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賣房者交房前毀約并拿出精神病歷,買家一審敗訴
發布時間:2021-02-16 21:16:20作者: 上海律師網瀏覽量:1,143 ℃

張某夫婦早在2016年的時候,和葛某簽訂了一份房屋買賣合同,合同簽訂過程中一路順利,卻不想在交房前賣家葛某突然提出要張某夫婦加價50萬,否則就不再履行合同,雙方爭執不下后對簿公堂,卻不想葛某此時拿出了自己患有精神分裂癥的病歷和相關證明,一審法院也因此判決張某夫婦敗訴,時隔多年,二審法院將此案發回一審法院重新審理。

賣房者交房前毀約并拿出精神病歷,買家一審敗訴

2016年的時候,張某夫婦為了孩子能夠上個好學校,想買房,后經中介公司的介紹,和葛某簽訂了房屋買賣合同,根據購房合同,房屋合計價為370萬。買受人向出賣人支付定金45萬元。2016年春節前的幾天,張某夫婦分三次把45萬元的定金打給了葛某。卻不想賣主葛某在春節后突然毀約,理由是房子漲價希望對方加價50萬,并稱自己是精神分裂癥患者。對簿公堂后,司法鑒定意見稱,被鑒定人葛某當日簽訂房屋買賣合同時的精神狀態,對其當時的民事行為能力無法判定。之后,葛某向法院出示了自己簽約當天的病歷,醫生診斷其為精神分裂癥,建議住院。張某稱表示這本確診葛某簽約當天為精神分裂癥的病歷,一審判決后他才看到,他質疑開具病歷的醫生涉嫌造假。最終,張某夫婦一審敗訴,不服后提起上訴至,三年后,二審法院裁定本案發回重審。目前本案仍然在審理的過程中。

問題1:假設葛某確實為限制民事行為能力人,那么如果用《民法典》針對限制民事行為能力人的規定看,本案的房屋買賣合同效力如何?

律師回答到:假設本案中的葛某確實為精神分裂癥患者,并且被認定為限制民事行為能力人,那么依據《民法典》第145條的規定:“限制民事行為能力人實施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為有效;實施的其他民事法律行為經法定代理人同意或者追認后有效。相對人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日內予以追認。法定代理人未作表示的,視為拒絕追認。民事法律行為被追認前,善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出?!备鹉澈蛷埬撤驄D簽訂房屋買賣合同,不屬于純獲利益的民事法律行為,至于是否屬于是與葛某的年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為,則需要進一步查證,假設也不屬于與葛某的年齡、智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為,那么本案的房屋買賣合同則屬于效待定的合同,需要等待葛某的法定代理人的同意或追認。

問題2:僅以房屋的價值增加為由,房屋賣家能主張買家增加購房款嗎?

律師指出:撇開其他的因素暫且不論,房屋的出賣人如果僅僅以房屋的價值增加為由,在房屋買賣合同簽訂后要求房屋的買受人增加購房款是不可以的,一方面買賣房屋的價款已經在房屋買賣合同中有了明確的規定,那么除非賣家和買家雙方達成一致協議變更合同中約定的房屋價款,否則房屋的出賣人就不能單方面地提高價款;另一方面,像房屋的價值往往會隨著市場的變化而變化,如果市場環境一改變,房屋的出賣人和購房人就都可以隨意地變更價格,那么合同的穩定性和可預期性就受到了破裂,而這也有悖于合同法中的誠實信用這一原則。

問題3:如何看待本案中的定金?

律師說到:我們通常所說的“定金”在法律上一般是指“訂金”,即具有預付款功能的“訂金”,但是如果買賣合同的雙方當事人有特別的約定,約定的是法律上的“定金”,即不僅具有預付款的作用,而且更多的是起到一種擔保的作用,根據《民法典》第587條的規定:“債務人履行債務的,定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定,致使不能實現合同目的的,無權請求返還定金;收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定,致使不能實現合同目的的,應當雙倍返還定金?!比绻斒氯思s定的是法律意義上的“定金”,那么在出現違約的情況下,賣家作為定金收受人如果違約的,就需要雙倍返還買家定金,而買家作為定金給付人如果違約的,則不能要求賣家返還定金。

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