采用拍賣方式進(jìn)行房地產(chǎn)交易，是實(shí)施“陽(yáng)光行政”的一項(xiàng)重大舉措，不但杜絕了因幕后交易、暗箱操作等引發(fā)的腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，而且最大限度地顯化了房地產(chǎn)地價(jià)值，深得民心、盡得民意。目前，房地產(chǎn)拍賣熱火朝天，社會(huì)各界越來(lái)越關(guān)注房地產(chǎn)拍賣，有關(guān)房地產(chǎn)拍賣方面的咨詢也越來(lái)越多，同時(shí)，房地產(chǎn)拍賣引出的法律問(wèn)題也越來(lái)越突出，有關(guān)房地產(chǎn)拍賣的熱點(diǎn)問(wèn)題也不得不引發(fā)一些思考。
土地使用權(quán)拍賣屬不屬《拍賣法》調(diào)整范圍?
隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化，土地市場(chǎng)越來(lái)越活躍，土地使用權(quán)交易日益頻繁，房地產(chǎn)拍賣發(fā)展迅速。然而，在房地產(chǎn)拍賣的實(shí)際操作中，有些拍賣企業(yè)及相關(guān)人員將土地使用權(quán)拍賣等同于《拍賣法》所調(diào)整的拍賣行為。事實(shí)上，土地使用權(quán)拍賣是不屬于《拍賣法》的調(diào)整范圍。雖然土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)，理所當(dāng)然要通過(guò)市場(chǎng)進(jìn)行配置，但是由于土地是一種有限的、稀缺的、不可再生資源，它具有不同于一般商品的許多屬性。因而，它必須受制于政府的宏觀調(diào)控，土地使用權(quán)拍賣不是單純的市場(chǎng)行為。
《拍賣法》規(guī)定，《拍賣法》適用于我國(guó)境內(nèi)拍賣企業(yè)進(jìn)行的拍賣活動(dòng)。對(duì)此規(guī)定，全國(guó)人大法律委員會(huì)主任委員薛駒1996年7月4日在全國(guó)人大常委會(huì)審議通過(guò)的《拍賣法》時(shí)所作的《關(guān)于拍賣法(草案修改稿)修改意見(jiàn)的匯報(bào)》中明確指出：國(guó)有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓、人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的物品的拍賣應(yīng)當(dāng)由其他有關(guān)法律調(diào)整，并非都由拍賣企業(yè)拍賣。土地使用權(quán)拍賣不屬《拍賣法》調(diào)整范圍,應(yīng)由《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī)調(diào)整，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，由市、縣人民政府國(guó)土資源部門組織實(shí)施。因此，土地使用權(quán)拍賣，非由市、縣人民政府國(guó)土資源部門組織實(shí)施，或根據(jù)需要由國(guó)土資源部門在組織實(shí)施土地使用權(quán)拍賣過(guò)程中將部分工作委托經(jīng)省級(jí)以上國(guó)土資源部門認(rèn)證的具有土地使用權(quán)拍賣資格的拍賣企業(yè)承擔(dān)，其他任何組織和個(gè)人的拍賣行為應(yīng)屬無(wú)效。
房地產(chǎn)拍賣中涉及劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的，能否事先不經(jīng)依法報(bào)批直接拍賣?
由于我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，目前，無(wú)償、無(wú)期限、無(wú)流動(dòng)的劃撥土地使用權(quán)仍大量存在。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)拍賣的過(guò)程中遇到相關(guān)實(shí)際問(wèn)題很難把握，特別是劃撥地能否事先不經(jīng)依法報(bào)批而直接拍賣?
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金?！杜馁u法》規(guī)定，依照法律或者按照國(guó)務(wù)院規(guī)定需經(jīng)審批才能轉(zhuǎn)讓的物品或者財(cái)產(chǎn)、權(quán)利，在拍賣前，應(yīng)當(dāng)依法辦理審批手續(xù);《拍賣法》還規(guī)定，拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。在我國(guó)，土地使用者所擁有的劃撥國(guó)有土地使用權(quán)不具備最終的處分權(quán)能，因此，房地產(chǎn)拍賣中涉及劃撥國(guó)有土地使用權(quán)，事先應(yīng)當(dāng)依法報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)。
房產(chǎn)可否單獨(dú)拍賣?
長(zhǎng)期以來(lái)，理論界對(duì)于“房隨地走，地隨房走”的問(wèn)題，爭(zhēng)論不休。我國(guó)現(xiàn)行的立法，一方面認(rèn)為房產(chǎn)和地產(chǎn)為兩個(gè)獨(dú)立的權(quán)利，另一方面又把房產(chǎn)和地產(chǎn)緊緊地“綁在一起”。事實(shí)上，房屋與土地密不可分，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)與地上物所有權(quán)人為同一人。盡管在我國(guó)的絕大多數(shù)地方房地是分管的，但絲毫不影響房地一致的屬性。房屋所有權(quán)是完整物權(quán)，所有權(quán)人可以處置房產(chǎn)，受讓方可相應(yīng)取得房屋所有權(quán)，土地使用權(quán)是從所有權(quán)中派生出來(lái)的一種權(quán)能,可以成為一種獨(dú)立權(quán)能，但始終不能享有土地所有權(quán)人獨(dú)有的最終處分權(quán)，受讓人通過(guò)拍賣方式取得房產(chǎn)所有權(quán)，并不意味著就直接取得了土地使用權(quán)，往往要先通過(guò)辦理有關(guān)用地手續(xù)后方可取得。房產(chǎn)單獨(dú)拍賣，受讓人一般要以比房屋重置價(jià)高得多的價(jià)格才能取得房產(chǎn)，這個(gè)拍賣價(jià)格中超出重置價(jià)的部分其實(shí)就是土地價(jià)格，這部分價(jià)款本應(yīng)上繳國(guó)家，但在拍賣中卻給了拍賣委托人，當(dāng)房產(chǎn)競(jìng)得人再來(lái)辦理土地有償使用手續(xù)時(shí)，根據(jù)規(guī)定要支付土地出讓金，這樣，房產(chǎn)競(jìng)得人就得重復(fù)支付土地價(jià)款。房產(chǎn)單獨(dú)拍賣，房產(chǎn)競(jìng)得人是不是一定可以通過(guò)法定程序取得土地使用權(quán)呢?也不一定?！督K省國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓辦法》第四條規(guī)定，商業(yè)、旅游和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地以及其他具有競(jìng)投(買)條件地項(xiàng)目用地，擬以出讓方式供地地，應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行。拍賣房產(chǎn)涉及的土地如屬于該規(guī)定情形的，有誰(shuí)能保證房產(chǎn)競(jìng)得人能夠競(jìng)得該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)呢?因此，有地面建筑物的房地產(chǎn)，房產(chǎn)不宜單獨(dú)拍賣(房產(chǎn)作為動(dòng)產(chǎn)的除外)，應(yīng)與國(guó)土資源部門協(xié)商一致后連同土地一起按照現(xiàn)行的法律法規(guī)進(jìn)行拍賣。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第31條也規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。又如，《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定：土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物由國(guó)家無(wú)償取得。由此可見(jiàn)，無(wú)論從理論上、法律上還是在實(shí)際操作過(guò)程中，房產(chǎn)都是不能單獨(dú)拍賣的。
沒(méi)有權(quán)屬證書的房地產(chǎn)能否拍賣?
權(quán)屬證書是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人持有的法律憑證，依法登記的權(quán)屬受法律保護(hù)。就土地來(lái)說(shuō)，土地證書是土地使用者、所有者和他項(xiàng)權(quán)利者持有的法律憑證，只有具備“權(quán)屬合法、面積準(zhǔn)確、界址清楚”，才能通過(guò)法定程序申領(lǐng)到土地證書。土地作為不動(dòng)產(chǎn)，有著區(qū)別于其他財(cái)產(chǎn)的特性，不能簡(jiǎn)單地用“元”、“平方米”來(lái)度量，而必須用一系列的屬性來(lái)描述。拍賣所涉及的財(cái)產(chǎn)，必須是合法且可以處置的，沒(méi)有土地證書，以什么為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定拍賣所涉及的土地權(quán)屬是合法的、面積是準(zhǔn)確的、界址是清楚的、相關(guān)權(quán)利人和利害關(guān)系人無(wú)異議呢?《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。《拍賣法》也規(guī)定，法律、行政法規(guī)禁止買賣的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不得作為拍賣標(biāo)的。因此，沒(méi)有權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得拍賣。
