[案例]
2002年8月3日，李某與相某簽訂房屋買賣協議，約定：相某將自建私房一處作價14 000元出賣給李某，上交所在村委的款項由李某負擔；相某將房屋的土地使用證、契證交付給李某，相某協助辦理過戶，費用由李某負擔；一方如有反悔應賠償對方損失3 000元。合同簽訂后，李某支付相某購房款14 000元，相某交付了房屋和土地使用證、契證，但未交付房屋所有權證。同年8月14日，李某向村委會交付了“村政管理費”3 000元，并實際居住使用該房屋。嗣后，由于相某一直未提供房屋所有權證，也未協助李某辦理產權過戶手續，李某遂起訴至R市某區法院，要求相某交付房屋所有權證，協助辦理過戶手續，并賠償經濟損失3 000元。相某主張李某為城市居民，其無權購買自己的農村私房。雙方之間的房屋買賣合同損害了社會公共利益，應為無效合同。
R市某區法院經審理認為，雙方訟爭的焦點是房屋買賣合同是否有效。雖然相某提供了國辦發〔1999〕39號《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》(以下簡稱國辦發〔1999〕39號)，但該通知是針對當時一些農村地區存在用地秩序混亂、非法轉讓土地使用權等問題，特別是出現了以開發“果園”、“莊園”為名炒賣土地、非法集資的情況，所作出的政策性規定，該通知的目的在于加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發。李某購買相某的農村私房用于個人居住，并非炒賣獲取非法利益，且該通知不屬于行政法規的表現形式。李某、相某在平等自愿協商基礎上簽訂的房屋買賣協議，系雙方當事人的真實意愿，相某將自己的私房出賣給李某，系對其私有財產的合法處分，不違背國家法律的強制性規定，應認定為有效行為。相某所在村委會向李某收取了管理費，實際認可了李某、相某之間的房屋買賣行為。相某主張雙方房屋買賣無效，于法無據，不予支持。李某、相某在私房交易后應當共同到房屋和土地管理部門辦理房屋所有權和宅基地使用權過戶手續，李某要求相某協助辦理產權過戶手續，應予支持。由于雙方未對房屋產權證的交付期限和協助辦理產權過戶的期限作出明確約定，李某主張相某違約并賠償3000元，缺乏有效證據，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條之規定，判決：一、相某于判決生效后10日內協助李某辦理房屋所有權和土地使用權過戶手續。二、駁回李某其他的訴訟請求。
相某不服該民事判決，向R市中級法院提起上訴稱，根據國辦發〔1999〕39號第二條“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”的規定，農民的住宅不得向城市居民出售系強制性規定，不因城市居民購買目的差異或其他因素的存在而可以變通。李某身為城市居民，其購買農村私房的行為屬于該通知中的禁止行為。雙方違反通知中的上述禁止性規定簽訂房屋買賣合同，侵犯了社會公共秩序，損害社會公共利益，依法應當認定該合同無效。請求依法撤銷原判，另行改判。
R市中級法院審理認為：房屋管理部門的登記檔案材料證實涉案房屋系相某于1995年6月份提出登記申請，同年7月份予以批準，辦理了城市私房所有權登記。雙方訟爭房屋的性質屬于城市私有房屋，并非相某所主張的農民住宅，現有法律、行政法規對此沒有禁止性規定不得買賣。雙方當事人之間的買賣房屋協議符合民事法律行為的有效要件，該協議可以并應當履行。相某的上訴理由不成立，其上訴請求不予支持。終審判決駁回上訴，維持原判。
[律師點評]
案例所涉糾紛雖以二審維持原判結案，但從判案理由明顯可見，二審改變了一審的判案理由，一審以李某購買相某的“農村”私房系用于個人居住，并非炒賣獲取非法利益，且國辦發〔1999〕39號通知不屬行政法規的表現形式。相某將自己的私房出賣給李某，系對其私有財產的合法處分，不違背國家法律的強制性規定，故應認定為有效。二審改變了一審對相某的私房性質的認定，即該房并非農村私房，而是辦理了所有權登記的城市私房，從而回避了城鎮居民能否購買農村村民房屋以及所簽訂的房屋買賣合同是否具有法律效力的問題。
城鎮居民未經有批準權的人民政府批準不得購置農村宅基地，也不得購買農戶住房，相關當事人之間所簽訂的農戶房屋買賣合同依法應認定為無效，而不能拘泥于現行法律法規中未明確規定這類合同無效而片面地從尊重當事人的契約自由及鼓勵交易、物盡其用原則出發，確認合同有效。就前引案例而言，二審法院依據查明的事實認定雙方訟爭的房屋并非農村私房，而是辦理了所有權登記的城市私房，故而維持了一審判決，無疑是正確的，只是未從正面回答城鎮非農業戶口居民購買農村房屋合同的效力，不能說不是一個遺憾。
