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違規預售樓盤擱淺 違約預售合同無效
發布時間:2017-05-07 14:07:00作者: 上海律師網瀏覽量:1,123 ℃

  合同簽了,購房款交了,可心儀的樓盤在承諾的開工時間內久久不能動工,要求退還購房款吧,開發商還不同意——省會的王先生就遇到了這樣的麻煩,無奈只好起訴到法院。昨日,記者從橋東區法院了解到,40多位像王先生這樣的原告與開發商簽訂了名為“合作建房”實為“商品房買賣”的協議,可開發項目因為手續不全,所出售房產未取得預售許可證,是在樓盤未開工的情況下對外違規銷售,最后項目擱淺。

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  ■事件:房款交了 樓盤擱淺

  2008年9月,王先生根據媒體廣告,打算購買由石家莊市的兩家房地產開發公司(以下簡稱甲公司和乙公司)合作開發的一處樓盤的一套商品房。9月21日,王先生與兩家公司中的甲公司簽訂了合同,合同的名稱為《合作建房協議》。

  該《協議》包括:合作標的是一套建筑面積約為41.69平方米的房屋;合作價款為該合作房屋單價4100元/平方米,總價為170929元。雙方約定的該合作房屋的交房日期為2010年12月31日,擬定開工時間為2008年12月31日前。如因甲公司原因未能動工的,王先生可隨時要求退款,甲公司在王先生提出申請后7日內全額退還王先生所交款,并按銀行同期活期存款利率償還利息。合同簽訂后,王先生于2008年9月21日向甲公司交納定金20000元,2008年9月26日交納房款82929元。

  可是到了合同約定的2008年12月31日,王先生發現樓盤并沒有動工跡象,于是從2009年1月起王先生多次要求退還所交款項,但甲公司一直不予辦理退款事宜。

  王先生起訴到法院,請求判令:雙方所簽“合作建房協議”無效;合作開發樓盤的甲、乙兩家公連帶退還他已交購房款102929元,利息136元;訴訟費用由兩家公司承擔。

  ■法院:違法預售 合同無效

  法院經審理查明,兩家房地產公司是在2004年3月18日就簽訂了合作開發的協議,2008年11月4日,乙公司向甲公司發出《解除協議通知書》,解除理由稱鑒于甲公司違法銷售的行為,解除雙方簽訂的合作協議。庭審中,乙公司稱,乙公司是以土地出資的方式與被告甲公司進行合作,雙方并非合伙關系。在乙公司不知情的情況下,甲公司私自違法售房,乙公司沒有收取一分售房款,違法售樓的一切后果應當由甲公司承擔,乙公司不應承擔任何責任。庭審中,甲公司也認可未向乙公司支付過收取的購房款。

  王先生與甲公司簽訂的協議雖名為合作建房,但協議內容對房屋基本狀況、房屋價款、付款方式、交付使用條件及日期、違約責任等內容均作了約定,協議內容具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,且已按約定收受購房款。根據相關法律規定,應認定雙方簽訂的為商品房買賣合同。

  因被告甲公司未取得該項目的預售許可證明,根據最高院解釋第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效”的規定,應認定王先生與甲房地產公司簽訂的《合作建房協議》無效。

  本案訴爭的法律關系是商品房預售合同糾紛,合同當事人是原告王先生和被告甲公司。被告乙公司與被告甲公司之間存在合作開發房地產關系,但其不是商品房預售合同的當事人,不應承擔商品房預售合同無效后產生的義務。其次,王先生及甲公司均無證據證實被告乙公司實際收取或使用了售房款。被告乙公司與原告王先生之間不存在特定債務關系,因此王先生要求被告乙公司承擔連帶還款責任不能支持。

  同時甲公司違法售房,具有明顯過錯,應賠償因合同無效給原告王先生造成的利息損失。

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