【案例簡(jiǎn)介】
徐先生在普陀區(qū)真如鎮(zhèn)有一套兩室戶，今年年初已經(jīng)出租給楊小姐，租賃期限為1年，到今年年底結(jié)束。如今，徐先生想將該房屋出售，且已經(jīng)找到了比較有意向的買(mǎi)家。讓徐先生疑惑的是，自己的房屋已經(jīng)出租，出售是否受到限制或者禁止呢?如果可以出售又需要注意什么事項(xiàng)?
【律師說(shuō)法】
已經(jīng)出租房屋并不是《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)禁止買(mǎi)賣(mài)的房屋類(lèi)型，因此，徐先生想要出售自己的上述房屋是允許的。但因?yàn)閹ё饧s的特殊性，這類(lèi)房屋在出售的過(guò)程中相對(duì)復(fù)雜，除了一般的房屋交易注意事項(xiàng)外，房產(chǎn)律師建議出售方注意以下幾點(diǎn)：
第一，要如實(shí)告知意向買(mǎi)家房屋已經(jīng)出租的事實(shí)，使買(mǎi)家對(duì)因房屋租賃帶來(lái)的權(quán)益影響有合理預(yù)期，并避免買(mǎi)家對(duì)房屋狀況產(chǎn)生誤解。
第二，遵守買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則。按照《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。因此，帶租約的房屋出售后，租賃合同的主體變更到新的業(yè)主名下，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效，合同應(yīng)該繼續(xù)履行。在本案中，租客楊小姐的租賃權(quán)受到法律的保護(hù)，不因產(chǎn)權(quán)變動(dòng)而發(fā)生變化。
第三，尊重租客在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。按照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第24條的規(guī)定，出租方出售房屋，應(yīng)當(dāng)提前征詢租客的意見(jiàn)，確認(rèn)租客是否在同等條件下行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。在本案中，如果租客楊小姐行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則應(yīng)當(dāng)將房屋在同等條件下出售給楊小姐，如果楊小姐不行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，則建議讓楊小姐對(duì)此進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，然后徐先生才與買(mǎi)受方簽署買(mǎi)賣(mài)合同并且進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易(如果楊小姐在收到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，視作放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán))。
第四，注意在房屋交接的時(shí)候處理好租賃關(guān)系相關(guān)事項(xiàng)，如做好租金交割的時(shí)間點(diǎn)確認(rèn)，確認(rèn)好租賃保證金的交接、確認(rèn)好房屋附屬設(shè)施、家具家電的移交等。
