房屋租賃糾紛中裝修投入損失的處理是房地產審判工作中出現的新問題。房屋裝修是指為使房屋內部環境達到一定的質量要求，使用裝飾材料對房屋的內部裝飾修建的工程建設活動。在房屋租賃活動中，裝修具有以下特點：裝修物歸承租人所有，房屋承租方為裝修方，裝修投入的材料的所有權歸承租人。裝修物與房屋具有相對不可分離性，因裝修物并非一般的陳設物，一經裝修，即與房屋緊密結合在一起，要使裝修后的房屋完全恢復原狀，事實上已經不可能，并且在經濟上也不合理。正是基于上述特點，在房屋租賃合同中，由于房屋的所有權和居住使用權暫時分離，因此承租人對租賃的房屋進行裝修實質上屬于我國民法規定的添附，即不同所有人的財產合并到一起，形成一種不能分離的財產狀態。根據我國民法有關物的添附的規定以及審判實踐中租賃房屋裝修投入糾紛的不同類型，筆者認為，處理此類案件一般應遵循以下原則：
一、侵權責任原則
侵權責任原則適用于承租人在沒有取得房屋所有人同意的前提下，私自對租賃房屋進行裝修的行為。根據我國民法規定，非財產所有權人只有在取得所有人的同意之后，才能在他人的財產上從事添附行為，否則為侵權行為。在房屋租賃活動中，承租人只取得了房屋的使用權，在未取得房屋所有人同意的情況下進行裝修，侵犯了房屋所有人的所有權，承租人應承擔恢復原狀和賠償損失的責任。此種情況的具體處理辦法為：承租人對其投入的裝修物，能夠拆除的，可以責令其拆除；不能拆除的，房屋所有人不承擔損失賠償責任，承租人因拆除裝修物造成房屋損壞的，應承擔賠償責任。
二、當事人約定原則
該原則適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對租賃房屋進行裝修，雙方事先約定了具體的處理意見，且該房屋租賃合同屬于正常終止。承租人經所有人同意對房屋進行裝修屬于合法的添附行為，對裝修投入損失的承擔按事先約定的辦法進行處理，這是我國民法自愿原則和民事權利可處分原則在民事活動中的具體適用。最高人民法院關于貫徹執行民法通則若干問題的意見（試行）第八十六條規定：非產權人在使用他人財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理。
三、公平合理原則
此原則適用于承租人在取得房屋所有人同意的情況下對租賃的房屋進行裝修，雙方未對裝修補償作約定，且合同屬于正常終止的情況。民法通則第一百三十二條規定：當事人對造成損害都沒有過錯的，可以根據實際情況，由當事人分擔民事責任。承租人在取得房屋所有人的同意后對房屋進行裝修是一種合法的添附行為，但雙方未就裝修費用的承擔問題事先約定且合同屬于正常終止，實踐中一般以公平合理的原則加以解決。具體處理辦法是：承租人投入的裝修物，能夠拆除的，由承租人拆除歸自己所有；不能拆除的可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，承租人應負賠償責任。
四、違約過錯責任原則
承租人在取得房屋所有人同意的情況下為裝修行為，若原租賃合同屬非正常終止，如合同無效或者一方違約，必然存在著一方或雙方當事人的過錯行為，可能造成另一方當事人因裝修投入的損失或利益的喪失。根據我國民法通則第六十一條之規定，民事行為被確認為無效或者被撤銷的，有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失。因此實踐中處理這一類型糾紛應適用過錯原則。在房屋租賃合同中，承租人對租用房屋進行裝修是以房屋所有權人同意為前提條件的，房屋一經裝修，必然就存在著雙方當事人對裝修的責任承擔問題，而并非一方當事人的違約過錯行為引起。實際上，在房屋租賃合同中，盡管承租人對租用的房屋進行裝修是以房屋租賃合同的成立為基礎的，但是，房屋裝修并非租賃合同成立的必然產物，即存在著房屋所有人同意這一前提。確切地說，在整個租賃合同中，房屋裝修的權利義務既作為合同的一部分又相對獨立于房屋租賃關系而存在，這是物的添附在合同中體現出來的特殊性。一方當事人只有違反了房屋裝修的權利義務關系，才會導致另一方當事人的損失（包括利益的損失），也只有在這種情況下才適用過錯責任原則。
