房屋買賣合同。后被告王某告知原告其未取得其母親趙某授權(quán)，不能繼續(xù)履行案涉合同項(xiàng)下的義務(wù)。于是，原告李某向法院提起訴訟，請(qǐng)求被告王某承擔(dān)違約責(zé)任。法院認(rèn)為，無權(quán)代理人簽訂的合同屬于效力待定的合同。關(guān)鍵是要看無權(quán)代理合同事后是否被追認(rèn)，如果事后被追認(rèn)了，那么該合同就由無權(quán)代理變?yōu)榱擞袡?quán)代理，該合同直接約束被代理人，及合同的權(quán)利義務(wù)由被代理人享有和承擔(dān);如果未被追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生法律效力，由行為人及無權(quán)代理人承擔(dān)法律責(zé)任。本案被告王某因未取得其母親趙某的授權(quán)，最終導(dǎo)致履行不能，應(yīng)承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任。故法院判決被告賠償原告3萬元，并返還定金5萬元。
滬律網(wǎng)提示：行為人沒有代理權(quán)而與第三人簽訂合同，該合同的效力為待定，即如果被代理人追認(rèn)該合同有效的，那么合同有效；被代理人超過一定時(shí)間不追認(rèn)或者拒絕追認(rèn)的，則合同無效，由行為人承擔(dān)合同的違約責(zé)任。
《合同法》第四十八條：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。相對(duì)人可以催告被代理人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。
上海房產(chǎn)糾紛律師表示：本案的合同中已經(jīng)考慮到王某不能獲得其母親授權(quán)的情況，并規(guī)定了該種情況下王某需要支付給李某3萬元，即違約金。由于該合同最終無效，王某要賠償違約金以及返還定金。
