地產(chǎn)商潘石屹的建外SOHO小區(qū)爆發(fā)物業(yè)管理戰(zhàn)爭：自2008年10月開始，業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾日益激化，其中還涉及巨額物業(yè)費去向不明，進而導(dǎo)致社區(qū)處于無管理狀態(tài)，甚至因巨額欠費處于停電、停暖邊緣。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人解釋說，原因很簡單，因為很多業(yè)主都不交物業(yè)費。其中，潘石屹也拖欠了高額的物業(yè)費。
由建外SOHO案，說業(yè)主大會地位
據(jù)報道，這場戰(zhàn)爭的起因是：2008年10月，建外SOHO東區(qū)業(yè)主委員會主任以1700萬元物業(yè)費去向不明為由，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)“終止合同”，同時委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行臨時托管。但業(yè)主委員會的做法受到部分業(yè)主反對與質(zhì)疑。前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿撤離，新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)的秩序維護員為爭奪物業(yè)辦公室釀成沖突，小區(qū)由此陷入混亂。
概括而言，建外SOHO小區(qū)的業(yè)主委員會不能做到名正言順，建外SOHO小區(qū)的業(yè)主委員會沒能掌管好財務(wù)。
但如果你要責(zé)怪建外SOHO小區(qū)的業(yè)主委員會，猜想他們也有一肚子的苦水要吐，當(dāng)今中國小區(qū)想做些事的業(yè)主委員會要實施一些決議會常常會被業(yè)主杯葛，阻撓，反對；啥事不管的業(yè)主委員會會被物業(yè)服務(wù)企業(yè)牽著鼻子走，敗了家當(dāng)還不知道呢！
上海晨報在去年7月報道，業(yè)委會在小區(qū)的矛盾突出。其中反映業(yè)委會運作不規(guī)范的占被調(diào)查對象總數(shù)的19.28%，反映超范圍活動影響社區(qū)穩(wěn)定的占5.89%，反映業(yè)主委員有特權(quán)化傾向的占13.50%，反映業(yè)主委員成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對立面的占11.30%。
總的來說，國內(nèi)的業(yè)委會的位置是十分尷尬。
由老美故事，說業(yè)主大會在國外
有一天，與一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人約好，下午3點到花園賓館喝咖啡聊天。但她失約了，第二天打來電話說，昨天中午帶領(lǐng)一位客戶在曼哈頓租房，業(yè)主與房客談好協(xié)議后，去物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記，結(jié)果等到晚上9點，審查手續(xù)還沒辦完，客戶不能住進。
房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人想在曼哈頓半天、一天搞定一筆租賃生意，那太天真了！
這是因為曼哈頓大部分公寓業(yè)主委員會制定的公寓管理制度非常嚴(yán)格，目的是保證公寓業(yè)主的居住品質(zhì)，不能讓“阿貓阿狗”混進來。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是執(zhí)行業(yè)主委員會的規(guī)則，對準(zhǔn)房客的收入與品行進行調(diào)查，至少要準(zhǔn)房客工作單位證明，收入證明，信譽分?jǐn)?shù)，原房東的對該房客的評估信件等，還要收幾百元的申請費，搬進搬出要交近千元搬家出入費。
這種制度要在國內(nèi)執(zhí)行，房東，房客，業(yè)主委員會，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早就“火拼”起來了，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有什么權(quán)利審查業(yè)主準(zhǔn)房客？我的房客給你們挑來挑去，客人跑了，損失誰來賠？業(yè)主委員會有什么權(quán)利制定這些“混蛋”規(guī)則？搬個家，還要收“過門費”，太霸道了吧！
但是，美國就行，幾十年，近百年了，行過來了，這是因為美國的公寓業(yè)主大會是法人，業(yè)主委員會與普通的公司董事會一樣，也叫董事會，它具有普通公司企業(yè)董事會相同的職責(zé)與權(quán)利。
美國的公寓小區(qū)只要開盤（美國賣樓花是犯法的，出售的是裝修好的房間），哪怕只賣出一套，公寓小區(qū)的財務(wù)就要與開發(fā)商劃清，利益要分開。
由紐約司法規(guī)定，說業(yè)主大會運作
第一，紐約司法部準(zhǔn)許開發(fā)商有兩年擔(dān)任業(yè)主委員會主席及其他職務(wù)的權(quán)力，或指定他的代理人擔(dān)任。換句話說，開發(fā)商有兩年時間來管理這個公寓的運作。但是，一年以后或有51%的單元售出，業(yè)主有權(quán)自行選舉業(yè)主委員會。開發(fā)商按照這項規(guī)定，在開盤的同時，就向紐約州政府注冊一個以該公寓小區(qū)命名的一個公司，如這公寓叫“河畔公寓”，注冊的公司就叫“河畔公寓有限公司”。注冊公司一般委托律師或稅務(wù)事務(wù)所，交二三百元手續(xù)費即可。申請三個星期后，就可拿到政府頒發(fā)的開業(yè)證書、有限公司的法規(guī)手冊、董事會股東手冊以及鋼印一個。
公司法人，往往是開發(fā)商指定的業(yè)主委員會主席，一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人。
第二，如果這個公寓小區(qū)有500套單元，兩年只售出240套，出售的單元不到51%，第三年，開發(fā)商也要委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)舉行業(yè)主代表大會，選舉新“河畔公寓有限公司”業(yè)主委員會（董事會）。當(dāng)然也可保留老委員。
第三，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角色是業(yè)主委員會（董事會）所聘請的總經(jīng)理，他也只拿一份工資，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能獲取該公寓小區(qū)的總物業(yè)費的3%至7% 作為管理費，其他的錢均是“河畔公寓有限公司”的。
第四，美國的公司財務(wù)支出入賬都用支票，一般不允許使用現(xiàn)金，業(yè)主交物業(yè)費也是交支票，政府要求每一筆錢都要控制在國稅局眼皮底下。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要動用 “河畔公寓有限公司”的錢，要寫申報單，開好支票，遞交給業(yè)主委員會財務(wù)委員（董事會財會）過目，簽字生效。
第五，沒有出售的單元的物業(yè)費由開發(fā)商支付，這些單元的產(chǎn)權(quán)還是他的，在業(yè)主委員會改選時，他擁有未售出所有單元的選票。紐約司法部門規(guī)定，只要開發(fā)商在該樓盤的1% 的單元還沒有賣出（留著自己用的不計），他在業(yè)主委員會（董事會）就可以保留一席。
第六，小區(qū)業(yè)主委員會每月舉行一次會議，研討小區(qū)財務(wù)設(shè)備維護人事等事宜，并把會議備忘錄交給管理公司，讓管理公司執(zhí)行，有些會議決議印成通告，發(fā)給每個業(yè)主。
第七，無論哪家物業(yè)服務(wù)企業(yè)來接管，“河畔公寓有限公司”還是“河畔公寓有限公司”，跟一般公司一樣，董事長CEO可換，公司牌子不變。到年底，管理“河畔公寓有限公司”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要請會計事務(wù)所查核“河畔公寓有限公司”的財務(wù)，寫年終財務(wù)報告，并向政府報稅，填寫公司稅表。它與普通公司唯一不同的是，“河畔公寓有限公司”賬面的余額不用交盈利稅，因為它是屬非盈利公司。
從以上的例子看，美國把公寓小區(qū)它當(dāng)一個經(jīng)濟實體的公司來經(jīng)營，運行的。業(yè)主委員會就是公司的董事會，單元多的業(yè)主股份就多，選票比例就高。所有，美國有許多開放商對自己開發(fā)的樓盤只出售49% ，其余51%自己留用出租，其目的就想掌控業(yè)主委員會（董事會）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使他開發(fā)的公寓小區(qū)始終保持他的設(shè)計管理理念，而不是搞的烏七八糟。
業(yè)主大會確立法人地位的可行性
我國現(xiàn)行《物業(yè)管理條例》主要突出的是業(yè)主大會，很多地方政府的有關(guān)條例的描述相同，“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過?！?/p>
