居民樓里時有發(fā)生的電梯超負(fù)荷墜樓事件、空氣污染問題、日夜不間斷的噪音擾民……其中因“住改商”而導(dǎo)致這一連串問題的占有很大比例，而由“住改商”引發(fā)的訴訟也逐漸增多。
情況1
擅自“住改商” 法院判排除
賈老先生是北京一小區(qū)的居民，自從樓上的業(yè)主林某將房間出租給一家公司作為辦公場所，每天樓上人來人往的噪音嚴(yán)重影響了賈老先生作息，加之他長期患有精神衰弱癥，原本安詳?shù)耐砟晟顝氐妆粩噥y。
無奈之下，賈老先生將鄰居林某訴至法院，要求法院判令林某排除妨害。但林某不同意賈老先生的訴訟請求，稱自己有權(quán)自主地決定自家房屋的用途，他人無權(quán)干涉。
海淀法院經(jīng)過審理，最后支持了賈老先生的訴訟請求。
【法官釋法】
依據(jù)物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
宋法官、李曉馨法官認(rèn)為，此案中，林某雖僅在自家專有部分內(nèi)使用房屋，但其擅自“住改商”的行為屬于不當(dāng)使用，賈老先生作為利害關(guān)系人，有權(quán)要求林某承擔(dān)排除妨害或者賠償損失等民事責(zé)任。
就如何確定利害關(guān)系業(yè)主的范圍問題，為避免條件模糊帶來適用上的困難，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第11條綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主。
情況2
僅部分業(yè)主同意 法院判停業(yè)
王瑩將自家位于小區(qū)內(nèi)的住宅出租給他人經(jīng)營串串香餐館。樓上的業(yè)主馬杰將王瑩訴至法院。“我家長期生活在嗆人的火鍋味中。而且餐館長期半夜才停止?fàn)I業(yè)，噪聲污染嚴(yán)重。王瑩未經(jīng)我同意，將居民住宅改變?yōu)樯虡I(yè)用房，嚴(yán)重影響了小區(qū)業(yè)主的生活。”故此，馬杰請求法院判令王瑩排除妨害，停止經(jīng)營活動。王瑩則請求法院駁回馬杰的訴求，聲稱串串香餐館開業(yè)前是征得部分鄰居同意的，馬杰的反對并不代表多數(shù)人的意見。
經(jīng)過審理，海淀法院最終判決支持了馬杰的訴訟請求。
【法官釋法】
“住改商”中的“利害關(guān)系業(yè)主同意”，這究竟是指大多數(shù)業(yè)主同意即可，還是需要全部有利害關(guān)系的業(yè)主同意?宋純峰、李曉馨法官認(rèn)為，《物權(quán)法》施行后，在實踐中有做法是按照“多數(shù)決”來確定有利害關(guān)系業(yè)主的意見。但《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第10條第2款特別規(guī)定，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關(guān)系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，不予支持。因此，必須達到所有的利害關(guān)系業(yè)主均同意的情況下，業(yè)主才能進行“住改商”。
本案中，王瑩擅自“住改商”的行為未經(jīng)該小區(qū)直接利害關(guān)系業(yè)主馬杰的同意，所以，馬杰有權(quán)要求王瑩立即停止經(jīng)營。
