房屋買賣違約方須承擔什么法律責任
簽訂房屋買賣合同并交付定金后，買方突然表示放棄購房，于是買賣雙方對簿公堂。由于雙方在合同中既約定了違約金又約定了定金，應按何條款承擔責任問題成為重點。法院認為，《合同法》規定，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或定金條款，所以根據賣方選擇，判決買方按合同給付賣方違約金2.1萬余元。
去年6月22日，趙某全權委托一家房地產中介公司代理銷售其坐落于西青區李七莊的一套私產房屋，雙方還為此簽訂了《全權委托代理銷售合同》，約定合同期限為三個月，銷售底價為36萬元。合同簽訂后的第二天，中介公司就為該房找到了買主，該公司基于趙某的委托，當天便與盧某簽訂了《房屋買賣(置換)合同》，約定房價為42.5萬元，趙某及盧某須各向中介支付信息服務費4250元。盧某在簽訂合同的同時，自愿交付房屋定金1000元。雙方同時約定，合同的任何一方拒絕履行合同或解除合同，或發生合同約定的其他違約行為，違約方應向其他方支付房屋成交價的5%作為違約金。簽訂合同后，盧某如約交納了定金和信息服務費。然而同年8月4日，盧某卻表示放棄購買該房，終止履行合同。為此，賣方趙某將盧某告上法庭，要求其按合同給付違約金。被告盧某提出，上述合同并非趙某本人所簽，而且中介公司在服務過程中存在諸多問題，所以其不應承擔違約責任。此外，由于買賣雙方在合同中既約定了定金又約定了違約金，所以關于應按何條款承擔責任問題也成為重點。
經兩審審理，法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。關于上述房屋買賣合同非原告本人所簽問題，因趙某已承認系由其委托人代簽并予以追認，所以不影響合同效力。當事人應當依照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。在發生違約的情況下，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。這即為定金罰則。根據《合同法》規定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。本案被告終止履行合同，原告要求其承擔違約責任，給付違約金，所以被告應按合同約定的條款給付違約金。關于中介收取被告定金一節，因原告是中介公司的委托人，中介公司實施的民事法律行為的法律后果應當由原告承受。原告按照合同約定獲得違約金后，應將定金返還被告。關于被告稱中介在服務過程中存在問題，因與本案無關，故不予支持。由此，法院作出如上判決.
律師視點：
根據合同法116條規定，房屋買賣雙方當事人于買賣合同中既約定違約金，有約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金條款或定金條款。因此，守約方通常只能權衡選擇更有利于自己的違約金或定金條款擇一起訴。但在實踐中，定金具有立約、違約及解約等性質，如果雙方當事人合同中約定的定金條款為非違約性質，則守約方可同時主張違約金與定金賠償。
