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某貿(mào)易中心對(duì)外進(jìn)行寫字樓招租，一家公司的人來詢問租價(jià)并表示有意承租300平方米，貿(mào)易中心給該公司意向書中，介紹了該公司有意租賃單元的面積、租期、租金、付款方法、物業(yè)管理費(fèi)、免租期、押金、租區(qū)移交狀況等條件。并稱意向書在十日內(nèi)有效。如果該公司同意，要在10日內(nèi)蓋章確認(rèn)，否則被視為取消。“如果需要詢問或清楚了解上述條款，請及時(shí)與我公司聯(lián)系”。第二天，該公司即蓋章確認(rèn)，表示完全接受，并傳真告知了貿(mào)易中心。沒想到再也得不到回音。第七天，該公司了解到貿(mào)易中心剛剛將該單元租給了另一家公司，而這家公司比前者聯(lián)系的晚得多。該公司認(rèn)為自己與貿(mào)易中心已經(jīng)達(dá)成了租賃合同，貿(mào)易中心怎能再將房屋租出？而貿(mào)易中心卻認(rèn)為，自己與該公司并沒有確定合同，將房屋出租給別人沒有錯(cuò)，雙方因此分歧很大。評(píng)析《合同法》第十三條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式”。如果當(dāng)事人雙方的要約、承諾均合法有效，則承諾生效時(shí)合同成立。所以上述糾紛的關(guān)鍵在于，貿(mào)易中心與順通公司是否采用了合法有效的要約與承諾方式。如果是這樣，則貿(mào)易中心與順通公司就已經(jīng)確定了房屋租賃合同，貿(mào)易中心另將房屋出租給他人就是不對(duì)的。反之，則雙方間根本沒有合同存在，貿(mào)易中心有權(quán)將房屋出租給他人。先說要約，《合同法》第十四條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。”貿(mào)易中心給該公司所發(fā)的意向書是否算是一個(gè)要約呢？我認(rèn)為不能算是要約。因?yàn)槠鋬?nèi)容是不具體確定的，意向書中稱：“如果需要詢問或清楚了解上述條款，請及時(shí)與我公司聯(lián)系”，這就意味著，如果該公司愿意，還可以了解其他單元的內(nèi)容，也可以就該單元進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，當(dāng)然貿(mào)易中心可能是一口價(jià)，但不妨礙該公司行使權(quán)利。貿(mào)易中心在傳真中明確地自稱為“意向書”，說明內(nèi)容是可變的，至少原則上是可變的，因而并不具有約束力。所以，我認(rèn)為這份“意向書”實(shí)際上是一個(gè)要約邀請。所謂“要約邀請”，是一個(gè)希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。貿(mào)易中心發(fā)出要約邀請，其目的在于吸引客戶向自己發(fā)出要約。在該公司后來向貿(mào)易中心發(fā)出的“意向書”中，明確接受貿(mào)易中心提出的交易條件，但這不是承諾，而是新的要約。所以，這應(yīng)當(dāng)理解為是一個(gè)要約。單獨(dú)一個(gè)要約是不能成立合同的，還必須有相應(yīng)的承諾。承諾是受要約人同意要約的意思表示。在該公司發(fā)出要約后，如果貿(mào)易中心認(rèn)為合適，其應(yīng)該發(fā)出承諾。假設(shè)有這樣的承諾，則承諾通知到達(dá)要約人時(shí)生效，此時(shí)就認(rèn)為合同成立。