小區(qū)外墻面權(quán)屬的法律規(guī)定
從現(xiàn)行法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定來看，屋面的所有權(quán)應(yīng)當歸屬于全體業(yè)主。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”這意味著，業(yè)主購買房屋的同時也得到了所買房屋所在小區(qū)的全部土地共有使用權(quán); 《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。”這就說明，業(yè)主所買房屋所使用的土地使用證標明的土地范圍內(nèi)的所有公共建筑，只要計入了公攤的范圍，全體業(yè)主就對其享有共有權(quán)。由此可見，樓宇屋面的所有權(quán)是歸全體業(yè)主所共有的。
因此從以上來看，商品房的屋面、外墻面的所有權(quán)是屬于全體業(yè)主的。
所有權(quán)與使用權(quán)是不同的。
第一，從民法關(guān)于所有權(quán)的相關(guān)原理來看。完整的所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)能，而使用權(quán)是實際利用的權(quán)利。所有權(quán)人與使用權(quán)人并非必然是同一主體，因為通過一定的契約，非所有權(quán)人也可獲得使用權(quán)，比如房主可將房屋租給他人使用。因此，樓宇屋面的使用權(quán)經(jīng)全體業(yè)主同意，可以讓給開發(fā)商來使用。
第二，從商品房買賣合同示范文本的相關(guān)條款來看。國家工商行政管理局和建設(shè)部共同制作的《商品房買賣合同》示范文本第十七條明確要求買賣雙方應(yīng)對樓宇屋面使用權(quán)的歸屬作出約定。那么，只要開發(fā)商與業(yè)主能夠協(xié)商一致，開發(fā)商就完全可以通過購房合同的約定來取得樓宇屋面的使用權(quán)了。
因此，開發(fā)商可以通過合同的約定，取得商品房的屋面、外墻面的使用權(quán)。所以在簽訂合同時一定注意合同當中對商品房的屋面、外墻面的約定。
