商品房外墻歸屬問題的法律分析
現在的城市建筑為了充分發揮底層的商業價值，在開發時一般都把一樓作為商業門面，二層以上作為住宅來建筑，而使用一樓門面房的人為了招攬生意、擴大影響，基本上都把廣告牌懸掛于門面上方二樓住房的外墻體上，這似乎已成為一種商業慣例。但是，這種情況自2007年10月1日《中華人民共和國物權法》實施以后發生了改變，已有不少的二樓住戶站了出來，到法院起訴要求樓下的拆除懸掛于二樓外墻上的廣告牌。由于這類案件在審理時看似簡單，但在法律規則不明、相關經驗匱乏、社會關注度高的情況下，面對沒有類似判案經驗可以借鑒的“第一案”，法官卻不知如何下判。
在司法實踐中，對這類案件的處理，有三種代表性的觀點。第一種觀點認為，原告的主張應予支持，根據《民法通則》中的公平原則，二樓墻體的外側橫向空間的利用權與二樓房屋所有權密切聯系在一起，形成了一種事實上不可分割的關系，相應的二樓陽臺外側的橫向可利用空間享有優先利用權，如果一樓的業主侵犯了二樓業主的這種優先使用權則構成侵權。不過，按這種觀點處理卻擔心有可能引發大量的類似糾紛，引起社會的不和諧。第二種觀點認為，應該駁回原告的訴訟請求，其理由是外墻的歸屬屬于該建筑物的所有業主共有，主張權利應由所有共有人一起主張權利，不能由二樓的一個業主主張權利，主體不適格。第三種觀點認為，原、被告都是共有人，都有權利使用外墻面，但權利人行使權利必須在合理的限度之內，一樓的業主懸掛的廣告牌只要不影響二樓的通風、采光等權利的行使，就不能支持原告拆除廣告牌的訴訟請求;但如果一樓業主懸掛的廣告牌影響了二樓的通風、采光等權利，依照相鄰關系的原則，可以判決拆除廣告牌，恢復原狀。江平、李國光主編的《物權法典型案例評析》(人民法院出版社2008年2月出版)第355頁李光志與何俊良、姚元仲相鄰權糾紛案就是這樣處理的。
外墻歸誰所有是本案焦點之所在，《物權法》中對樓房外墻的產權歸屬問題是不是沒有明確界定?筆者認為，《物權法》第七十條應當是對建筑物外墻規定為業主的建筑物區分所有權，按照該條的規定，“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”第七十二條規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。 業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。”而在房地產管理中，涉及建筑物區分所有的情形，通常稱為異產毗連房屋，即指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋(《城市異產毗連房屋管理規定》第二條)。《城市異產毗連房屋管理規定》第八條規定：“一方所有人如需改變共有部位的外形或結構時，除須經城市規劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意。”第九條規定：“異產毗連房屋發生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用依下列原則處理：┈(二)共有墻體的修繕(包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。”第十三條規定：“異產毗連房屋的一方所有人或使用人超越權利范圍，侵害他方權益的，應停止侵害，并賠償由此而造成的損失。”由以上規定可以得出如下結論：將外墻面看成自己的所有權應該是個誤區，建筑物的外墻屬于建筑物專有部分之外的共有部分，應該由本建筑物相關業主共同所有，對因共有物發生的義務，是由業主共同承擔。因共有部分是為專有部分而存在，所以業主的共有權從屬于專有權。一樓的業主現在要把廣告牌掛在二樓的外墻上，除了須經城市規劃部門批準外，還須征得其他所有人的書面同意，否則就是侵權。對于已經形成的掛在二樓的廣告牌，須以不影響到其他共有權人的權利為前提，平等協商解決。如果原告堅持要拆除的，還是應當支持。因為一樓在使用中，在二樓的外墻上懸掛廣告牌，那二樓的懸掛廣告牌就只能掛在三樓的外墻上，以此類推，必將侵犯他人的權利。在司法實踐中過分強調要全體共有人起訴也是不現實的，因為只有二樓的對一樓在他的外墻體上懸掛廣告是否侵權，感受最明顯、最直接，變通一下以相鄰關系起訴也是可以的。商品房外墻歸屬問題的法律分析(2) 來源：未知 作者：張瑞群 時間：2010-11-15
