典型案例
周女士于去年購買了一套商品房，當時開發商聲稱“擁有該房屋的完全產權”。后來，她從朋友處得知：在簽協議之前，這家公司因為債務問題早就將該房屋抵押給了銀行。得知這一消息后，她到當地產權登記部門了解備案情況，證實該房確實已經抵押。周女士遂與這家公司交涉，但對方稱債務馬上就可以還清，抵押馬上就可以解除。如果一定要退房也只能退還本金。這種情況下，除了退還本金外，周女士還可以得到其他賠償嗎?
律師出馬
根據相關法律的規定，房屋買賣過程中，作為賣方的房地產開發商至少有兩個基本的合同義務：一是對房屋擁有所有權，二是保證不存在權利瑕疵。陜西泓瑞律師事務所王阿麗律師認為，如果該房屋存在權利瑕疵，賣方在出賣之時至少應盡到告知義務，比如告知買方該房屋已被抵押。如果賣方不盡到告知義務，其行為實際上已構成合同法上的欺詐行為，根據《合同法》第五十四條規定：“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。”因此，買方可以據此行使撤銷合同的權利，并要求其承擔損失賠償責任。
實際上，對于周女士這種情況，最高人民法院關于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》做出了比《合同法》更為明確的規定，《解釋》第九條規定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。”
根據以上規定，周女士不但可以要求返購房本金，還可以要求賣方承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
應該注意的是：《解釋》中已經明確規定五種情形，買房人可要求雙倍賠償。一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人;三是出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預售許可證明;四是出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;五是出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
具備上述五種情形之一的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、損失賠償，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。但也不是所有的商品房糾紛案件都能獲得雙倍賠償。首先，買房人在打官司之前一定要清楚自己的房子是什么性質的，比如該司法解釋所說的是針對商品房而言，而集資房、房改房等不適用這個解釋。其次，該司法解釋中明確規定，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買房人除了有可能要回已付款、利息及損失賠償外，還有可能得到0.1倍到1倍的賠償。由于量裁賠付空間過大，法官就要根據具體案情來定，而不是硬性規定一定要賠償已購房款的1倍。此外，買房人除了拿回自己的已付款、利息及損失賠償外，有可能不再得到任何賠償。
欄目提示
打商品房官司要謹慎提出“雙倍賠償”的請求。因為買房人要求雙倍賠償的商品房糾紛案件，其訴訟費都會相應的比較高，訴訟費多的在萬元以上，少的也在千元以上，一旦買房人提出的雙倍賠償請求得不到法院的支持，就要相應承擔訴訟風險，承擔一定的訴訟費。
