居者有其屋，房產物業事關每一個老百姓的切身利益。很少有一部法規的起草過程，能像物業管理條例這樣牽動著社會各界的神經。一般來說，地方性法規經過三審程序即表決通過了，但是《福建省物業管理條例》卻經歷了四次審議才最終得以通過，這表明了立法者對這部法規審慎的立法態度，更表明了這部法規立法過程中各方利益協調和觀點磨合的艱難。”福建省人大常委會法工委副主任游勸榮說。
《福建省物業管理條例(草案)》于2005年6月13日經省政府第34次常務會議通過，提請省人大常委會審議。自2005年7月以來，省十屆人大常委會先后在第18次、第19次和第23次會議上對條例草案進行了三次審議。為了真正做到立法為民，最大限度地聽取來自各方面的意見，省人大常委會組織了多場座談會、論證會。2006年7月，省人大常委會組織專人到國家建設部征求對條例的修改意見。同時，條例草案刊登在相關媒體和網站上，征集社會各界的意見建議。2006年9月5日，省人大常委會圍繞業委會的職責和小區保安兩個議題召開了立法聽證會。在一部法規的立法過程中，采取這一系列形式廣泛征求意見，在福建省立法史上并不多見。
2006年9月28日，福建省十屆人大常委會第25次會議表決通過《福建省物業管理條例》。幾天之后，福州市某小區一業主將一篇題為“福建省物業管理條例立法規范小區安保責任”的文章貼在了小區業主維權網站的BBS上。這個住宅小區曾于去年的兩個月內連續發生5起入室盜竊事件。“原先物業公司曾以安全保衛并不包括在物業服務范圍內的觀點‘應付’業主，現在《福建省物業管理條例》明確了物業公司的保安責任，這一點對業主維權很重要。”一位業主如是說。
和該小區的業主一樣，大多數老百姓密切關注著《福建省物業管理條例》的立法進程。條例通過后，業主們敏銳地抓住保障業主權益的條文，各自從不同角度表達了對條例出臺的理解。諸如物業費可以實行市場調節價、小車停車收費由業主說了算、小區公共設施收益歸全體業主所有等一時間成為許多住宅小區網站的熱門話題。
業主委員會：充分代表業主，接受業主監督
小區業主在業委會選舉中的選舉權，是小區業主進行自主管理的基礎性因素，也是物業管理條例中不可回避的問題。而業委會選舉投票權如何計算，則是組織業委會選舉的重要環節和重要問題。福州市、廈門市已經出臺的物業管理法規均是以業主擁有的物業建筑面積作為計算首次業主大會業主投票權數的依據。福建省政府關于《福建省物業管理區域劃分和首次業主大會投票權確定辦法》也作了相同規定。經過幾年的實踐，單一以建筑面積進行計算的方式簡單易行，便于計算，推行順利。但是，亦有不少人認為單純以建筑面積計算，不利于保護房產面積小的業主的權益。
在2006年9月5日的立法聽證會上，作為聽證陳述人的福建行政學院法學教授張東生沒有按既定的議題，而是大篇幅談了對業主投票權計算的觀點：“很多人在立法觀念上，將小區治理框架等同公司治理框架，將業主權益比作是股東權益。順應這一思路，更多人偏向于按產權面積來計算業主投票權數。我個人認為，小區管理不能等同于公司治理。小區治理里的選舉、管理等方面的內容，其性質是人權，而不是物權。投票權數以面積計算不利于保障弱勢群體的合法權益。”
《福建省物業管理條例》采取了較為寬松的立法性規定，采取套數、面積以及套數與面積相結合的加權表決制辦法。條例規定“首次業主大會會議上的投票權數，可以按照以住宅套數結合建筑面積確定、以住宅套數一套計一個投票權數確定、以建筑面積一平方米計一個投票權數確定。”同時，將投票權數計算辦法的選擇權交給業委會籌備組，由籌備組確定首次業主大會會議投票權數的方法。
業主委員會是業主大會的執行機構。實踐中，一個人數較多、規模較大的住宅小區要召集業主大會是很難的，甚至召集部分業主代表大會也不容易。基于這樣的現狀，管理和主持小區日常的工作生活秩序的責任都由業主委員會承擔起來。在很多時候，業主委員會是小區業主的維權組織，是代表廣大業主監督物業服務公司的常設機構。但是，業主委員會的職責究竟應該包括哪些呢?業主委員會究竟能代表全體業主開展哪些工作?這一點在國務院的《物業管理條例》中規定得并不明確，給各地在實際操作上帶來不小的麻煩。《福建省物業管理條例》以列舉的形式詳細、明確地表述了業主委員會的十大職責，對于全省各地物業小區業主委員會開展工作有很強的指導意義。
《福建省物業管理條例》在法規初審稿中，針對業主委員會代表業主進行維權訴訟和公共維修基金監督管理的問題，規定了業委會在業主大會授權的前提下，可以就涉及全體業主的物業管理糾紛進行訴訟和開設專項維修資金專戶，并進行使用和管理。對業委會職責的這兩項規定，是國務院《物業管理條例》所沒有的內容。“這是福建省人大常委會靈活運用地方人大立法權的實踐，在不違背上位法的前提下，從有利于實際操作的層面進行創新性的規定。”游勸榮說。這兩項規定從寫入法規開始，就得到了大多數省人大常委會組成人員以及社會各界的肯定，并最終在通過的法規稿中得以保留。
福州市海景花園小區現任業主委員會主任蔡明森從自身的工作實踐中總結出18條業委會需承擔的職責，帶到了省人大常委會召開的立法聽證會上。在蔡明森看來，業委會的首要職責就是要盡最大能力地團結和發動全小區業主參與到小區建設中。業委會不僅僅要做好小區業主的維權事項，更要監督和協調物業服務公司做好小區的管理服務工作。蔡明森在聽證會上就業主委員會職責的陳述意見有部分得以吸收進條例。
福建廈門嘉禾嘉律師事務所黃舟雄律師談到，現實中業主委員會在招標選聘物業公司，社區公共資產收益管理如電梯位、外墻廣告收費、停車位收費等以及公共維修基金的使用和支出中，擁有一定的理財權且權力呈擴大趨勢。“業主如何監督業委會，缺乏相應的可操作性的規定。現實生活中，‘糖衣炮彈’已經侵入業委會這個新生事物的機體，業委會成員收受物業公司及小區公共設施施工方的回扣，以及以權謀私損害廣大業主利益的事件時有發生，有的甚至成為行業內公開的秘密。”黃舟雄說。為了規范業主委員會與業主的關系，使監督常態化、制度化，他建議條例應該增加：“業主委員會應當定期向業主大會和‘監督委員會’報告工作，接受其監督”;“業主和監督委員會如何監督業主委員會”等相關內容。
