小區車庫車位引起的爭議解決方法
在車多車位少這樣一個局面下，小區車庫車位引發爭議是不可避免的。引起車庫車位爭議的原因是多方面的，因此也應客觀的、系統的、前瞻性的進行研究解決。建議從以下幾個方面進行健全和完善：
(一)前瞻性地合理提高小區車庫車位規劃建設控制指標
造成車庫車位的糾紛的最深層次的原因之一是建設規劃的車庫車位遠遠跟不上小車的發展速度。因此，應在我國城市規劃建設中特別居住區規劃建設中充分考慮汽車車庫車位增長需求和我國土地稀缺的實際，從規劃建設源頭上解決車庫車位的不足。
(二)從法律層面明確確立車庫車位的所有權歸屬
定紛止爭的基礎是明確所有權歸屬。所有權是占有權、使用權、收益權等其他衍生權利的基礎。此問題若不明確，會引發諸多糾紛和矛盾。筆者建議從國家法律的高度完善目前車庫車位所有權制度的缺陷，對此作出全面清晰的界定。
1.明確開發商對規劃車庫車位獨立的原始所有權
法律應明確規定按規劃建造的每一車庫車位，與房屋單元一樣是獨立的建筑單元，開發商因合法建造而對其取得獨立的原始所有權。
2.開發商對依法投資建設的人防工程享有獨立的原始所有權
對人防工程的所有權至今法律沒有明確規定，導致全國范圍內對此做法不一。有學者認為因不繳納土地使用費，該部分應由國家所有。筆者不認同該觀點。該部分在戰時應無條件由國家征用，由此國家才對此減免土地使用費，因此，該部分相對于國家也是有對價的。法律應明確規定依法投資建設的人防工程的原始所有權歸開發開發商所有，平時用于車庫車位的要經有關部門批準同意，并不得影響其人防功能。該部分的所有權與規劃的獨立的車庫車位的所有權一樣具有獨立性，可以單獨進行買賣等方式進行處分。
3.明確規定開發商擁有獨立原始所有權的車庫車位的建設成本單獨核算、建筑面積單獨計算、分攤土地面積單獨計算。
4. 明確界定業主共有的車庫車位的范圍
《物權法》第74條第3款規定占有業主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位屬于業主共有，但對于其他場地沒有明確說明。目前我國的法律法規對小區中業主共有的部位界定的還不夠全面清晰，導致部分物業權屬不清，糾紛不斷。如建筑在地下的人防工程和首層架空層(防潮層)等部分的所有權沒有明確規定歸屬。
人防工程上文已經提出筆者的觀點。首層架空層與人防工程同樣法理應屬開發商所有。小區車庫車位引起的爭議解決方法(2) 來源：未知 作者：張瑞群 時間：2010-11-16
(三)健全車庫車位的物權登記公示制度
車庫車位所有權或使用權已成為一種獨立存在的重要的區分建筑物物權。為此必須設定其恰當的登記公示制度，以使該物權取得排他性的物權屬性，有效保障其進入財產流轉機制，實現社會財產的有效配置和價值體現。
由于國家法律法規層面沒有對車庫車位的登記制度進行統一的規定，造成全國各地不同的規定和實務操作。如上海和廣州等地已經對車庫車位進行物權登記發證制度，而其他地方車庫車位還是無證的狀態。
因此，筆者建議借鑒總結各地的實踐經驗，從國家法律法規的層次明確規定規劃的車庫車位和人防工程改造的車庫車位的產權登記適用普通房地產登記制度，可以辦理房地產權證，但人防工程改作的車庫車位應特別注明人防工程的注意事項及權利限制。
對于利用業主公共道路等場地停車的車位，因其沒有獨立的產權，不能辦理所有權登記，可按規定在有關管理部門備案。
(四)明確業主對車庫車位優先滿足權的具體措施
根據《物權法》第39條的規定，一般物權所有權人有權對其物進行占有、使用、受益、處分的自由權利。但對于業主來說，停車位實質上是一種與生活必需品幾乎同樣重要的資源。這項極為重要的資源如果被小區業主以外的他人控制，他人就能夠以此來盤剝業主以謀取高額的壟斷租金或者壟斷利潤。這既嚴重損害業主的利益，也違背了市場經濟公平交易、自由競爭的基本原則。不允許小區業主以外的任何其他人擁有小區內車庫或者停車位的所有權，就是要避免小區業主以外的其他人對小區內車庫或者停車位所有權的壟斷進而向業主收取高額費用。因此應當對其處分權進行適當的限制。因該限制是對物權基本權利的限制，應從法律、法規的高度進行規定，不應是地方法規或部門規章進行規定。筆者建議從以下幾方面進行合理限制：
1. 所有權處分的限制
為從根本上禁止小區外的人占用本小區的稀缺資源，擾亂小區正常生活秩序，有效防止小區外的人炒買炒賣車庫車位的現象的發生，國家法律法規應明確禁止將小區內的車庫車位出售、轉讓或贈與等形式轉給小區業主以外的單位和個人。
2. 使用權處分的限制
小區的車庫車位應首先出租給本小區的業主或物業使用人，有空余的可以臨時出租給小區以外的人，但小區業主如有需要，應隨時終止對外的租賃關系。
3.業主購買和租賃的選擇權
明確規定業主對本小區車庫車位可以選擇購買或租賃的權利，不得只售不租，或只租不售。小區車庫車位引起的爭議解決方法(3) 來源：未知 作者：張瑞群 時間：2010-11-16
4.嚴格禁止擅自改變車庫車位的規劃設計用途
為杜絕將車庫車位改做它用的現象，應明確禁止改變規劃設計用途，并應明確對違規行為的有效處罰措施。
(五)保障業主內部對車庫車位購買、使用的公平權
為防止業主內部的不公平情況的發生，建議從以下方面進行保障：
1. 保障業主知情權
借鑒廣州市等地的做法，明確規定開發企業在預售房地產開發項目時將本小區車庫車位數量、租售方式、租金標準或最高售價等基本情況向購房人明確告知，并在購房合同中載明。
2. 房地產開發項目規劃用于停放汽車的車位和車庫數量無法滿足本項目業主需要的，應采取搖珠的公開方式出售、出租。車庫車位的數量等于或少于物業管理區域的房屋套數時，每套房屋只能配套購買或租用一個車位或車庫。車庫車位有空余的，業主、物業使用人可以再次租用。
