持續(xù)經(jīng)營是財(cái)務(wù)核算前提的四個(gè)重要基本假設(shè)之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何經(jīng)營，才能做可持續(xù)發(fā)展的“百年老店”?作為企業(yè)的決策者，怎樣規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)?這些都應(yīng)該擺在物業(yè)企業(yè)的首位。筆者集歷年的行業(yè)創(chuàng)優(yōu)考評、法規(guī)修訂、專題調(diào)研、執(zhí)法檢查等經(jīng)歷，以及多年的物業(yè)服務(wù)和財(cái)務(wù)管理實(shí)踐，從財(cái)務(wù)管理的角度對如何樹立行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力、規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)生存能力以及可持續(xù)發(fā)展談幾點(diǎn)看法。
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很多，存在于財(cái)務(wù)管理的方方面面，但歸納起來風(fēng)險(xiǎn)程度較高，對企業(yè)危害較大的主要有以下幾點(diǎn)，
(一)招投標(biāo)和合同風(fēng)險(xiǎn)
一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為了爭奪市場份額，在參加招投標(biāo)拓展新的物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，盲目承諾，不計(jì)成本、不講利潤，甚至承諾帶資多少萬元投入中標(biāo)項(xiàng)目的整改。這種低價(jià)入市的做法將帶來較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)中標(biāo)后要實(shí)現(xiàn)承諾時(shí)，物業(yè)公司要么違約，要么就因?yàn)槊銥槠潆y而難以為繼，或者降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)，到頭來基本是業(yè)主和物業(yè)公司兩敗俱傷。另一方面很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時(shí)，沒有充分發(fā)揮集體智慧，也沒執(zhí)行部門聯(lián)審制度，對合同內(nèi)容把關(guān)不嚴(yán)，而是近乎走形式、走過場，甚至于合同期限、合同標(biāo)的、服務(wù)期限等合同的關(guān)鍵要素都在合同中看不到，從一開始就留下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。
(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，深圳特區(qū)內(nèi)的平均物業(yè)費(fèi)收繳率是96.3%，特區(qū)外的寶安、龍崗92.5%，而深圳的周邊城市如惠州、淡水等只達(dá)到90%，深圳企業(yè)在內(nèi)地一些大中城市只能達(dá)到88%。如果房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)低迷，為了促銷，開發(fā)商采取向業(yè)主贈送多年物管費(fèi)的做法;如果房地產(chǎn)商的資金出現(xiàn)困難，物業(yè)公司的債權(quán)就不會及時(shí)得到開發(fā)商的清償，從而影響物業(yè)公司的正常經(jīng)營;更有開發(fā)商待樓盤銷售完畢后(而前期物業(yè)合同一般都簽三年)，就銷聲匿跡了，一切都留給了物業(yè)公司墊背，這是物業(yè)公司最棘手的問題。還有些業(yè)主往往以服務(wù)不到位、噪音大、小區(qū)養(yǎng)狗、家庭被盜、停車場車位管理不好等為借口而拒交服務(wù)費(fèi)，而企業(yè)追繳這些欠費(fèi)，往往成本高，效益低，甚至得不償失。
(三)酬金制下物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支結(jié)余的核算風(fēng)險(xiǎn)
按照發(fā)改價(jià)格[2003]1864號《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第九條第三款：酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定的數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。但目前在部分企業(yè)特別是一些國有企業(yè)，并沒有按照上述規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)核算，而是將各個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支結(jié)余額作為企業(yè)利潤進(jìn)行分配，并上交給了母公司。此操作嚴(yán)重違規(guī)，也承擔(dān)了不必要的稅負(fù)。
(四)代收代繳水電等費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)
目前深圳物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的中高層物業(yè)的水、電費(fèi)及派生的排污費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等都沒有抄表到戶，而是由物業(yè)服務(wù)公司代收代繳，自來水公司、供電局都是抄總表，并從銀行向物業(yè)服務(wù)公司托收了費(fèi)用。而物業(yè)服務(wù)公司則抄每家每戶的分表，其中間層損耗、加壓和收繳上述款項(xiàng)費(fèi)用較大，還存在大量的墊付行為，有一部分企業(yè)在核算代收代繳和自用、公用等問題上模糊不清。這樣，由于企業(yè)在水、電收費(fèi)稅收方面處理不當(dāng)也會帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
(五)代管基金的使用風(fēng)險(xiǎn)
“代管基金”主要指深圳市征收的“本體維修基金”。目前對這一塊的管理，成了投訴的熱門話題，今年6、7月的創(chuàng)優(yōu)考評和近期行業(yè)主管部門組織的市物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)法大檢查，都把本體維修基金的收繳、使用、專戶存儲等作為檢查的重點(diǎn)，但有相當(dāng)一部分企業(yè)沒能按規(guī)定操作，特別是沒有按規(guī)定范圍和程序進(jìn)行申報(bào)、使用，為企業(yè)留下了無窮的后患。
(六)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的利潤被日益上漲的人力成本和不斷上漲的物價(jià)所擠占的風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)本來就是保本微利行業(yè)。作為勞動密集型行業(yè)，新《勞動合同法》的實(shí)施，以及深圳最低工資標(biāo)準(zhǔn)的大幅提升與CPI指數(shù)的連續(xù)上漲，都將擠占本來就微薄的利潤，一個(gè)上規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)光秩序維護(hù)員、保潔員一年上漲的人力成本就高達(dá)一、兩百萬元，因此相當(dāng)一部分物業(yè)項(xiàng)目都處于虧損的邊緣。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)施物業(yè)服務(wù)過程中，任何一個(gè)過程和環(huán)節(jié)管理失當(dāng)，都有可能給企業(yè)帶來風(fēng)險(xiǎn)，將直接或間接導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)承擔(dān)各種經(jīng)濟(jì)責(zé)任和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，這就要求我們物業(yè)服務(wù)人員特別是財(cái)務(wù)管理人員要不斷地加強(qiáng)法制觀念的培養(yǎng)和法律知識的掌握和運(yùn)用。只有弄清法規(guī)要求，按法規(guī)要求去做，才可以避免由于業(yè)務(wù)不熟練而造成的風(fēng)險(xiǎn)，我想只要我們把自己的“功課”做好了，把該做的事都做好了就能夠規(guī)避和轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。
(一)招投標(biāo)及合同風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招投標(biāo)時(shí)不能承諾過頭，更不能承諾中標(biāo)后投入多少萬元對小區(qū)的公共設(shè)施進(jìn)行改造，也不能盲目地?cái)U(kuò)張規(guī)模，要考慮日后如何踐諾，要根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同周期，嚴(yán)格測算投入、產(chǎn)銷和回報(bào)比，盡量避免自己給自己套上難以解開的枷鎖。因?yàn)閷τ谄髽I(yè)而言，信譽(yù)可以說是無形資產(chǎn)，忽略了它，經(jīng)濟(jì)損失也就難以避免。
謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是規(guī)避物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有力保障。合同雙方的權(quán)利和義務(wù)要對等，特別是要注意在合同中不能承諾幾年內(nèi)創(chuàng)省優(yōu)、國優(yōu)(因?yàn)楝F(xiàn)在省優(yōu)和國優(yōu)是有指標(biāo)限制的，不是你的管理軟硬件達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)就能上的)。本次執(zhí)法大檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)一些小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都十分簡單，很多問題都含糊不清，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)的管理方式是按酬金制還是包干制，合同都沒有明確，另外簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)還應(yīng)著重注意以下幾點(diǎn)：明確委托物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍、合同期限、分項(xiàng)收費(fèi)單價(jià)、定價(jià)依據(jù)和公示，明確欠費(fèi)的追繳和處罰性條款，本體維修基金(現(xiàn)已更改為物業(yè)專項(xiàng)維修基金)的開征、使用、存儲和收支公示;物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用酬金制管理方式的要約定公示內(nèi)容和時(shí)間等等。
(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避
目前行業(yè)普遍存在物業(yè)服務(wù)公司費(fèi)用難收等問題，因此我們在收費(fèi)管理上要注意建立一套先進(jìn)的計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)，利用先進(jìn)的管理軟件對收費(fèi)情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督，要把費(fèi)用收繳率和員工的浮動工資掛鉤，特別是對外地分公司，公司總部必須要有專人進(jìn)行跟蹤督促;要?jiǎng)又郧椤灾岳淼卣{(diào)動業(yè)主委員會的積極性，配合協(xié)助物業(yè)人員催收費(fèi)用;對那些強(qiáng)詞奪理且長期拒交費(fèi)用的業(yè)主，采取個(gè)別訴訟的法律措施;對于開發(fā)商送給業(yè)主的贈費(fèi)、代付費(fèi)用，物業(yè)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員最好按季度核算清楚，且要發(fā)函給開發(fā)商確認(rèn)按季付款。如果開發(fā)商欠款周期過長，代償能力與守信因素有可能會存在一定的變故。另外，在日常物業(yè)服務(wù)過程中，有很多事項(xiàng)是我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)無能為力的，我們向相關(guān)的政府職能部門反映并留下管理痕跡，比如小區(qū)住戶養(yǎng)狗、高空拋物、臺風(fēng)提醒、危險(xiǎn)警示等，要盡量多用一些溫馨提示，而屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任一定要落實(shí)到位，比如保安應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容(或公司管理流程規(guī)定的條款)，進(jìn)行巡邏簽到，一旦出現(xiàn)事故，要拿得出物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按約定履行了自己職責(zé)的證據(jù)。這樣我們才能夠有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，盡量減少因工作不細(xì)致、失誤而導(dǎo)致業(yè)主拒交服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象，還有就是要盡量使用銀行托收，對一些長期不交納服務(wù)費(fèi)的人員，企業(yè)要保留好相關(guān)資料，為以后的追繳留下法律依據(jù)等。只要我們盡職盡責(zé)，費(fèi)用收繳風(fēng)險(xiǎn)還是可以降到最低的。
