導(dǎo)讀：本文主要講述城市小區(qū)內(nèi)發(fā)生相鄰關(guān)系糾紛如何解決，并以一則真實(shí)案例分析評(píng)論加以講解，詳細(xì)內(nèi)容請看本文介紹。
案例介紹：
2001年9月，原告陳女士購買了位于某小區(qū)2號(hào)樓1501室期房。2002年7月1日該房屋交付。同年8月1日，陳女士進(jìn)該房察看，發(fā)覺由于樓上住戶宋某裝修施工，致使陳女士所購1501室房屋天花板37處貫穿，客廳天花板發(fā)生開裂;并有水滲印跡，廚房、衛(wèi)生間及南北臥室頂部預(yù)埋電源線斷路，照明燈不亮，后又得知宋某曾將自己住房北臥室的窗戶撬開，擅自入室進(jìn)行修補(bǔ)。為此，陳女士在物業(yè)公司工作人員的陪同下，找到宋某進(jìn)行交涉，宋某承認(rèn)上述事實(shí)，并表示愿意承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
但此后，陳女士多次要求被告承擔(dān)責(zé)任，宋某均以種種理由推脫。宋某的行為造成陳女士原定11月出租房屋獲取收益的愿望落空。2006年11月，陳女士將宋某訴至法院，請求法院判令被告宋某將自己房屋恢復(fù)原狀;并賠償自己三個(gè)月預(yù)期房屋租金人民幣9000元，律師代理費(fèi)人民幣1500元及承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。
案例分析：
在審理過程中，被告對原告起訴的事實(shí)無異議，但辯稱，被告在裝修住房過程中，由于房屋樓板厚度不夠，施工人員不慎將1501室樓板打穿，被告本著鄰里和睦相處的原則，主動(dòng)提出為原告房屋恢復(fù)原狀，但由于原告要方對各自所有或使用的不動(dòng)產(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰權(quán)的權(quán)源是相鄰不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)，其實(shí)質(zhì)是法律對相鄰的一方不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)的適當(dāng)擴(kuò)展對另一方的權(quán)利的限制。
相鄰關(guān)系最早是在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中發(fā)生的，隨著社會(huì)的發(fā)展，相鄰關(guān)系的內(nèi)容不斷擴(kuò)充，由最開始的土地使用權(quán)擴(kuò)展到不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，由“平面”的相鄰到“立體”的相鄰。糾紛內(nèi)容也由過去城鄉(xiāng)常見的因截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等相鄰糾紛逐漸集中到因野蠻裝修、廢氣、噪聲、粉塵損害等相鄰糾紛。相鄰關(guān)系主要包括兩方面的內(nèi)容：相鄰便利的提供及相鄰妨害的排除。
專家提醒：
一、如遭遇相鄰關(guān)系糾紛時(shí)，建議依次采取以下措施以妥善化解矛盾并切實(shí)維護(hù)自己的合法權(quán)益：
1、先行和解。人們通常能自主選擇住宅的地段、層次、朝向，卻無法選擇鄰居，因此鄰里之間應(yīng)和為貴，凡事多商量、互敬互讓。
2、讓物業(yè)服務(wù)公司出面進(jìn)行調(diào)解。如果雙方溝通不暢，發(fā)生糾紛的緣由又在物業(yè)服務(wù)公司的職責(zé)范圍之內(nèi)，讓物業(yè)服務(wù)公司出面調(diào)解通常能有效防止矛盾激化。
3、善于借用社會(huì)第三方力量。如果雙方分歧較大，物業(yè)服務(wù)公司出面調(diào)解也不能解決矛盾，則可以向當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)、房管所、司法所等機(jī)構(gòu)尋求幫助。上述機(jī)構(gòu)都具有調(diào)解職能，且通常都配備了較有經(jīng)驗(yàn)的專職或兼職調(diào)解員。
4、訴訟。如果通過上述途徑均不能解決矛盾，則訴訟為最后一救濟(jì)途徑。訴訟的優(yōu)點(diǎn)是具有權(quán)威性和強(qiáng)制力，但缺點(diǎn)是成本較大、不夠便捷，所以如果不是迫不得已，不要選擇訴訟作為解決鄰里糾紛的唯一方式。
二、從法律實(shí)務(wù)的角度，相鄰權(quán)糾紛尤其是因相鄰關(guān)系造成的損害，在訴訟過程中較為關(guān)鍵的是相關(guān)證據(jù)的固定和保存。對此，請注意如下事項(xiàng)：
1、如因相鄰關(guān)系給自己的財(cái)產(chǎn)造成損害，通常私自對現(xiàn)場的拍照、錄音等形成的材料在法庭上不能作為證據(jù)使用，因此應(yīng)及時(shí)向居委會(huì)或物業(yè)服務(wù)公司等報(bào)告，并要求其出具證人證言。
2、在上述調(diào)解過程中，通常會(huì)形成調(diào)解筆錄，其在法庭上也可作為證據(jù)提供。
3、對現(xiàn)場進(jìn)行公證。公證的證據(jù)，對方通常無法反駁。
4、如損害較大，計(jì)算損害的金額，需要找專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。
知識(shí)關(guān)聯(lián)：
城市住宅小區(qū)內(nèi)的相鄰關(guān)系：
(一)相鄰便利提供
區(qū)分所有權(quán)人為了保存、修繕、進(jìn)入或其他合理使用其專有部分的必要，在一定限度內(nèi)，可以請求使用其他區(qū)分所有人的專有部分，被請求的人應(yīng)給予便利，沒有正當(dāng)事由不得拒絕。因使用而致鄰人專有部分損害的，應(yīng)予以賠償。
對此相鄰便利提供關(guān)系，需要補(bǔ)充說明的是：1.被請求人即便利的提供者不以專有部分所有人-區(qū)分所有權(quán)人為限，區(qū)分所有權(quán)人若將其專有部分出租或出借于他人使用時(shí)，被請求人即為承租人或借用人;2.請求使用的專有部分不限于其前后左右或上下鄰接的專有部分。既使在結(jié)構(gòu)上并不相鄰，只要在必要的范圍之內(nèi)，例如管線維修，也可以行使相鄰權(quán);3.因使用他人專有部分而致區(qū)分所有人損害時(shí)，使用人應(yīng)負(fù)責(zé)恢復(fù)原狀或予以賠償。
這種便利的提供，又可以細(xì)化為以下幾個(gè)方面：相鄰排水供水關(guān)系、相鄰管線安設(shè)關(guān)系。
1、相鄰排水供水關(guān)系
在區(qū)分所有建筑物中，排水系統(tǒng)和供水系統(tǒng)往往都是一個(gè)整體;各專有部分的排供水系統(tǒng)彼此相連，是構(gòu)成整體的一個(gè)個(gè)有機(jī)組成部分。因此，各區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)允許鄰人的用水經(jīng)由排供水管道流經(jīng)自己的專有部分，不得非法阻塞或采取其他方法來切斷水的這種自然流動(dòng)。同時(shí)，若其他區(qū)分所有權(quán)人因排水或供水出現(xiàn)問題而需要進(jìn)入某專有部分進(jìn)行管道維修時(shí)，該專有部分所有人應(yīng)給予一定的便利，無正當(dāng)理由不得拒絕。
2、相鄰管線安設(shè)關(guān)系
區(qū)分所有權(quán)人因安設(shè)管道(如太陽能熱水器的水管)或線路(如通訊電路)而有必要經(jīng)過他人的專有部分時(shí)，他人應(yīng)當(dāng)允許。但安設(shè)方應(yīng)本著不影響他人專有部分的使用及美觀的原則進(jìn)行安設(shè)，并對于因安設(shè)而造成的損失給予補(bǔ)償。
3、進(jìn)入權(quán)
在區(qū)分所有建筑物的相鄰關(guān)系中，還存在著一種相鄰便利提供的義務(wù)，即容忍他人進(jìn)入其專有部分取回其所有物或進(jìn)行其他必要的活動(dòng)的義務(wù);對應(yīng)的，另一方所享有的權(quán)利即稱為進(jìn)入權(quán)。
在實(shí)際生活中，進(jìn)入權(quán)大多數(shù)表現(xiàn)為居民的物品因外力(如風(fēng)力)或其他原因而掉入他人房屋、涼臺(tái)，他有權(quán)進(jìn)入該房屋取回該物;或者某人家中需要施救(著火、搶救小孩)或忘記鑰匙，需要通過鄰人房屋進(jìn)入時(shí)，鄰人應(yīng)當(dāng)給予進(jìn)入的便利。這種便利也許是提供給鄰居本人，也許是提供給施救者(如消防警)。當(dāng)然，如果鄰人因提供這種便利而受有損失時(shí)，可以向受益的鄰居要求賠償。
4、相鄰?fù)L(fēng)、采光、取暖關(guān)系
如果某一區(qū)分所有權(quán)人為了改善其專有部分的通風(fēng)和采光而改變其專有部分的現(xiàn)狀，這一改變并未影響鄰人的，其他的區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)予以容忍。
由于暖氣的供應(yīng)系統(tǒng)與排供水系統(tǒng)相似，所以處理相鄰取暖關(guān)系應(yīng)遵循相鄰排供水關(guān)系的同一原則。
(二)相鄰妨害排除
區(qū)分所有權(quán)人維護(hù)、修繕專有部分或行使其權(quán)利時(shí)，不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全及衛(wèi)生。若區(qū)分所有權(quán)人違反該項(xiàng)義務(wù)，并經(jīng)請求仍不停止的，被侵害業(yè)主可以請求人民法院為必要的處置。
1、相鄰防險(xiǎn)關(guān)系
區(qū)分所有權(quán)人在使用自己的專有部分時(shí)，有防范他人專有部分因己之使用而受險(xiǎn)的義務(wù);違背這樣的義務(wù)給他人造成危險(xiǎn)或妨害時(shí)，負(fù)有停止侵害、排除妨害、賠償損失的責(zé)任。由此而形成的區(qū)分所有權(quán)人之間的關(guān)系，即為相鄰防險(xiǎn)關(guān)系。
區(qū)分所有人改建或增建自己的專有部分，而須拆除其內(nèi)部梁柱或墻壁的一部分或全部時(shí)，該梁柱或墻壁即使屬于其專有部分的范圍，但若因此將危及整棟建筑物的安全時(shí)，其他區(qū)分所有權(quán)人可以違反共同利益為由，加以禁止。
2、相鄰環(huán)保關(guān)系
區(qū)分所有權(quán)人未依建筑物的本來用途或使用目的使用專有部分(如在純居民樓內(nèi)開設(shè)小型工廠)或者不當(dāng)?shù)厥褂脤Ｓ胁糠?如將自家的油煙機(jī)通風(fēng)口對著鄰家的窗戶)，產(chǎn)生的振動(dòng)、噪音、廢氣等往往會(huì)影響鄰近區(qū)分所有權(quán)人的居住環(huán)境和身體健康。區(qū)分所有權(quán)人對于來自其他專有部分的有害物質(zhì)的入侵或噪音、振動(dòng)的干擾，有權(quán)要求停止侵害、排除妨礙，但還要考慮當(dāng)?shù)貙?shí)際情況和是否超過了一般人的容忍限度。在容忍限度內(nèi)所受損失，可根據(jù)公平原則酌情給予補(bǔ)償;若超過容忍限度，則相鄰一方才能行使排除妨礙請求權(quán)和不作為請求權(quán)。
區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系的內(nèi)容雖然瑣碎、復(fù)雜，但主要包含了兩個(gè)方面：一是區(qū)分所有權(quán)人在其他區(qū)分所有權(quán)人因維護(hù)、修繕專有部分或設(shè)置管線，必須進(jìn)入或利用其專有部分時(shí)，應(yīng)給予便利，無正當(dāng)理由不得拒絕;二是區(qū)分所有權(quán)人維護(hù)、修繕專有部分或行使其權(quán)利時(shí)，不得妨礙其他區(qū)分所有權(quán)人的安寧、安全及衛(wèi)生。即對于每一位區(qū)分所有權(quán)人來說，他既負(fù)有提供相鄰便利的義務(wù)，又享有請求排除相鄰妨害的權(quán)利。各區(qū)分所有人之間的這種權(quán)利義務(wù)關(guān)系就構(gòu)成了區(qū)分所有建筑物相鄰關(guān)系的主要內(nèi)容。
